土地市場概念

　　一、內容提要：

　　1.土地市場概念

　　2.土地市場的特點

　　3.土地市場的分類

　　4.土地市場的功能

　　5.土地市場的運行機制

　　6.我國土地市場的現狀

　　7.土地市場管理的內容

　　8.土地市場供需調控

　　9.土地使用權轉讓

　　10.土地使用權抵押的概念和條件

　　11、土地使用權租賃的概念

　　二、考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對土地市場交易與監管知識的理解與掌握程度。

　　三、考試基本要求

　　掌握：土地市場概念、特點、分類，監管調控的內容，土地使用權轉讓概念和內容，土地使用權抵押概念和條件。

　　熟悉：土地市場的功能、運行機制，土地使用權租賃的概念。

　　了解：我國土地市場現狀與發展過程。

　　四、內容輔導：

　　(一)土地市場概念(掌握)

　　1、狹義的土地市場

　　土地市場的概念，有狹義和廣義之分。狹義的市場是指進行土地交易的專門場所，如土地交易所，不動產交易所等。我國現階段的土地市場主要指城鎮土地市場。

　　2、廣義的土地市場

　　廣義的土地市場則是指因土地交易所引起的一切商品交換關系的總和，土地市場由于其經營的產品具有價值大，位置固定等特點，產品難以集中到固定的場所去交換，其交換活動尤其需要憑借金融、信息等部門的作用才能完成。因此，土地市場的內涵一般難以用狹義的市場定義來概括，而應包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構成土地產權交換關系的經營性活動。

　　3、土地市場的主體和客體

　　(1)土地市場主體。土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。

　　A.供給者。供給者是向土地市場提供交易對象的經濟行為主體，主要是土地所有者和開發者、使用者(含經營者)。

　　B.需求者。需求者是通過土地交易取得土地所有權、使用權、租賃權、抵押權等土地權利的單位和個人。

　　C.中介者。由于土地市場信息缺乏，交易過程需大量的專業知識，而普通買者并非經常參與土地交易。因此在土地市場上，通過土地供求雙方直接面議成交的僅為少數。對于大量的土地交易，土地供求雙方往往通過土地交易中介機構(如經紀人等)來完成。可見，土地交易中介者是土地市場中的一個重要主體。

　　D.管理者。市場的管理者的基本任務在于維持交易秩序，提供交易質量和效率，協調土地交易關系。管理者包括國家的有關部門，如土地、房地產、物價、工商行政、稅務等管理部門。除必要的行政手段外，主要通過價格、稅收、信貸、利率等經濟杠桿進行管理。

　　(2)土地市場客體。市場客體是市場交易的對象。土地市場運行中的客體，就是土地本身及其產權關系。土地最基本的特點是土地在流通過程中，流通或轉移的不僅是土地物質體，更重要的是土地產權關系。因此，土地產權關系及其在市場運行中的交換，構成土地市場客體的主要內容。

　　例題：土地市場主體包括()。

　　A.供給者

　　B.需求者

　　C.土地本身及其產權關系

　　D.中介者和管理者

　　答案：ABD

　　解析：土地市場主體。土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。

　　(二)土地市場的特點(掌握)

　　土地市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規定性。但是，土地是一種特殊形態的商品，具有區別于一般商品市場的明顯特點。

　　1、交易實體的非移動性。一般市場交換表現為商品實體的運動，而土地在交易過程中，交易對象不移動，只發生貨幣運動和使用者的移動，其實質是土地產權契約的交易。因此，土地交易往往以一定的契據等法律文件為依據，權利的取得必須以法律為依據方為有效，并按權屬管理和市場管理的需要進行變更登記，使其權屬的變更得到法律確認。

　　2、土地市場的地域性。由于位置固定的特性，使得土地市場基本上是一個地方市場，土地必須原地出售。因此，不同地區由于經濟發展水平不同，土地市場產生和發展的動力也不完全相同，因而也就引起不同地區土地市場狀況的不均衡。如我國目前土地市場明顯地存在著沿海開放城市與內地一般城市、東部地區與中西部地區的差異。

　　3、土地市場的壟斷性。土地資源的稀缺性和位置固定性，以及土地市場的地域性分割，導致地方性市場的不完全競爭和土地價格不完全由供求關系來決定，加之土地交易數額較大，所以土地市場容易形成壟斷。在實行土地公有制的國家和地區，所謂的土地買賣只是一定年限土地使用權的買賣，而不是所有權的買賣。土地的最終產權始終掌握在國家手中，用途由土地利用規劃和城市建設規劃限定，不能任意改變。所以，土地市場實際上是由政府控制的市場，因而價格機制、競爭機制等對土地供求關系的調節作用就不如一般商品那樣明顯。

　　4、流通方式的多樣性。土地作為耐用、高值商品，由使用期限長短、利用方式、開發程度、收益高低的不同組合，創造出多種不同形式的土地權屬、利益關系，以打破市場流通的局限，滿足不同層次的需要。如除買賣外，租賃、分割轉讓、分期付款、產權交換、拍賣、招標、協議成交、抵押等交易方式在土地市場中相當普通。這種流通方式的多樣化是土地市場特有的。

　　5、土地供給彈性小。土地是一種稀缺的資源，土地的自然供給完全無彈性，土地的經濟供給彈性也很小。因此，在一定地域性市場內，土地價格主要由需求來決定。對土地的需求增加，地租上升，地價就隨之上漲;反之，對土地的需求減少，地租則下降，地價也下跌。

　　例題：與一般商品市場相比，土地市場具有交易實體的非移動性、()等特征。(2000年土地管理基礎試題)

　　A.土地市場的地域性

　　B.土地市場的壟斷性

　　C.流通方式的單一性

　　D.土地供給的彈性小

　　答案：ABD

　　解析：應是“流通方式的多樣性”。

　　土地市場的分類

　　(三)土地市場的分類(掌握)

　　中國土地市場是在中國社會主義經濟制度的基礎上建立起來的，是由多種市場構成的市場體系。中國土地市場體系按地域劃分，分為城市國有土地使用權市場和農村集體土地使用權市場;按市場主體劃分，分為涉外(國外或境外)市場和境內(中國大陸)市場。中國城市國有土地使用權市場按交易梯次劃分，分為出讓(一級)市場和轉讓(二級)市場、租賃抵押(三級)市場;中國農村土地市場，―按市場流轉的客體(土地利用方向)劃分，分為農地(耕地)使用權市場、集體建設用地使用權流轉市場和土地產權股份化改制等。

　　按照現行的法律規定，我國現階段的土地市場主要指城鎮土地市場。按照市場交易主體和市場運行過程，可將城鎮土地市場分為三級市場結構。按土地交易方式，可以將土地市場分為：

　　1、土地使用權的出讓市場。土地使用權出讓市場是指土地所有者將一定期限內的土地使用權讓與土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者和土地使用者之間的經濟關系。土地使用權的出讓市場是土地一級市場，其主要市場活動是國家以土地所有者的身份，將土地使用權按規劃要求和投資計劃及使用年限，出讓給土地使用者或開發商。由土地所有制所決定，土地一級市場是國家壟斷的市場。政府通過土地供應計劃和規劃，對出讓土地的建設規模、土地開發計劃、土地的位置及面積、土地的使用要求作出規定，并根據這些規定和需要，對土地出讓活動實行直接調控。

　　2、土地使用權轉讓市場。土地使用權轉讓市場是指土地使用權人將剩余年限的土地使用權讓與其他土地使用者而形成的市場。反映的是土地使用者與土地使用者之間的經濟關系。土地使用權轉讓市場即土地二級市場，其主要市場活動是開發商根據政府的有關規定和出讓合同要求，對土地進行開發和建設，并將經過開發的土地使用權連同地上定著物進行轉讓、出租、抵押等。其受讓方可以是二手的開發經營者，也可能是直接的土地使用者。

　　二級市場是國家調控下的以市場調節為主的市場。

　　3.土地使用權租賃市場。土地使用權租賃是指土地所有者或土地使用者作為出租人將土地使用權出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權租賃市場屬于土地三級市場。

　　4.土地使用權抵押市場。土地使用權抵押是土地抵押人以其合法的土地使用權以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。土地使用權抵押市場屬于土地三級市場。

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    三級市場是土地使用者之間進行的租賃、抵押活動。它是市場調節的開放市場。

　　三級市場結構是我國目前土地市場的基本構成，明確區分三級市場，既有利于政府管理和調控土地市場，也有利于分析土地市場的交易狀況，掌握真實的市場供求關系。盡管二、三級市場之間較難區分，有時出現交叉，但是嚴格區分三級市場結構對土地市場管理者來說是非常有價值的。

　　例題：土地使用權的出讓市場是土地()級市場。

　　A.一

　　B.二

　　C.三

　　D.四

　　答案：A

　　解析：土地使用權的出讓市場是土地一級市場.

　　(四)土地市場的功能(熟悉)

　　1.優化配置土地資源

　　土地資源的配置方式分為行政劃撥方式和市場方式。單一的行政劃撥方式效率低下，極易造成土地資源的巨大浪費。土地只有通過以市場為主的方式來進行配置，才能滿足人類生產生活的需要，才能使土地資源配置優化。

　　2.調整產業結構，優化生產力布局

　　經濟的健康發展，需要有合理的產業結構和生產力布局。以價格機制為核心的市場機制就像一只“無形的手”，時刻對一個國家或地區的產業結構和生產力布局依市場原則進行調整，以實現最大的經濟效益。地租、地價是土地市場中最重要的經濟杠桿，是引導土地資源在不同產業中合理配置的重要信號。

　　3.健全市場體系，實現生產要素的最佳組合

　　市場機制只有在一個完整的市場體系中才能充分發揮作用。土地是人類的基本生產要素，只有實現以市場配置為主，才能健全全社會的市場體系，最大限度發揮市場機制的作用，實現全部生產要素的最佳組合。

　　例題：土地市場的功能包括()。

　　A.優化配置土地資源

　　B.調整產業結構，優化生產力布局

　　C.健全市場體系，實現生產要素的最佳組合

　　D.流通方式的多樣性

　　答案：ABC

　　(五)土地市場的運行機制(熟悉)

　　城市土地市場運行機制包括市場機制和宏觀調控機制。

　　1、市場機制

　　所謂市場機制，是對市場經濟體制中基于經濟活動主體的自身經濟利益，在競爭性市場中供給、需求與價格之間相互依存和作用，連鎖互動所形成的自組織、自耦合機能的理論概括。

　　城市土地市場機制主要包括供需機制、競爭機制和價格機制，其核心是競爭機制市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要的、最基本的調節力量。市場秩序能否形成，主要取決于市場機制能否發揮作用及其作用程度。

　　2、宏觀調控機制

　　由于市場存在缺陷，市場機制存在失靈的一面，單純依靠市場機制的調節作用不能使土地市場的運行到達有序狀態。為了維護城市土地市場秩序，政府必須對城市土地市場進行宏觀調控，以彌補市場機制的不足。政府宏觀調控意圖要通過市場機制來貫徹，調控目標要在市場運行中實現。宏觀調控通過市場機制間接作用于企業活動。

　　例題：城市土地市場機制的核心是()市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要的、最基本的調節力量。

　　A.競爭機制

　　B.供需機制

　　C.價格機制

　　D.管理機制

　　答案：A

　　解析：城市土地市場機制主要包括供需機制、競爭機制和價格機制，其核心是競爭機制市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要的、最基本的調節力量。

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　　(六)我國土地市場的現狀(了解)

　　1、中國土地市場體系有其自身的特點

　　相對于西方發達國家的土地市場，中國土地市場體系有其自身的特點，主要表現如下：

　　(1)中國土地市場是政府驅動型市場。西方發達國家的土地市場，是隨著資本主義經濟的萌芽和發展自發地形成和發展起來的。中國在社會主義改造完成后進入計劃經濟時代，土地以行政劃撥方式配置，沒有土地市場。隨著中國經濟由計劃經濟體制向社會主義市場經濟體制轉軌，土地流轉已成為經濟發展的必然要求。中國政府順應經濟發展的客觀規律，適時地建立起符合中國經濟體制改革要求的土地市場。1987年，中國政府決定在保持城市土地國有制的前提下，允許國有土地使用權通過協議、招標、拍賣等方式進行出讓和轉讓。政府對進入土地市場的主體、客體都有嚴格的規定。同時，在土地市場建立初期，市場機制并不是自發地發揮作用，價格還不能完全通過市場的供給與需求自發地確定，這時的土地出讓價格絕大多數是由政府來確定的。以后，隨著土地市場的發展與完善，政府逐步放開了對土地價格的干預，提高了市場化的程度。

    (2)目前中國城市土地市場在土地市場體系中占據主導地位。在中國土地市場體系中，目前城市土地市場占據主導地位，已經逐步走上比較規范的發展道路;而農村土地市場仍很不發達。近些年來，中國政府重點加強了城市土地市場的培育與管理，而農村土地市場仍處于探索和試驗階段。理論研究相對滯后，政策法規尚不規范統一，土地產權關系還不十分清晰等。所有這些問題，嚴重阻礙著農村土地市場的發育與完善。因此，目前農村土地市場的開放還是局部性的，各地的發展很不平衡。

　　(3)中國城市土地市場是壟斷競爭型市場。根據《憲法》、《土地管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，城市土地屬于國家所有，土地所有權不進入市場。國家只對國有土地使用權實行有期限的出讓、轉讓和出租等。在土地出讓市場，也就是一級土地市場，土地的供給者只有國家，即國家對一級土地市場的供給進行壟斷。每個城市每年要進入出讓市場的土地數量、位置和用途等，都由各級政府根據市場需求和土地利用計劃、規劃等來確定。土地使用權的轉讓市場即二級土地市場則完全放開，土地供求雙方可根據市場行情自由轉讓、出租和抵押土地使用權。

　　(4)在企業改制中實行土地政策性入市。中國改革開放前國有企業所使用的土地全部為行政劃撥土地;為建立社會主義市場經濟體制，自20世紀90年代初開始對國有企業進行改革，實行公司制改造、組建企業集團、股份合作制改組、租賃經營、企業并購、破產等不同形式的改革，對企業改革涉及的土地使用權，根據企業類型和性質實行土地出讓、租賃、授權經營、作價出資(入股)以及保留行政劃撥等處置方式。除保留行政劃撥等處置方式外，改制企業的土地使用權隨企業改革而依國家政策進入市場。這種土地的供給、需求及土地資產價格受政策影響較大。

　　2、中國土地市場的現狀

　　(1)國有土地使用配制范圍和市場配制范圍不斷擴大，在全國全面實行了國有土地有償使用制度;

　　(2)土地用途管制制度確立，政府對土地市場宏觀調控得到了加強和完善;

　　(3)土地市場運行制度和組織建設取得了明顯進展，市場服務體系逐步形成;

　　(4)土地產權進一步細化和明確，土地權利體系進一步完善。

　　例題：中國土地市場體系有其自身的特點，具體有()。

　　A.中國土地市場是政府驅動型市場

　　B.目前中國農村土地市場在土地市場體系中占據主導地位

　　C.中國城市土地市場是壟斷競爭型市場

　　D.在企業改制中實行土地政策性入市

　　答案：ACD

　　解析：目前中國城市土地市場在土地市場體系中占據主導地位。

　　土地市場管理的內容

　　(七)土地市場管理的內容(掌握)

　　1、土地市場的宏觀管理

　　土地市場宏觀調控，是指國家從社會經濟發展的總體和長遠目標出發，通過經濟手段(主要包括產業政策、財政信貸政策和稅收政策)和行政手段(主要包括規劃和計劃)，對城市土地市場進行干預，以達到抑制土地投機、維護土地市場穩定、優化土地資源配置、合理分配土地收益的目的。

　　土地市場宏觀管理包括兩個方面：

　　(1)土地市場供需管理;

　　(2)土地市場價格管理。

　　2、土地市場的微觀管理

　　所謂土地市場的微觀管理，是指國家通過法律、行政等手段對土地市場運行進行統一的規范與管理，保證市場主體公平交易、平等競爭，以發揮土地市場機制的正常調節功能。

　　(1)對土地市場客體的管理

　　土地市場的客體主要是指土地及土地產權，對土地市場客體的管理主要是限制允許進入市場的土地產權的范圍。

　　(2)對土地市場主體的資質審查

　　①土地使用權出讓人和轉讓人的資格。土地使用權出讓人只能是國家，其代表是經國家授權的各級政府。凡因土地使用權的出讓、轉讓而享有土地使用權的境內外的公司、企業、其他組織和個人，均可成為城鎮國有土地使用權的轉讓人。

　　②土地使用權受讓人的資格。作為土地使用權受讓人的企業、其他組織或個人，不僅要有正當的用地理由，還要有支付土地出讓、轉讓費用的能力或籌資能力，以及相應的經營管理能力。

　　(3)土地市場交易程序的規范

　　①土地使用權出讓程序。

　　②土地使用權轉讓程序。土地使用權轉讓程序是：申請、批準、簽約、公證、登記，

　　③土地使用權出租程序。土地使用權的出租必須符合一定的程序。一般要經過簽約和登記兩個階段。

　　④土地使用權抵押程序。土地使用權抵押的手續較為簡單，一般只需出示土地使用證，證明其土地使用權的真實性，并簽訂土地使用權抵押合同。簽訂抵押合同之后，必須予以登記。只有經過登記的抵押合同，才具有效力。土地使用權抵押一般向土地管理部門登記。

　　(4)土地市場中介管理

　　①對土地中介服務企業與個人進行嚴格的資質審查。所謂資質審查，是政府有關機構(房地產行政管理部門、國土資源管理部門、工商行政管理部門等)對從事土地中介服務的企業或個人進行資格審定和確認。

　　②對土地中介服務企業與個人進行經常性的審查和監督。政府除了對從事土地中介服務的企業與個人進行嚴格的資質審查外，還必須進行經常性的審查和監督。

　　例題(判斷)：政府除了對從事土地中介服務的企業與個人進行嚴格的資質審查外，還必須進行經常性的審查和監督。()。

    答案：√

　　解析：政府除了對從事土地中介服務的企業與個人進行嚴格的資質審查外，還必須進行經常性的審查和監督。

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　　(八)土地市場供需調控(掌握)

　　1、土地市場供需調控的意義

　　(1)土地市場供需調控有利于穩定地價和房價;

　　(2)土地市場供需調控有利于土地利用結構的調整和優化;

　　(3)土地市場供需調控是優化土地資源配置、合理分配土地收益的重要手段。

　　2、土地市場供需調控的原則

　　(1)整合性利益原則;

　　(2)平等對待原則;

　　(3)控制與彈性管理原則;

　　(4)依法管理的原則。

　　3、土地市場供需調控的主要內容

　　(1)土地市場供需調控的方向

　　供需調控的方向包括兩方面的內容：一是選擇調控目標;二是確定調控措施的作用方向。選擇調控目標的確定依據是一定時期內土地市場發展目標。確定調控措施的作用方向則需要在明確調控目標的基礎上，對當前土地市場的運行狀態和變化趨勢進行分析。作用方向大致可分為兩類：一類是刺激土地市場發展的措施，其作用方向是向上，如減免稅收、降低貸款利率等;另一類是抑制土地市場發展的措施，其作用方向是向下，控制貸款規模、限制土地供給量等。一般來說，在土地市場景氣循環的蕭條階段和復蘇階段，應采用作用方向向上的調控措施;在土地市場出現“過熱”預兆時，應采用作用方向向下的調控措施。

　　(2)土地市場供需調控的時間

　　確定供需調控時間，也就是要確定何時開始調控，調控時間應持續多長。在確定土地市場供需調控的時間問題上，必須考慮以下三個方面：要考慮供需調控措施的決策時間;要考慮供需調控效應的滯后時間;要考慮調控效應的慣性。城市土地市場的供需調控必須與完善的土地市場監測預警系統相結合。

　　(3)土地市場供需調控的力度

　　供需調控力度大小與作為調控手段的變量的變化大小相關。在決定土地市場供需調控的力度時，要考慮如下因素;土地經濟波動的幅度;調控手段從使用到產生效應的滯后時間;調控效應慣性大小;調控環境。

　　4、土地市場供需調控的措施

　　(1)發展計劃和規劃

　　土地利用計劃，特別是年度計劃，是把握土地入市環節，調控土地市場的有效手段。土地利用規劃是政府控制土地供給量，協調供求關系，調節和穩定土地價格的重要手段，對土地市場具有宏觀調控作用。

　　(2)財政政策

　　財政政策在調節土地市場發展速度和供求關系上發揮著重要的作用。主要有：

　　地租政策、稅收政策和財政投資政策。稅收政策作為財政收入政策對土地市場的供需調控作用體現在兩個方面：通過對土地市場運行過程中不同環節進行征稅實現對土地市場的調控;通過減免稅實現對土地市場的調控。財政投資政策對土地市場的調控作用主要體現在財政投資的導向作用上，利用財政投資引導社會投資，以調整產業結構和調節地區差異。

　　(3)金融政策

　　國家金融政策是政府對土地市場供需進行調控的重要手段。金融政策對土地市場的調控可分為直接調控和間接調控。直接調控是指政府通過制定土地金融政策依靠中央銀行直接干預土地信用業務的質和量。間接調控是指國家通過利率和貸款成數等金融杠桿來調節貨幣供應量和需求量，進而調控土地市場供需。

　　(4)土地儲備制度

　　通過建立土地儲備制度，政府掌握了城市土地的“統一收購權”和“壟斷供應權”，土地儲備中心成了代表政府在土地一級市場上供應土地的唯一渠道和機構實現了政府在土地一級市場上壟斷土地供應的目標。

　　土地收購儲備制度的運作主要包括土地收購、土地儲備和土地供應三個程序。

　　①土地收購

　　土地收購是指根據市政府授權和土地儲備計劃，土地儲備中心收購或收回市區范圍內國有土地使用權的活動。其工作程序是申請收購、權屬核查、征詢意見、費用測算、方案報批、收購補償、權屬變更、交付土地。土地收購補償費一般按被收購土地的開發成本計算。對于以出讓方式取得的土地使用權，收購補償費還應包括對土地使用權人已支付的土地出讓金的補償，但應扣除原土地使用權人已實際使用土地期間應付出的出讓金部分。
 
    ②土地儲備

　　對于進入土地儲備體系的土地，在出讓給新的土地使用單位以前，由土地儲備中心負責組織前期開發和經營管理。

　　③土地供應

　　對進入土地儲備體系的土地，由土地儲備中心根據城市發展需要和土地市場需求制定土地供應計劃，有計劃地統一向用地單位供應土地。根據現行土地管理規定，儲備土地的供應方式可分為招標拍賣掛牌出讓和協議出讓兩種類型。

　　例題：土地收購儲備制度的運作主要包括() 程序。

　　A.土地整理

　　B.土地收購

　　C.土地儲備

　　D.土地供應

　　答案：BCD

　　解析：土地收購儲備制度的運作主要包括土地收購、土地儲備和土地供應三個程序

　　土地使用權轉讓

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　　(九)土地使用權轉讓(掌握)

　　1、土地使用權轉讓的概念

　　土地使用權轉讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權再轉移的行為。具體而言，是指通過出讓方式取得土地使用權的土地使用者，按照出讓合同等有關規定的期限或條件，對土地投入一定資金進行開發后，通過有償的出售、交換和無償贈與等方式，把土地使用權單獨或隨地上建筑物、其他附著物的所有權轉讓給受讓人。土地使用權出讓合同和登記文件所載明的權利和義務隨之轉移給受讓人。

　　2、土地使用權轉讓的條件

　　在我國，土地使用權依法轉讓受法律保護，根據有關法律、法規的規定，以出讓方式取得的土地使用權轉讓時應符合以下基本條件。

　　(1)按照土地使用權出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書

　　(2)按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件

　　為規范土地使用權轉讓活動，土地使用權的轉讓還要受以下幾個條件的限制：

　　①通過轉讓取得的土地使用權，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉讓合同終止日期和建設項目完成日期不得超過原出讓合同所規定的終止日期和建設項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權利、義務和各項用地要求。

　　②土地使用權轉讓后，原出讓合同規定的土地使用權受讓人的權利、義務全部隨之轉移。

　　③土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓;土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權的，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

　　④土地使用權轉讓時，如需改變原出讓合同的規劃用途，必須事先向土地主管部門和規劃部門提出申請，經審核批準，調整土地使用權出讓金，方可進行轉讓。

　　⑤原行政劃撥土地使用權的轉讓，土地轉讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請補簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續后，才取得轉讓的合法權利，通過轉讓方式取得土地使用權的受理人，必須與轉讓人簽訂轉讓合同，并共同到土管部門辦理土地使用權過戶登記手續，換取土地使用證。

　　⑥土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權;土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規定最高限價)來防止。

　　3、土地使用權轉讓的方式

　　土地使用權的轉讓有三種方式，即出售、交換、贈與。

　　(1)土地使用權出售

　　土地使用權出售是指土地使用權的出售方將土地使用權轉移給購買方，購買方為此支付土地使用權價款的行為。土地使用權的出售，只轉移土地使用權，所有權仍屬于國家。

　　(2)土地使用權交換

　　土地使用權交換，也叫“互易”，指當事人雙方約定互相轉移土地使用權，或一方轉移土地使用權，另一方轉移金錢以外的物的行為。它是以一方當事人需要支配對方的土地使用權為前提，是雙方當事人的合意，是一種權利客體的交換。

　　(3)土地使用權贈與

　　土地使用權贈與，指贈與人(原土地使用權受讓人或者再受讓人)自愿將自己的土地使用權無償轉移給受贈人，受贈人表示接受的法律行為。贈與的基本特征是無償，與出售一樣，贈與的仍只是土地使用權，土地所有權仍歸國家.

　　例題：國有土地使用權轉讓的方式包括()。(2000年土地管理基礎試題)

　　A .出售

　　B.出租

　　C.交換

　　D.贈與

　　答案：ACD

　　解析：土地使用權的轉讓有三種方式，即出售、交換、贈與。

　　(十)土地使用權抵押的概念和條件(掌握)

　　土地使用權抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權以不轉移占有的方式作為抵押財產向債權人(抵押權人)履行債務作出的擔保行為。抵押權人不對抵押土地使用權直接占有使用，繼續由抵押人使用并收益。土地使用權被當做貸款的擔保，如果抵押人在借款合同期滿后仍不能歸還貸款，土地使用權將轉歸抵押權人所有，或者由抵押權人按法定程序處置。由于土地開發時間長、貸款數量大且風險較大，因而銀行往往要求借款人將土地使用權或房地產作抵押，以規避貸款風險。

　　土地使用權抵押除了具有一般財產抵押權的法律特征，如抵押權是一種擔保物權，以清償債務為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特征。

　　(1)用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續的土地使用權。

    (2)土地使用權抵押設定本身并不發生土地使用權轉移，即土地使用權抵押后，土地使用者可繼續對土地進行占有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發生轉移。

　　(3)土地使用權抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押。

　　(4)土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。

　　(5)土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。

　　例題：下列關于土地使用權抵押的概念和條件，正確的是()。

　　A.土地使用權抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權以轉移占有的方式作為抵押財產向債權人(抵押權人)履行債務作出的擔保行為

　　B.抵押權人不對抵押土地使用權直接占有使用，繼續由抵押人使用并收益

　　C.用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續的土地使用權

　　D.土地使用權抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押

　　答案：BCD

　　解析：土地使用權抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權以不轉移占有的方式作為抵押財產向債權人(抵押權人)履行債務作出的擔保行為。

　　(十一)土地使用權租賃的概念(熟悉)

　　土地使用權租賃是指土地使用權者作為出租人，將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地出租一般是同房屋租賃結合在一起的，單純的場地租賃行為在整個土地使用權租賃市場中比例較小。由于在土地使用權租賃中，土地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權不發生轉移，承租人以支付租金為代價取得對土地及地上建筑物、其他附著物一定期限使用的權利，期限通常較短，投資相對較少，方便靈活，出租人則通過承租人支付的租金中收回投資，因而土地使用權租賃十分普遍，具體形式也多種多樣。如商業柜臺出租，各種鋪面出租和住房出租等都包含著土地使用權的出租。

　　土地使用權租賃，承租人以支付租金為代價取得了對土地及地上建筑物、其他附著物使用的權利，但承租人只有使用的權利，不得改變土地用途，不得將承租權轉讓、轉租、抵押或從事其他經濟活動，它具有以下幾個法律特征：

　　(1)土地使用權租賃雙方當事人只是就使用土地達成協議，不發生作為物權的土地使用權的轉移，這是土地使用權出租與轉讓方式的主要區別。

　　(2)用于租賃的地塊必須具有法律上的依據。即必須是法律允許的地塊，目前只有因出讓、轉讓土地使用權等方式取得的土地使用權的民事主體具有這一權利，如果民事主體無合法原因擅自租賃土地(例如劃撥取得的土地使用權)，仍屬于非法行為。

　　(3)土地使用權租賃合同是有償合同。出租人有義務將出租的土地交給承租人使用，并有權取得租金收益。相反，承租人有義務支付租金，有權利使用土地。

　　(4)土地轉租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當出租的土地使用權發生轉移時，新的土地使用權人也必須尊重承租人的合法權利。

　　例題(判斷)：商業柜臺出租，各種鋪面出租和住房出租等都不包含著土地使用權的出租。()。

　　答案：×

　　解析：商業柜臺出租，各種鋪面出租和住房出租等都包含著土地使用權的出租。

　　(十二)我國土地市場的發展過程(了解)

　　我國土地市場的形成與發展，是經濟體制改革和對外開放的結果。

　　1.土地市場的萌芽階段

　　1978年農村實行家庭聯產承包責任制，土地所有權與使用權開始分離。與此同時，城市土地使用制度開始改革，1980年，我國開始向中外合資企業收取場地使用費，1982年，深圳開征城市土地使用費。1987年，國務院批準在深圳、上海、天津廣州、廈門、福州等城市進行土地使用制度改革試點。1988年修訂后的《土地管理法》正式宣布土地有償使用制度的確立。我國開始了通過市場機制配置土地資源的嘗試。

　　2.土地市場的形成階段

　　1990年，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》頒布實施，中國土地市場建立和發展有了法律依據。土地資源的市場配置在全國展開。1992年，鄧小平同志南方談話和十四大以后，全國土地市場的培育、發展進程大大加快。到1992年底，全國除西藏外的29個省(市、區)都已經開展土地出讓工作。這一時期，全國各地大搞開發區建設，土地投機盛行，炒賣土地現象非常嚴重。為此，1993年，國務院開始整頓土地市場。1992年發布的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押的條件和相關規定。

　　3.土地市場的發展與完善階段

　　1995年《城市房地產管理法》頒布之后，城市土地市場發展進入一個新的階段。1998年國土資源部成立以來，土地市場逐步發展和完善。1999年，國土資源部下發了《關于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權的通知》，嚴格限定行政劃撥供地和協議出讓土地的范圍，并限定了協議出讓土地使用權的最低價格。2000年國土資源部下發了《關于建立土地有形市場促進土地使用權規范交易的通知》，2001年，國務院下發了《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》，從嚴格控制建設用地供應總量，嚴格實行國有土地有償使用制度、大力推行土地使用權招標、拍賣，加強土地使用權轉讓管理，加強地價管理和規范土地審批的行政行為等六個方面，提出了具體要求。2001年6月，國土資源部下發了《關于整頓和規范土地市場秩序的通知》，強調建立健全建設用地供應總量控制制度、城市建設用地集中供應制度、土地使用權公開交易制度、基準地價定期更新和公布制度、土地登記可查詢制度和集體決策制度。

　　為了規范協議出讓土地行為，限制劃撥土地使用范圍，建立完善的招標拍賣掛牌制度，2001年，國土資源部發布了《劃撥用地目錄》，細化了劃撥與有償的范圍，對不符合劃撥目錄的建設用地，必須有償使用。2002年5月國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，明確規定各類經營性用地必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓。2003年6月國土資源部頒布了《協議出讓國有土地使用權規定》，規定不符合招標拍賣掛牌出讓條件的國有土地，方可協議出讓。2004年10月，國務院發布《關于深化改革嚴格土地管理的決定》指出各地必須禁止非法壓低，地價招商，除按照現行規定必須實行招標、拍賣、掛牌出讓的用地外，工業用地也要創造條件逐步實行招標、拍賣、掛牌出讓，推行土地資源的市場化配置。2006年5月31日，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》(試行)和《協議出讓國有土地使用權規范》(試行)，進一步完善了國有土地使用權制度。這一階段，國企改制中劃撥土地使用權改革也逐步推行。1998年頒布的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》對國有企業實行公司制改造、組建企業集團、股份合作制改組、租賃經營和出售、兼并、合并、破產等改革中涉及的劃撥土地使用權管理作出了較詳細的規定。1999年，國土資源部發布了《關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》。

　　這一階段，土地市場中介隊伍也逐步發展壯大，土地評估行業行政管理制度逐步健全。

　　例題(判斷)：1995年出臺的《城市房地產管理法》正式宣布土地有償使用制度的確立。()。

　　答案：×

　　解析：1988年修訂后的《土地管理法》正式宣布土地有償使用制度的確立。

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