一、內容提要：

　　1.總則

　　2.第二章　房地產開發用地

　　3、第三章房地產開發

　　4、第四章房地產交易

　　5、第五章房地產權屬登記管理

　　6、第六章法律責任

　　7、第七章附則

　　二、考試目的及基本要求

　　本講的考試目的是測試應考人員對城市房地產管理法知識的理解與掌握程度。

　　三、《中華人民共和國城市房地產管理法》出臺背景、實施時間：

　　1、中華人民共和國城市房地產管理法》出臺背景及實施時間：1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過。自1995年1月1日起執行。

　　四、《中華人民共和國城市房地產管理法》年確立的基本制度

　　1、房地產成交價格申報制度

　　《城市房地產管理法》規定，“國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。”2001年8月建設部令第96號發布的《城市房地產轉讓管理規定》(以下簡稱《轉讓管理規定》)中也規定：“房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格”;“房地產轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據”。

　　只要交易雙方按照不低于正常市場價格交納了稅費，無論其合同價格為多少，都不影響辦理房地產交易和權屬登記的有關手續。房地產行政主管部門發現交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時，并不是要求交易雙方當事人更改成交價格，只是通知交易雙方應當按市場評估交納有關稅費。

　　2、房地產價格評估制度

　　《城市房地產管理法》規定“國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估�！薄盎鶞实貎r、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。”

　　3、房地產價格評估人員資格認證制度

　　《城市房地產管理法》規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度�！薄冻鞘蟹康禺a中介服務管理規定》進一步明確：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員�！狈康禺a估價師必須是經國家統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證》的人員。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務�！�

　　例題：《中華人民共和國城市房地產管理法》規定的房地產交易基本制度有()。

　　A.房地產價格評估人員資格認證制度

　　B.房地產經紀人職業資格認證制度

　　C.房地產價格申報制度

　　D.房地產價格評估制度

　　答案：ACD

　　解析：房地產經紀人職業資格認證制度，不是《城市房地產管理法》規定的房地產交易基本制度。

　　五、內容輔導：

　　第一章總則

　　一、基本概念

　　1、房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。

　　2、房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

　　3、本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃�！�

    二、重要條款

　　第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。

　　第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。

　　第三條國家依法實行國有土地有償、有期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

　　第六條國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。

　　縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。

　　例題(判斷)：國家依法實行國有土地有償、有期使用制度。國家在《城市房地產管理法》規定的范圍內劃撥國有土地使用權也不除外。()。

　　答案：X、

　　解析：國家依法實行國有土地有償、有期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

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　　第二章房地產開發用地

　　一、基本概念

　　1、土地使用權出讓

　　第七條土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　2、土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

　　二、重要條款

　　第八條城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

　　第九條土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。

　　第十條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。

　　第十一條土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬訂方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。

　　第十二條土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

　　商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

　　第十三條土地使用權出讓最高年限由國務院規定。

　　第十四條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。

　　第十五條土地使用者必須按照合同約定，支付土地使用權出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

　　第十六條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓的土地合同約定，提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。

　　第十七條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用出讓金。

　　第十八條土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。

　　第十九條國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

　　第二十條土地使用權因土地滅失而終止。

　　第二十一條土地使用權出讓合同的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要繼續收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

　　土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。

　　第二十三條下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：

　　(一)國家機關用地和軍事用地;

　　(二)城市基礎設施用地和公益事業用地;

　　(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目;

　　(四)法律、行政法規規定的其他用地。

　　三、重點問題

　　例題：縣級以上地方政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省以上政府下達的控制指標，擬定年度出讓土地使用權總面積方案，按規定報()或()批準。

　　A. 國土資源部

　　B. 國務院

　　C. 省級人民政府

　　D. 縣級人民政府

　　答案：BC

　　解析：縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。

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    第三章房地產開發

　　一、基本概念

　　1、城市規劃指為了實現一定時期內城市的經濟和社會發展目標，確定城市性質、規模和發展方向，合理利用城市土地，協調城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排。城市規劃是建設城市和管理城市的基本依據，是保證城市土地合理利用和房地產開發等經營活動協調進行的前提和基礎，是實現城市經濟和社會發展目標的重要手段。城市規劃經過法律規定的程序審批確立后，就具有法規效力，城市規劃區內的各項土地利用和建設活動，都必須按照城市規劃進行。

　　2、房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發的經營的企業。

　　二、重要條款

　　第二十四條房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

　　第二十五條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

　　第二十六條房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。

　　房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

　　第二十七條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。

　　第二十八條國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。

　　第二十九條房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發的經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

　　(一)有自己的名稱和組織機構;

　　(二)有固定的經營場所;

　　(三)有符合國務院規定的注冊資本;

　　(四)有足夠的專業技術人員;

　　(五)法律、行政法規規定的其他條件。

　　設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記。發給營業執照，對不符合本法規定條件的，不予登記。

　　設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。

　　房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府規定的部門備案。

　　第三十條房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。

　　房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。

　　例題：房地產開發企業在領取營業執照后的() 個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府規定的部門備案。

　　A.一

　　B.二

　　C.三

　　D.五

　　答案：A

　　解析：房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府規定的部門備案。

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　　第四章房地產交易

　　一、基本概念

　　1、基準地價

　　2、標定地價

　　3、重置價格

　　4、房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

　　5、商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。

　　6、房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償�！�
    7、房屋租賃，是指房屋所得權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　三、重要條款

　　第三十一條房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

　　第三十二條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。

　　第三十五條房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

　　第二節房地產轉讓

　　第三十七條下列房地產，不得轉讓：

　　(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的;

　　(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

　　(三)依法收回土地使用權的;

　　(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

　　(五)權屬有爭議的;

　　(六)未依法登記領取權屬證書的;

　　(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

　　第三十八條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

　　(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

　　(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

　　轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　第三十九條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方轉讓土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

　　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國家規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

　　第四十條房地產轉讓，應當簽訂書面合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

　　第四十一條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

　　第四十二條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

　　第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

　　第四十四條商品房預售，應當符合下列條件：

　　(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

　　(二)持有建設工程規劃許可證;

　　(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;

　　(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

　　第四十五條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。

　　第四十六條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

　　第四十七條依法取得房屋所有權邊同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。

　　第四十八條房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

　　第四十九條房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

　　第五十條設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

　　第五十一條房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

　　第五十三條房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。

　　第五十四條住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

　　第五十五條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。

　　第五十六條房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。

　　第五十七條房地產中介服務機構應當具備下列條件：

　　(一)有自己的名稱和組織機構;

　　(二)有固定的服務場所;

　　(三)有必要的財產和經費;

　　(四)有足夠數量的專業人員;

　　(五)法律、行政法規規定的其他條件。

    設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，方可開業。

　　例題：以()為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

　　A.自用

　　B.自住

　　C.營利

　　D.自建

　　答案：C

　　解析：以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

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　　第五章房地產權屬登記管理

　　一、基本概念

　　1、房地產權屬登記是指經權利人申請，由房地產權屬登記機關將有關申請人的房地產權利事項記載于房地產登記簿并進行公示的行為。

　　2、房地產權屬登記制度是現代物權法中的一項重要制度，《城市房地產管理法》規定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

　　二、重要制度

　　1、國家實行土地使用權和房屋權登記發證制度。

　　三、重要條款

　　第六十條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。

　　在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上人民政府房產管理部門申請房產管理變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。

　　第六十一條房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。

　　因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。

　　第六十二條經省、自治區、直轄市人民政府規定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內土地的使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。

　　例題(判斷)：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府土地管理部門核實并頒發土地使用權證書。( )。

　　答案：X

　　解析：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。

　　第六章法律責任

　　第六十三條違反本法第十條、第十一條的規定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。

　　第六十四條違反本法第二十九條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務的，沒收違法所得，可以并處罰款。

　　第六十五條違反本法第三十八條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

　　第六十六條違反本法第三十九條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

　　第六十七條違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

　　第六十八條違反本法第五十七條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

　　第六十九條沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款;情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。

　　第七十條房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任;不構成犯罪的，給予行政處分。

　　房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任;不構成犯罪的，給予行政處分。

　　第七章附則

　　第七十一條在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理，參照本法執行。

　　第七十二條本法自1995年1月1日起執行。

　　例題：《城市房地產管理法》自()起執行。

　　A.1994年1月1日

　　B.1995年1月1日

　　C.1996年1月1日

　　D.1997年1月1日

　　答案：B

　　解析：《城市房地產管理法》自1995年1月1日起執行。

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