(二)票例綜合分析題

　　1.某公司于1996年9月31日以出讓方式取得一宗國有土地，土地面積25畝，土地用途為工業用地，出讓年期50年，該公司與當地土地管理部門簽定了《國有土地使用權出讓合同》，出讓金分三期繳納，即1996年9月31日、1997年9月31日、1998年9月31日分別繳納50萬元。取得土地使用權后，該公司對該宗工業用地進行了開發，共建造廠房、辦公樓等7000m2，并于1997年7月31日正式投入生產。該宗地位于某開發區，南側緊臨道路，隨著該區域的日益繁華，2003年9月31日，該公司經市場考察，在宗地的東南角占用了400m2 的土地建造了一座二層樓房，建筑面積500m2，框架結構，開辦了一個酒店，年凈收益30萬元。2004年3月31日，當地土地執法部門對該公司進行了查處，并報經當地人民政府，作出如下處罰決定：罰款15萬元，并委托評估機構進行評估，以評估機構的評估結果為底價要求該公司補交差價。已知：該區域類似酒店的年客觀凈收益28萬元;商業用地規劃容積率2.0;宗地所處區域的開發程度為通路、通電、通訊、通上水、下水、通熱“六通”。請問：

　　(1)改變土地用途，用地單位應辦理哪些手續?

　　(2)評估機構的評估思路及應設定的地價內涵是什么?

　　(3)該公司應補交因土地用途改變帶來的土地差價的計算方法?

　　2.某企業擬進行貸款，委托土地評估機構對所涉及的一宗工業用地進行評估，為委托方抵押貸款提供客觀、公正的價格依據。

　　請根據以下給定條件分析并回答下列問題：

　　(1)抵押價格評估提供的是抵押物在設定抵押權時的正常市場價格，評估過程中應注羞意哪些問題?

　　(2)若待估宗地為集體土地，進行抵押時應注意的問題。

　　(3)對該宗地進行評估時，可選擇哪兩種方法，簡述所用方法的基本程序。

　　(4)若待估宗地為劃撥土地，請簡述評估的技術路線。

　　(5)抵押失敗后，抵押權人依法對抵押的土地進行拍賣，拍賣評估的特點有哪些，簡述技術路線。

　　3.某開發商欲參加一經濟技術開發區招標出讓地塊的投標報價，該地塊規劃用途為高級酒店。

　　(1)作為代理開發商投標的估價人員，應做哪些具體工作?

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　　(2)可采取哪幾種估價方法?

　　若通過招標方式獲得了該國有土地使用權后，于2000年8月開始施工，2002年3月該公司尋找合作伙伴，委托評估機構對已完工部分進行評估，核定現狀價值為合作提供依據。

　　1)簡述評估技術路線;

　　2)應搜集審核的資料;

　　若采用市場比較法

　　1)在選取可比案例時應考慮哪些因素?

　　2)確認比準價格有哪幾種方法?

　　4.A貿易公司因資金周轉需要，以土地使用權向銀行抵押貸款。B土地評估公司受其委托，評估出該宗土地在2002年9月1日的價格為1200萬元，銀行據此貸款給A公司1000萬元。2004年3月1日，因A公司無力償還貸款，銀行申請經法院判決將該土地拍賣，拍賣所得扣除各項稅費后為600萬元，加上A公司已償還給銀行的部分本金和利息，A公司仍欠銀行110萬元。為此，銀行向法院提起訴訟，要求B評估公司賠償該110萬元損失。而B評估公司認為自己沒有責任。請問B評估公司是否有責任，并解釋其原因。

　　5.A公司2004年2月經過與某市政府協商，準備以協議出讓方式取得面積為7200m2的某宗工業用地50年期土地使用權。該宗土地處于該市城區工業用地四級地范圍內。后一直未辦理有關手續。2004年4月，B公司也有意向以相同條件取得該宗土地。于是，該市政府決定對該宗土地以招標拍賣掛牌方式進行出讓。經調查，得知該市工業用地共分5級，其一級地基準地價為1680元/m2，二、三級均比上一級別少300元/m2，四、五級地均為上一級地價的75%。請問：

　　(1)采取協議方式出讓土地，最低價如何確定?金額為多少?

　　(2)采取招標拍賣掛牌出讓方式，按照何種程序辦理?

　　6.河北省H市政府某股份制企業擬實施改制，委托省會某估價機構對該公司土地進行了評估，該公司持評估報告及其他相關手續到H市國土資源局辦理相關用地手續，國土部門以評估結果無效為由，拒絕為該公司辦理用地手續，并指定H市一家評估公司重新進行了評估，試分析國土局認定該評估結果無效的理由可能有哪些?

　　7.某國有企業，因產品市場環境變化及管理體制落后，現已面臨資不抵債，經法院裁定宣告破產，該企業使用土地為國有劃撥土地，其國有土地使用證登記用途為工業用地，且存在抵押權，根據破產清算組提供的材料及估價人員實際勘察情況，該宗土地位于市中心繁華地段，破產清算組經與有關部門請示協商后，計劃對其土地使用權進行拍賣變現后對企業職工進行安置及債權人債務處理，擬委托評估公司對破產企業的工業用地的土地使用權進行拍賣底價評估，試問評估公司需向破產清算組提供的基本材料有哪些?如采用市場比較法進行評估，評估公司應調查收集哪些資料，并簡述其基本評估程序。其變現后土地資產如何處置并詳細說明其處置順序?如××房地產開發公司在拍賣過程中最終取得該宗土地的使 用權，鑒于該宗土地位于市中心地段，屬于工業用地控制區，根據××市最近《城市土地利用規劃》，該區域屬于商業用地區，××房地產開發公司擬對其進行商業開發，該房地產開發公司需辦理哪些用地手續?