統(tǒng)計業(yè)務(wù)知識輔導(dǎo)：市場需求狀況的分析(4)

更新時間：2011-09-19 10:28:28 來源：|0

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　　一、 ××市房地產(chǎn)需求市場形勢分析

　　(一) 當(dāng)前形勢

　　由最終方程式，我們發(fā)現(xiàn)，危陋房屋拆遷量和人均年可支配收入對住宅房地產(chǎn)需求量的影響是最顯著的。隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，人們的生活水平大大提高，對衣食住行，特別是對住方面的要求也不斷提高，老百姓手中有了錢，就要不斷的想辦法滿足自己的欲望，因此，住宅房地產(chǎn)市場的需求也隨著人們?nèi)諠u增長的生活水平不斷地增加。同時，拆遷量增長帶來了住房需求的猛增，尤其是中低價位住房需求的猛增。目前××市房地產(chǎn)業(yè)投資、施工、拆遷、銷售等各項指標(biāo)呈全面增長態(tài)勢;投資增速與銷售增速比例基本一致，銷售略高于投資，房地產(chǎn)市場供求比例趨于合理。

　　拆遷帶火了樓市，強(qiáng)力抖動了對商品房的二手房市場的剛性需求。并且，由于拆遷量的不斷增加極大地活躍了二手房市場，從而進(jìn)一步激活了潛在購房群體的活力。

　　除以上兩個因素之外，政府的一些政策也帶動了房地產(chǎn)市場需求的增長。隨著住房制度改革的深化，群眾的住房消費(fèi)觀念發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，購房積極性持續(xù)高漲，國家關(guān)于加快啟動個人住房消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，改善居民居住條件，拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的決策正在順利實施。此外，政府還出臺了一系列優(yōu)惠政策幫助拆遷戶解決住房問題，先后多次舉辦特惠房交易會和二手房交易會等，大量推出低價房，不僅有效地解決了經(jīng)濟(jì)困難拆遷戶的住房問題，而且對進(jìn)一步活躍商品房市場也起到了重要作用。

　　(二) 對未來形勢的預(yù)期

　　××市的“危改”工程還在繼續(xù)，房屋的拆遷量還在不斷增加。這種增加將帶來房地產(chǎn)需求的不斷增長。

　　住房關(guān)系的改善是改善人民生活的最重要方面。就全國范圍來產(chǎn)，盡管近20年群眾的居住條件有了較大改善，但和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)狀況比較，和人民群眾日益增長的住房需求，還有較大的差距。目前××市的人均住房面積已達(dá)到22平方米，世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達(dá)到30―35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，加之城市化進(jìn)程加快使住房需求增加，住房建設(shè)會有持續(xù)的發(fā)展。

　　另外，我們的產(chǎn)業(yè)有前兩年打下的基礎(chǔ)，有多項政策的鋪墊，上有中央“增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量，改善居民消費(fèi)環(huán)境，保障人們安居樂業(yè)”的決心，下有百姓改善住房條件的強(qiáng)烈愿望和買房及換購住房的積極性，可以預(yù)計，住宅房地產(chǎn)需求高層在目前的基礎(chǔ)上會有持續(xù)的發(fā)展，個人買房的比例還會，住房質(zhì)量會有進(jìn)一步改善，銷售環(huán)節(jié)會加快規(guī)范，住房個人貸款的總量還會上升，住宅與房地產(chǎn)法制建設(shè)將得到加強(qiáng)。

　　(三) 當(dāng)前需解決的主要問題

　　目前，××市的住宅房地產(chǎn)需求市場還存在著許多問題，我們應(yīng)在對市場走勢正確把握的基礎(chǔ)上，有針對性地研究解決制約市場發(fā)展的突出問題，引導(dǎo)該市場的健康發(fā)展。

　　首先，要科學(xué)地進(jìn)行市場分析，全面掌握市場信息，加強(qiáng)對房地產(chǎn)需求市場的宏觀調(diào)控，加強(qiáng)對房地產(chǎn)需求市場的宏觀調(diào)控，加強(qiáng)住宅房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展，堅決遏制過去的那些“霸王”條款，使該市場規(guī)范化。

　　其次，要采取有效措施，控制商品住宅價格的非正常上漲。由于近幾年拆遷集中，剛性需求帶動了房市的持續(xù)升溫，也使房價不斷攀升，尤其是中低檔商品價格過快上漲。這種房價非正常上漲，勢必會影響到我們現(xiàn)在的物價指數(shù)，給社會的經(jīng)濟(jì)建設(shè)出會帶來不良的影響，并且對中低收入群眾的影響也較大。因此，我們要想辦法解決這種現(xiàn)象，最主要的是要放慢拆遷速度，壓縮房屋的拆遷面積，同時要增加一些經(jīng)濟(jì)適用房，建設(shè)一些廉租房，定向用于中低收入的拆遷居民，落實國家對經(jīng)濟(jì)適用住房減免稅費(fèi)的優(yōu)惠政策，控制商品房的土地價格，才能平抑房價的上漲。

　　再次，要繼續(xù)發(fā)展住房金融，進(jìn)一步發(fā)展公積金和個人住房信貸業(yè)務(wù)，建立和完善住房保險、擔(dān)保、抵押登記、房產(chǎn)處置等配套政策和法律制度，使該市場健康有序地發(fā)展，建立完善的住宅房地產(chǎn)市場。

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