第一章 物業管理概述

　　本章要求：

　　掌握：《條例》對物業管理的定位，《條例》的指導思想以及確立的基本法律關系。

　　熟悉：物業管理的基本特征，物業管理在社會經濟中的地位和作用，《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問題。

　　了解：物業管理的產生和發展，我國物業管理制度建設的歷史沿革。

　　本章考試知識要點：

　　1. 《條例》對物業管理的定位

　　2. 物業管理的特征

　　3. 物業管理的市場化特征

　　4. 市場原則作為物業管理活動的前提條件

　　5. 我國物業管理的產生和發展

　　6. 我國改革開放前城鎮住房制度的主要特征

　　7. 物業管理在社會經濟中的地位和作用

　　8. 我國物業管理制度建設的歷史沿革

　　9. 政府在我國物業管理發展中的特殊地位

　　10. 《條例》頒布前物業管理制度建設的主要特點

　　11. 《城市新建住宅小區管理辦法》

　　12. 《條例》頒布后物業管理制度建設的主要特點

　　13. 《條例》的指導思想

　　14. 《條例》創設的法律制度及其內容

　　15. 《條例》的主要內容

　　16. 《條例》法律責任的特點

　　17. 《條例》確立的基本法律關系

　　本章復習綱要：

　　一、物業管理的概念（掌握）

　　1．物業管理定義

　　《物業管理條例》第二條明確規定：物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　2.物業管理定義的含義

　　①物業管理是由業主通過選聘物業管理企業的方式來實現的活動

　　②物業管理活動的基礎是物業服務合同

　　③物業管理的內容是對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護

　　3.《物業管理條例》調整的范圍

　　①既調整住宅物業的物業管理活動，也調整非住宅物業的物業管理活動

　　②既包括城市，也涵蓋鄉村

　　4.物業管理的特征

　　社會化、專業化、市場化是物業管理的三個基本特征

　　①社會化

　　社會化有兩個基本含義：一是物業的所有權人要到社會上去選聘物業管理企業；二是物業管理企業要到社會上去尋找可以代管的物業。

　　物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相分離是物業管理社會化的必要前提。

　　②專業化

　　專業化是指專業物業管理企業通過合同或契約的簽訂，按照產權人和使用人的要求去實施專業化管理。

　　③市場化

　　市場化是物業管理的最主要特點。在市場經濟條件下，物業管理的屬性是經營，所提供的商品是勞務。

　　物業管理企業向業主和使用人提供勞務和服務，業主和使用人購買并消費這種服務。

　　二、我國物業管理的產生與發展（了解）

　　1. 伴隨著建筑技術的不斷進步，高層建筑附屬設備增多，結構的復雜，日常維修養護和管理事務的繁瑣復雜，孳生了物業管理行業

　　2. 我國物業管理是在城市房地產綜合開發和住房制度改革背景下，通過實行住房商品化制度而逐漸發展起來的

　　3. 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司―――深圳市物業管理公司掛牌成立。

　　4. 1993年，深圳市人大頒發了全國第一部物業管理地方性法規―――《深圳經濟特區住宅小區物業管理條例》

　　5. 建設部在認真總結深圳和廣州經驗的基礎上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，確立了物業管理新體制

　　6.四次全國物業管理工作會議

　　①1995年，建設部在青島召開了全國第一次物業管理工作會議，推廣青島對住宅小區實施物業管理的經驗。

　　②1997年，建設部在大連召開全國事二次物業管理工作會議，推廣大連整治改造舊住宅小區，推進物業管理的經驗

　　③1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業管理工作會議，推廣深圳物業管理項目招投標制度和經驗

　　④2003年，建設部在北京召開了全國第四次物業管理工作會議，貫徹落實宣傳《物業管理條例》

　　7. 2000年，中國物業管理協會成立，對加強行業指導和行業自律起到了重要作用

　　8. 2003年6月8日，國務院頒布了《物業管理條例》，標志著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期

　　三、我國物業管理制度的歷史沿革（了解）

　　從我國物業管理制度建設的歷史沿革來看，可以《物業管理條例》為分水嶺，劃分成《物業管理條例》頒布前后兩個階段，兩個階段既存在著承繼的關系，也各自具有鮮明的特點

　　1.從20世紀90年代初到《條例》頒布前，對于物業管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設加以推動和規范。

　　這一階段的物業管理政策法規主要體現以下特點：

　　一是借鑒性，主要借鑒新加桂、中國香港特區等國家和地區的先進經驗；

　　二是過渡性，主要考慮傳統房管模式的根深蒂固，采取漸進式的方法進行改革；

　　三是針對性，主要是針對當時當地物業管理實踐中出現的問題，選擇應對性的政策和方法

　　這一階段頒布的物業管理法規政策有：

　　《城市新建住宅小區管理辦法》是我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件，是推動我國全面開展物業管理活動的基石，對我國建立物業管理活動秩序產生了重大影響。

　　《全國優秀管理住宅小區標準》

　　《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》

　　《關于修訂全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及有關考評驗收工作的通知》

　　《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》

　　《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》

　　《物業管理企業財務管理規定》

　　《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》

　　《物業管理企業資質管理試行辦法》

　　《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

　　2. 2003年6月8日，《物業管理條例》正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

　　這一階段物業管理政策法規主要體現出以下特點：

　　一是配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實施細則的方式出現，以貫徹落實《條例》為基本指針；

　　二是經驗性，主要是總結物業管理實踐的經驗教訓，有針對性地作出制度安排；

　　三是操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規定予以細化，使其在現實操作層面上得以實施。

　　這一階段的物業管理政策法規主要有：

　　（1）2003年6月，建設部發布《業主大會規程》；

　　（2）2003年9月，建設部發布《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》；

　　（3）2003年11月，國家發展改革委員會、建設部發布《物業服務收費管理辦法》；

　　（4）2004年1月，中國物業管理協會制訂《普通住宅小區物業管理服務等級標準》；

　　（5）2004年3月，建設部發布《物業管理企業資質管理辦法》；

　　（6）2004年7月，國家發展改革委員會、建設部發布《物業服務收費明碼標價規定》；

　　（7）2004年9月，建設部發布《業主臨時公約（示范文本）》和《前期物業服務合同（示范文本）》；

　　（8）2005年11月，人事部、建設部發布《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》。

　　四、《物業管理條例》（掌握并熟悉）

　　1.《物業管理條例》的立法過程

　　1999年4月，建設部成立《物業管理條例》起草小組

　　2001年3月，經建設部常務會議討論通過，形成《物業管理條例》（送審稿），提請國務院審議

　　2002年10月16日，經國務院同意，國務院法制辦將《物業管理條例》（草案）登報公開向社會征求意見

　　2003年5月28日，國務院常務會第九次會議審議并原則通過了《條例》（草案）

　　2003年6月8日，國務院總理溫家寶簽署中華人民共和國國務院379號令頒布了《物業管理條例》

　　2003年9月1日，《物業管理條例》正式實施

　　2.《物業管理條例》的指導思想

　　《物業管理條例》的立法指導思想，主要表現在以下三個方面：

　　一是強調保護業主的財產權益，協調單個業主與全體業主的共同利益關系；

　　二是強調業主與物業管理企業是平等的民事主體，是服務和被服務的關系；

　　三是強調業主與物業管理企業通過公平、公開和協商方式處理物業管理事項。

　　3.《物業管理條例》的立法原則

　　《物業管理條例》在立法過程中，主要遵循以下基本原則：

　　①物業管理權利和財產權利相對應的原則

　　②維護全體業主合法權益的原則

　　③現實性與前瞻性有機結合的原則

　　④從實際出發，實事求是的原則

　　4.《物業管理條例》創設的法律制度

　　創設了業主大會、業主公約、前期物業管理招投標、物業承接查驗、物業管理企業資質管理、物業管理從業人員職業資格、住宅專項維修資金等七項物業管理的基本制度（具體內容見第三章）

　　5.《物業管理條例》的主要內容

　　《物業管理條例》分為七章70條

　　6．《物業管理條例》確立的基本法律關系

　　①業主相互之間的關系

　　②物業管理企業和業主之間的關系

　　③開發企業與業主以及物業管理企業之間的關系

　　④供水、供電等單位與業主以及物業管理企業之間的關系

　　⑤社區居委會與業主、業主大會及物業管理企業的關系

　　⑥物業管理各方主體與政府之間的關系

　　五、涉及《物業管理條例》的有關數字知識匯總（掌握）

　　（一）時間數字

　　1、《物業管理條例》經2003年5月28日國務院第9次常務會議通過，2003年6月8日以國務院第379號令公布，自2003年9月1日起施行。《物業管理條例》是我國第一部物業管理行政法規，確立了一系列重要的物業管理制度，對業主及業主大會、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護等方面作了明確規定，并明確了相應的法律責任。

　　2、籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。 

　　3、召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　4、推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的、業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　5、業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

　　6、業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

　　7、原業主委員會應當在其任期屆滿之日起l0日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

　　8、業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

　　9、業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。

　　10、新設立的物業管理企業，其資質等級按三級資質核定，并設一年的暫定期。

　　11、物業管理企業發生變換時，代管的專項維修資金帳目經業主委員會審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續。帳戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起l0日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案。

　　（二）人民幣數字

　　1、物業管理企業的條件中，一級資質注冊資本人民幣500萬元以上；二級資質注冊資本人民幣300萬元以上；三級資質注冊資本人民幣50萬元以上。

　　2、住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　3、建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的依法承擔賠償責任。

　　4、不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　5、未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　6、物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　7、建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　8、未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　9、有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用： (1)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的； (2)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的； (3)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。個人有以上行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有以上行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　（三）百分數及分數數字

　　1、業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有1／2以上投票權的業主參加。

　　2、業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1／2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和統籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。

　　3、有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：①20％以上業主提議的；②發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；③業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況；

　　4、經業主委員會或者20％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

　　5、經1／3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

　　6、物業管理企業的條件中，一級資質管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％： (A)多層住宅200萬m2； B)高層住宅100萬m2； (C)獨立式住宅(別墅)15萬m2； (D)辦公樓、工業廠房及其它物業50萬m2。二級資質管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％： (A)多層住宅100萬m2； (B)高層住宅50萬m2； C)獨立式住宅(別墅)8萬m2； (D)辦公樓、工業廠房及其它物業20萬m2。

　　7、物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下的罰款

　　8、專項維修資金的籌集分以下兩種情況： (1)商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關專項維修資金繳交約定。購房者應當按購房款2％－3％的比例，向售房單位繳交專項維修資金，收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定，售房單位代為收取的專項維修資金屬全體業主共同所有。 (2)公有住房出售以后，專項維修資金由售房單位和購房人雙向籌集。1)售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，專項維修資金屬售房單位所有。2)購房者按購房款2％的比例，向售房單位繳交專項維修資金。售房單位代為收取的專項維修資金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。

　　（四）面積數字

　　1、物業管理企業的條件中，二級資質物業管理企業可以承接30萬m2以下的住宅項目和8萬m2以下的非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業管理企業可以承接20萬m2以下住宅項目和5萬m2以下的非住宅項目的物業管理業務。

　　（五）分項數字

　　1、一個物業管理區域只能成立一個業主大會，由該物業管理區域內的全體業主組成。

　　2、物業管理企業資質等級分為一、二、三級。國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理。省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質證書的頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督。設區的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質證書的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。

　　3、物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

　　4、一個物業管理區域內有兩個以及兩個以上產權人的，應當建立物業公共部位、共用設備設施專項維修資金。

　　（六）人員數字

　　1、業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1～2人。

　　2、業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　3、投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　4、物業管理企業的條件中，一級資質，物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。二級資質，物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。三級資質，物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。

　　（二）倍數數字

　　1、挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款。