②州政府、市政府扶持建設

　　物流園區對地區經濟有明顯的帶動和促進作用，為引導各州按統一的規劃建設物流園區，德國交通主管部門還對符合規劃的物流園區給予資助或提供貨款擔保。德國政府扶持物流園區發展的重要原因是對園區公共服務職能的定位，認為園區建設并非為了單純的追求贏利。

　　在物流園區的建設和運營過程中，州及地方市政府扮演了主要投資人的角色。例如位于德國中部圖林根州州府Erfurt市郊的圖林根物流園區，其建設投資比例為：市政府占42.5%，州經濟開發部占35%，聯邦鐵路[DB]占14.7%，行業協會占7.3%。

　　③企業化經營管理

　　德國政府扶持園區建設，并非不考慮園區效益與效率。一般認為，企業化的管理方式比行政化的管理方式更為有效率。

　　德國物流園區的運營管理經歷了由公益組織管理到企業管理兩個階段。負責管理物流園區的企業受投資人的共同委托，負責園區的生地購買、基礎設施及配套設施建設以及園區建成后的地產出售、租賃、物業管理和信息服務等。

　　由于園區的投資人主要是政府或政府經濟組織，所以園區經營企業的經營方針不以贏利為主要目標，而主要側重于平衡資金，實現管理和服務職能。

　　以圖林根物流園區為例，其管理企業由4人組成，企業的業務包括銷售、宣傳和物業管理三大部分，管理公司還負責代表園區企業與政府交涉，負責興建綜合服務中心、維修保養廠、加油站、清洗站等公共服務設施;為成員企業提供信息、咨詢、維修服務等。

　　園區內的道路、下水等市政工程設施的維修、養護由市政公司負責，享受與普通市區同等水平公共服務并繳納相關費用。

　　④入駐園區企業自主經營

　　入駐物流園區的企業實行自主經營，照章納稅，依據自身經營需要建設倉儲設施、堆場、轉運站，配備相關的機械設備和輔助設施。

　　三、國外物流園區發展經驗對我國物流業的啟示

　　1.關于發展模式

　　從宏觀經濟的角度，物流園區應僅僅存在于經濟中心城市、交通樞紐和工業、商業組織的中心地區，而且從區域經濟關系及經濟組織特點、物流的發展趨勢和物流園區的總體功能考慮，中心城市應需要相應的物流組織功能區，即規模化的物流園區。

　　根據國內外與物流園區功能相同或相當的物流基礎設施開發建設的經驗，中心城市物流園區在發展模式上可能的選擇將有4種，即經濟開發區模式、主體企業引導模式、工業地產商模式和綜合運作模式。

　　(1)經濟開發區模式

　　經濟開發區模式是將物流園區作為一個類似于目前的工業開發區、經濟開發區或高新技術開發區項目進行有組織的開發和建設。

　　中心城市物流園區的經濟開發區模式，則是在特定的開發規劃、政策和設立專門的開發部門組織下進行經濟開發項目。由于物流園區具有物流組織管理功能和經濟發展功能雙重特性，因此，建立在經濟開發區模式基礎之上的物流園區建設項目，實際上就是在新的經濟發展背景下的全新經濟開發區項目，而且以現代物流的發展特點、趨勢和在經濟發展中的地位和作用，物流園區無疑是構筑高效率和轉變經濟增長質量的新經濟發展體系的重要組成部分。

　　(2)主體企業引導模式

　　從市場經濟發展的角度，從利用市場進行物流資源和產業資源合理有效配置的角度，通過利用在物流技術進行企業經營和企業供應鏈管理中具有優勢的企業，由其率先在園區的開發和發展，并在宏觀政策的合理引導下，逐步實現物流產業的聚集和依托物流環境進行發展的工業、商業企業的引進，達到物流園區開發和建設的目的，這就是主體企業引導下的物流園區開發模式。

　　主體企業引導的物流園區開發模式，要求在城市經濟管理體制、管理機制等制度方面具有很大的改革步伐和創新，要求能從中心城市發展和區域經濟發展的高度，培育物流園區發展所需要的企業和良好的市場環境。

　　(3)工業地產商模式

　　工業地產商模式是指將物流園區作為工業地產項目，通過給予開發者適合工業項目開發的土地政策、稅收政策和優惠的市政配套等相關政策，由工業地產商主持進行物流園區的道路、倉庫和其他物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行物流園區相關設施的經營和管理。

　　目前，澳大利亞、美國、德國等國家均有此種開發模式的范例。

　　此外，作為類似于工業地產商開發模式，日本的東京、神戶等經濟中心城市，德國的不萊梅等城市，也有政府投資進行物流園區的物流相關基礎設施的投資建設，然后委托給一個或多個物流設施管理能力較強的企業，由其在政府制定的較為優惠的使用政策的框架下進行經營管理的變形操作方式。

　　之所以會出現物流園區的工業地產商開發模式，其理論基礎是物流園區的開發和建設，目的在于建立良好的物流運作與管理環境，為工業、商業以及物流經營企業創造提高物流效率和降低物流成本的條件，園區建設自身不是為了贏利，是一種社會效益的體現，城市及政府的收益來自于整體經濟規模的擴大和經濟效率與效益的提高。

　　(4)綜合運作模式

　　綜合運作模式是指對上述的經濟開發區模式、主體企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的物流園區開發模式。

　　由于物流園區項目一般具有較大的建設規模和涉及經營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發建設的步伐，還要求具備園區的經營運作能力的保證，因此，單純采用一種開發模式，往往很難達到使園區建設能順利推進的目的，必須對經濟開發區模式、主體企業引導模式、工業地產商模式等進行綜合使用。

　　2.物流園區建設和發展

　　建立科學的園區建設發展機制;對園區建設項目的實施提供宏觀環境支持;落實園區開發優惠政策及運作保障;引導和培育市場需求;協調園區發展相關的各個部門的關系。

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