“物業管理費”與“報酬”的區別

　　細心的讀者可能已經注意到了：“物業管理費”和“報酬”在居律師的文章里是兩個不同的概念。

　　那么，什么是“物業管理費”?換句話說，“物業管理費”這一概念的定義是什么?這是一個似乎人人都懂的概念，但其實不然。

　　要給“物業管理費”下定義，首先必須從“物業管理”的概念入手。物業管理是對房地產的占有、使用、收益和處分，那么，“物業管理費”就是對房地產占有、使用、收益和處分所發生的費用。對財產占有、使用、收益和處分所發生的費用，在會計學上屬于管理成本，“物業管理費”可以簡稱為管理成本。

　　什么是“報酬”?報酬即勞動(或服務)所得。

　　“物業管理費”與“報酬”的區別在于：

　　“物業管理費”是對房地產占有、使用、收益和處分所發生的費用，是應當由物業(即房地產)的所有人承擔的費用。就“特約物業管理”而言，發生的物業管理費，由業主個人承擔。就“公共物業管理”而言，發生的物業管理費，由開發商和業主共同承擔。

　　“報酬”，是合同當事人向對方當事人給付的對價。在“特約物業管理”中，如果業主個人委托了物業管理公司管理自己的房屋，業主個人應當向物業管理公司支付“報酬”;在“公共物業管理”中，如果小區公共財產全體共有人的代表(在業主委員會成立之前，開發商是公共財產全體共有人的代表;在業主委員會成立之后，業主委員會是公共財產全體共有人的代表)委托了物業管理公司管理小區公共財產，開發商或業主委員會應當向物業管理公司支付“報酬”。

　　在“特約物業管理”中，如果業主個人委托了物業管理公司管理自己的房屋，支付給物業管理公司的“報酬”應當計入管理成本，即物業管理費;同樣在“公共物業管理”中，如果開發商或業主委員會委托了物業管理公司管理小區公共財產，支付給物業管理公司的報酬也應計入物業管理費，由開發商和業主共同承擔。無論是“特約物業管理”，還是“公共物業管理”，是否委托物業管理公司或其他人管理，完全是業主個人或小區公共財產全體共有人的代表的權利，沒有哪一條法律強迫業主個人、或某一個財產共有人、或小區公共財產全體共有人的代表必須委托物業管理公司管理。如果業主個人或小區公共財產全體共有人的代表沒有委托物業管理公司或其他人管理，物業管理費中就沒有“報酬”這項開支，但物業管理費仍然會實際發生。

　　無論是“特約物業管理”，還是“公共物業管理”，將支付給物業管理公司的“報酬”計入“物業管理費”，并不等于說“報酬”就是“物業管理費”的一部分。將“報酬”計入“物業管理費”只是一種會計方法，“物業管理費”和“報酬”永遠是性質不同的兩個概念。

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