第二章 房地產投資及其區位選擇

　　考試大綱：

　　掌握：房地產投資及其特性，房地產直接投資和間接投資的區別與聯系。

　　熟悉：房地產投資的形式及利弊，房地產投資風險的種類，房地產區位的內容。

　　了解：不同類型房地產投資項目對區位的特殊要求。

　　知識要點：

　　1. 房地產技資的目的與內容

　　2. 房地產直接投資的內容

　　3. 房地產開發投資的內容

　　4. 房地產投資信托基金運作方式

　　5. 房地產投資的主要特征及利弊

　　6. 房地產投資市場風險和非市場風險的區別

　　7. 狹義的區位與廣義的區位的區別

　　復習綱要：

　　一、房地產投資(掌握)

　　1. 投資

　　(1)投資是指經濟主體(國家、企業、個人)以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，經營某項事業的經濟行為。

　　(2)投資的分類：投資分為固定資產投資和流動資產投資。

　　固定資產投資是指用于構建新的固定資產(土地、房屋、機器設備、市政工程等)或更新改造原有固定資產的投資。

　　流動資產投資是指企業用于購買、儲存勞動對象以及在生產和流通過程中的在產品、產成品等周轉資金的投資。

　　(3)投資的特性：投資是一種有目的的經濟行為，是現在支出一定價值的經濟活動;投資具有時間性;投資的目的在于得到報酬(即收益);投資具有風險性，即不穩定性。

　　(4) 投資的作用：①、投資是一個國家經濟增長的基本推動力;②、投資與企業的發展密切相關;③、投資可以促進人民生活水平的提高;④、投資有利于國內社會穩定和國際交往

　　2. 房地產投資

　　房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房地產開發與經營活動的經濟行為。

　　房地產投資的對象是房地產資產，包括房地產開發投資和房地產置業投資。

　　房地產開發投資是指從事商品房和土地開發經營活動的投資，包括商品房建設投資和土地開發投資。

　　商品房建設投資是指房地產開發企業(單位)開發建設的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資(含拆遷、回遷還建用房)。

　　土地開發投資是指房地產開發企業(單位)進行的土地開發工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。

　　廣義的房地產投資，還包括以房地產資產權益為對象的投資，包括購買房地產企業發行的股票、債券，以及購買房地產資產支持的證券或債券等。

　　3. 房地產投資的形式

　　房地產投資分為直接投資和間接投資兩類。

　　⑴ 房地產直接投資是指投資者直接參與房地產開發或購買房地產的過程，參與有關管理工作，包括從購地開始的開發投資和面向建成物業的置業投資兩種形式。

　　房地產直接投資包括：房地產開發投資和房地產置業投資

　　房地產開發投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經過規劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產產品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發利潤。

　　房地產開發投資通常屬于短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。

　　房地產置業投資是指面向現有運行中的房地產，以獲取物業所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是開發商新竣工的商品房(市場上的增量房地產)，也可以是舊有物業(市場上的存量房地產)。

　　房地產置業投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產經營的需要，即自用;二是作為投資將購入的物業出租給最終使用者，獲取較為穩定的經常性收入。這種投資的另一個特點是在投資者不愿意繼續持有該項物業資產時，可以將其轉售給其他置業投資者，并獲取轉售收益。

　　開發投資的投資者主要是賺取開發利潤，風險較大但回報亦豐厚;置業投資的投資者則從長期投資的角度出發，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。

　　房地產直接投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，所以相對來講房地產是最理想的投資工具之一。投資者進行房地產投資的主要目的，是為了使其財富最大化。

　　⑵ 房地產間接投資是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產經營管理工作。

　　間接房地產投資的具體投資形式包括:購買房地產開發、投資企業的債券、股票，購買房地產投資信托基金的股份或房地產抵押支持證券等。

　　房地產投資信托基金(REITs)，是購買、開發、管理和出售房地產資產的公司。REITs的出現，使得投資者可以把資金投入到由專業房地產投資管理者經營管理的房地產投資組合中，REITs將其收入現金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。

　　按資產投資的類型劃分，房地產投資信托公司分為權益型、抵押型和混合型三種形式。

　　4. 房地產投資的特性

　　(l)位置固定性或不可移動性。

　　位置固定性或不可移動性，是房地產最重要的一個特性。

　　(2)壽命周期長。

　　房地產具有壽命周期長的特點，房地產投資可以是一種長期投資。

　　房地產壽命可以區分為經濟壽命和自然壽命。

　　經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產的經營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續時間;

　　自然壽命是指房地產從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞，不能繼續保證安全使用的持續時間。

　　自然壽命一般要比經濟壽命長得多。

　　房地產的經濟壽命與其使用性質相關。

　　應該指出的是，稅法中規定的有關固定資產投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收政策確定的，不一定和房地產的經濟壽命或自然壽命相同。

　　(3)適應性。

　　適應性是指為了適應市場環境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度。

　　房地產本身并不能產生收益，也就是說房地產的收益是在使用過程中產生的。

　　由于這個原因，置業投資者及時調整房地產的使用功能，使之既適合房地產市場的需求特征，又能增加置業投資的收益。

　　(4)各異性。

　　各異性是指房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產。

　　由于受區位和周圍環境的影響，土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設的兩棟采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內部附屬設備、臨街情況、物業管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業的租金水平和出租率等方面。

　　每一宗物業在房地產市場中的地位和價值不可能與其他物業完全一致。

　　(5)政策影響性。

　　政策影響性是指房地產投資容易受到政府政策的影響。

　　政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產的市場價值、進而對房地產投資產生影響。

　　(6)專業管理依賴性。

　　專業管理依賴性是指房地產投資離不開專業化的投資管理活動。

　　(7)相互影響性。

　　相互影響性是指房地產價值受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響。

　　5.房地產投資的利弊

　　房地產投資之利：①、相對較高的收益水平;②、能夠得到稅收方面的好處;③、易于獲得金融機構的支持;④、能抵消通貨膨脹的影響;⑤、提高投資者的資信等級。

　　房地產投資之弊：①、變現性差(或稱流動性差);②、投資數額巨大;③、投資回收周期較長;④、需要專門的知識和經驗。

　　二、房地產投資的風險(熟悉)

　　1. 風險的定義

　　從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。

　　當實際收益超出預期收益時，就稱投資有增加收益的潛力;而實際收益低于去期收益時，就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分，通常被稱為“風險報酬”。

　　2. 風險與不確定性

　　一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。

　　3. 風險分析的目的

　　風險分析是投資決策的重要環節，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

　　①預期收益率是多少，出現的可能性有多大?

　　②相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產生損失或超過目標收益的可能性有多大?

　　③預期收益的變動性和離散性如何?

　　4. 房地產投資風險

　　房地產投資的風險是指未獲得預期收益可能性的大小。

　　房地產投資的風險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現性和資產管理的復雜性四個方面。

　　5. 房地產投資的風險分為：系統(市場)風險和個別風險。

　　(1)市場風險又稱系統風險，是指與整個市場環境相關的風險，投資者對這些風險不易判斷和控制。

　　系統風險：通貨膨脹、市場供求、周期、變現、利率、政策、自然損失的或然風險等。

　　(2)非市場風險又稱個別風險或非系統風險，是指投資者可以控制的風險。

　　個別風險：收益現金流、未來運營費用、資本價值、比較、時間、持有風險。

　　6. 風險對投資決策的影響：

　　①令投資者根據不同類型房地產投資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平。

　　②根據風險管理的能力選擇投資方向，使投資者盡可能規避、控制或轉移風險。

　　③根據風險周期變化特點把握投資時機。

　　三、房地產投資區位的選擇風險(熟悉)

　　1. 區位的含義

　　狹義的區位，是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置、微觀位置。

　　廣義的區位，除了其地理位置外，往往還應包括該區位所處的社會、經濟、自然環境或背景，包括在該區位進行房地產投資所須支付的成本高低和所面臨的競爭關系。

　　2. 不同類型房地產投資的區位要求

　　居住：為人們工作勞動之余提供安靜舒適的生活休息空間。考慮的因素有：市政公用和公建配套設施完備的程度、公共交通便捷程度、環境、居民人口與收入

　　寫字樓區位選擇過程中要考慮的因素有：位置、周圍土地利用情況好環境、易接近性。具體包括：位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內空間布置、為租戶提供的服務、建筑設備系統、物業管理水平和租戶類型。

　　零售商業物業取決于零售商業物業輻射區域分析的結果：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏好及購買能力。

　　工業物業：原材料提供的可能性，交通便利、勞動力資源、能源供應、環境污染的控制。

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