老師你好 能給出報告的完整式樣嗎 不然 缺哪項我們不知道

　　[一]封面 封面內容和格式如下：土地估價報告 [封面標題] 項目名稱：[說明估價項目的全稱，內容可包括評估目的及估價對象價格類型(土地使用權或其它)等字樣] 受托估價單位：[說明進行該項估價并符合估價資質的機構名稱，可同時列出合作估價機構] 土地估價報告編號：[說明估價機構對該項目的編號，含有“(地名)估價機構簡稱(年度)(估)字第XX號”等字樣，其中年度為提交土地估價報告日期所在年度] 提交估價報告日期：[說明土地估價報告提交的具體日期]

    [二]正文 正文內容和格式如下：土地估價報告 [正文標題] 第一部分摘要 [分標題] 一、估價項目名稱[同“土地估價報告”文字式封面] 二、委托估價方[說明該項估價的委托單位或個人] 三、估價目的[說明該項估價是為了滿足委托方的何種需要及其估價依據、估價結果的應用方向等，對估價依據則應注明文號、批準單位及批準日期等] 四、估價基準日[說明估價結果對應的具體日期，樣式為XXXX年XX月X X日] 五、估價日期[說明該項估價工作的起止日期] 六、地價定義[說明估價對象實際用途和宗地內外實際開發程度、本次估價所設定的開發程度和用途及其理由，現狀利用或規劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證登記用途為依據。土地開發程度的設定應與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地外圍或宗地內外“幾通”(指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等)和宗地內平整;地價定義應注明所估地價的內涵是指在估價基準日、現狀利用或規劃利用條件下、設定的開發程度與用途、法定最高年限內一定年期的土地使用權(或包括其它內容)價格] 七、估價結果[說明最終確定的總地價、單位面積地價，必要時注明樓面地價，須以人民幣表示，總地價附大寫金額，并附土地估價結果一覽表。如需用外幣表示的，應標明估價基準日外幣與人民幣的比價] 八、土地估價師簽字[由參加評估及符合估價資質的估價機構中的至少兩名土 地估價師簽字，并注明土地估價師資格證書號] 九、土地估價機構[由簽字土地估價師所在的估價機構法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少一個為符合土地估價資質的估價機構] 估價機構負責人簽字：(機構公章) XXXX年XX月XX日

    第二部分 估價對象界定 [分標題] 一、委托估價方[說明該項估價的委托單位及其隸屬關系、委托單位與估價對象土地使用者之間的關系、主營業務范圍等以及單位地址、法人代表、聯系人等，或委托的個人、聯系地址、聯系人等] 二、估價對象[說明估價對象的具體范圍，指出估價的是土地還是包括其它內 容，并具體說明估價對象的面積、土地使用者、用途等] 三、估價對象概況 1.土地登記狀況[說明估價對象的來源及歷史沿革，估價對象的地理位置、土地用途、四至、面積、土地級別、土地權屬性質及權屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等] 2.土地權利狀況[說明估價對象的土地所有權、使用權、他項權利狀況，以出讓方式取得的土地使用權要說明取得時間、出讓金數額、批準使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規定，對估價對象存在的抵押權、擔保權、地役權、租賃權、地上地下權等他項權利、相鄰關系權利等要詳加說明] 3.土地利用狀況[說明估價對象的利用現狀及土地利用的變遷。利用現狀包括估價對象上的建構筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構筑物應說明建構筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結構、建筑細部說明、設備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數、建筑容積率以及其它地上附著物狀況等;土地利用變遷包括估價對象的不同利用歷史、規劃利用、最佳利用等情況，對以規劃條件進行評估的，應說明規劃條件的批準機關及批準日期、具體規劃條件等] 四、影響地價的因素說明 1.一般因素[應說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內容：(1)城市資源狀況(包括地理位置、土地、城市人口等)(2)房地產制度與房地產市場狀況(含土地制度、住房制度、地價政策等)(3)產業政策(含稅收政策等)(4)城市規劃與發展目標(5)城市社會經濟發展狀況(包括城市經濟布局、發展水平、綜合實力、社會儲蓄與投資、物價變動等內容)] 2.區域因素[說明待估宗地所在城鎮內部區域條件對地價的影響，可包括：(1)區域概況(含區域位置、人口、級別、經濟發展、區域優勢等)(2)交通條件(含區域內公共交通狀況、對外交通條件等) (3)基礎設施條件(指區域內供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學校、醫院等配套設施的完善程度)(4)環境條件(含區域人文環境和自然環境)(5)產業集聚狀況(6)規劃限制等] [這里區域大小可參照城鎮內基準地價級別、行政分區、功能分區等確定] [以上一般因素和區域因素可根據估價對象特點和估價目的有所選擇和側重，著重進行影響因素的描述] 3.個別因素[說明估價對象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質、地形、地勢、容積率、宗地基礎設施條件以及估價對象現狀利用或規劃利用等影響地價水平的因素說明]

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    第三部分 土地估價結果及其使用 [分標題] 一、估價依據[說明該項估價所依據的國家有關法律、法規、行政規章以及估價對象所在省市的有關法律規定，采用的技術規程，委托方提供的有關資料，受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調查所獲取的資料等] [上述估價依據應與估價過程相一致，對估價過程中方法選擇、有關參數確定 (如選用基準地價、征地費用、有關稅費等)所依據的主要文件應列出] 二、土地估價 1.估價原則[簡要說明該項估價所遵循的主要原則。各項原則的具體內容參見《城鎮土地估價規程》(以下簡稱《規程》)] [上述估價原則可根據估價對象特點與估價目的有所選擇] 2.估價方法[簡要說明估價中采用的主要方法(成本逼近法、收益還原法、市場比較法、剩余法、基準地價系數修正法等)、方法選擇的依據。這里估價方法應根據估價目的和估價對象特點等選定，并與估價原則和估價依據銜接一致][要求所選估價方法不少于兩種] 3.估價結果[說明每種估價方法的估價結果、最終估價結果的確定方法及依據、以人民幣表示的單位地價及總地價] 三、估價結果和估價報告的使用 1.估價的前提條件和假設條件 [說明進行本次估價及估價報告與估價結果成立的前提條件(如估價依據的可靠性、市場的客觀性、地價內涵、土地的持續利用等)、假設條件(如估價對象的用途設定、年期設定、估價基準日設定等)] 2.估價結果和估價報告的使用 [包括以下內容： (1)估價報告和估價結果發生效力的法律依據。說明進行本次估價所依據的主要法律、法規，注明估價報告和估價結果的作用依照法律、法規的有關規定發生法律效力。 (2)本報告和估價結果使用的方向與限制條件。說明估價報告和估價結果在一定評估目的下使用，注明土地估價報告僅供委托方和送交土地管理部門審查用，土地估價技術報告不提供給委托方。 (3)土地估價結果的有效期。說明估價報告與估價結果的有效期限。 (4)申明估價報告和估價結果的使用權歸委托方所有，估價機構對估價結果有解釋權。 (5)違規使用土地估價報告和估價結果的法律責任。] 3.需要特殊說明的事項 [說明： 1.有關資料來源及未經實地確認或無法實地確認的資料和估價事項; 2.對估價結果和估價工作可能產生影響的變化事項(如地價指數、開發程度、設定用途等)以及采取的相應措施; 3.估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理，必要時說明原因或依據; 4.其它需要特殊說明的問題。]

    第四部分附件 [分標題] [應包括委托估價函、估價對象土地使用證復印件或土地產權證明材料(附宗地圖)(出讓土地需附出讓合同或協議)、房屋產權證復印件或證明材料、地籍圖或宗地區域位置圖、建筑平面圖等、估價對象照片(從不同角度體現宗地的主要建構筑物、用途及利用特點)、有關背景材料(如估價項目的有關批準文件等，如為規劃利用應提交規劃利用的項目建議書、可行性研究報告、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或審定設計方案通知書等規劃文件)、估價對象如設定他項權利時的有關權利人證明材料、估價機構資質及簽字土地估價師證書復印件、委托方營業執照等] [在提交有關估價對象土地產權證明材料時，估價人員必須對土地產權證明原件(如國有土地使用證、土地產權證明、房產證等)進行驗對核實后，在復印件上加蓋估價機構公章] 2.土地估價技術報告內容及規范格式要求如下： [一]封面 封面內容和格式如下： 土地估價技術報告 [封面標題] 項目名稱：[說明估價項目的全稱，內容包括評估目的及估價對象價格類型(土地使 用權或其它、等字樣。估價項目全稱后加括號注明估價對象所在市、縣全名，如“XX縣(市)”字樣) 受托估價單位，[同“土地估價報告”文字式] 土地估價報告編號;[同“土地估價報告”文字式] 土地估價技術報告編號：[說明估價機構對該項目的技術編號，含有“(地名)估價機構簡稱(年度) (技)字第XX號”等字樣，其中年度為提交土地估價報告日期所在年度] 提交估價報告日期：[同“土地估價報告”文字式] 關鍵詞：估價對象所在市、縣全名[與項目名稱中市、縣全名一致] 估價目的[應簡要說明“企業收購、轉讓、破產、清產核資、合資、其它”等目的] 估價機構[說明估價機構全稱] 年度[說明提交土地估價報告日期所在年度] [二]正文 正文內容和格式如下：土地估價技術報告 [正文標題] 第一部分總述 [分標題] 一、估價項目名稱[同土地估價技術報告封面] [如一個項目涉及兩個以上市縣時，應分市縣分別出具土地估價技術報告] 二、委托估價方[同“土地估價報告”文字式] 三、受托估價方[說明該項估價的受托估價機構、機構地址、估價機構資質級別、資格證書獲得時間、估價資格有效期、資格證書編號、法人代表等] 四、估價目的[同“土地估價報告”文字式] 五、估價依據[同“土地估價報告”文字式] 六、估價基準日[同“土地估價報告”文字式] 七、估價日期[同“土地估價報告”文字式] 八、地價定義[同“土地估價報告”文字式] 十、需要特殊說明的事項[同“土地估價報告”文字式] 十一、土地估價師簽字[同“土地估價報告”文字式] 十二、土地估價機構[同“土地估價報告”文字式] 估價機構負責人簽字：(機構公章) XXXX年XX月XX日 第二部分估價對象描述及地價影響因素分析 [分標題] 一、估價對象描述 1.土地登記狀況[同“土地估價報告”文字式] 2.土地權利狀況[同“土地估價報告”文字式] 3.土地利用狀況[同“土地估價報告”文字式] [上述內容中，土地登記和權利狀況以土地登記、土地使用證和土地使用權出讓合同中的有關內容為準，土地利用狀況以建筑物、地上附著物等產權登記內容和實際勘察與調查的內容為準] [土地權利狀況中他項權利限制以及土地利用限制等對地價造成影響的，應說明影響趨勢及影響程度] 二、地價影響因素分析[說明影響估價對象地價水平的因素] 1.一般因素[同“土地估價報告”文字式] 2.區域因素[同“土地估價報告”文字式] 3.個別因素[同“土地估價報告”文字式] [上述因素分析與“土地估價報告”中的因素說明有所區別，“土地估價報告”的影響地價的因素說明側重于對有關影響因素的陳述，這里則側重于對地價影響因素進行分析，其中對地價影響大的重要因素必須分析，與本次估價相關性小或無關的因素僅為參照。因土地的特殊用途或其它原因而影響地價的特殊因素，要在這里說明并進一步分析] [在對地價影響因素進行分析時，通過定性和定量分析，著重分析這些因素對地價可能產生的影響程度及影響趨勢，并與土地估價過程中有關方法選擇、參數確定、因素分析和比較內容等相對應，要求對地價影響因素的分析要與估價結果的確定聯系起來，做到分析合理、參數有據、估價得當，不能前后矛盾] [地價影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語規范，內涵準確，能夠定量反映的必須用定量數據表述] 第三部分土地估價 [分標題] 一、估價原則[同“土地估價報告”文字式] 二、估價方法與估價過程[要求說明估價方法選擇依據和每種方法的估價過程] [應根據估價對象特點及項目的實際情況，依據《規程》選取適宜的估價方法(市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準地價系數修正法等)。要求在一項估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據。同時，各種估價方法的應用過程還應分別滿足《規程》的相應要求] [在選擇估價方法時，如估價對象位于城鎮范圍內、基準地價覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準地價系數修正法，參照基準地價的末級地進行評估] 三、地價的確定 1.地價確定的方法[要求說明對不同估價方法結果進行增值或減值調整的原因。對采用眾數、平均值或以其中某一價格等為最終宗地地價的，要解釋其方法選擇的依據] [如評估方法選擇采用基準地價系數修正法，最終估價結果必須考慮基準地價系數修正法的評估結果] 2.估價結果[應注明地價種類、總地價、單位面積地價、地價單位，總地價并用大寫表示。如用外幣表示地價，應注明估價基準日外幣與人民幣的比價] 第四部分附件 [分標題] [同“土地估價報告”文字式]