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    第一節　土地增值稅納稅申報代理實務

　　一、土地增值稅計算方法

　　土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和適用的超率累進稅率計算征收。計算公式是：

　　應納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

　　[例9-1]某房地產開發公司建造一幢普通標準住宅出售，取得銷售收入1000萬元(假設城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%)。該公司為建造普通標準住宅而支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本(其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費90萬元，開發間接費用40萬元)，由于該房地產開發公司同時建造別墅等住宅，對該普通標準住宅所用的銀行貸款利息支出無法分攤，該地規定房地產開發費用的計提比例為10%。則其應納稅額計算如下：

　　(1)確定轉讓房地產的收入為1000萬元。

　　(2)確定轉讓房地產的扣除項目金額：

　　①取得土地使用權所支付的地價款100萬元;

　　②房地產開發成本為300萬元;

　　③房地產開發費用為(100+300)×10%=40(萬元);

　　④與轉讓房地產有關的稅金為：

　　營業稅：1000×5%=50(萬元)

　　城建稅：50×7%=3.5(萬元)

　　教育費附加：50×3%=1.5(萬元)

　　⑤從事房地產開發的加計扣除金額為：

　　(100+300)×20%=80(萬元)

　　⑥轉讓房地產的增值額為：

　　100+300+40+50+3.5+1.5+80=575(萬元)

　　(3)轉讓房地產的增值額為：

　　1000-575=425(萬元)

　　(4)增值額與扣除項目金額的比率為：

　　425÷575=73.91%

　　應納土地增值稅稅額=425×40%-575×5%=141.25(萬元)

　　[例9-2]某事業單位(非房地產開發單位)建造并出售了一幢寫字樓，取得銷售收入2000萬元(營業稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，印花稅稅率為5，教育費附加征收率為3%)。該單位為建造此樓支付的地價款為300萬元;房地產開發成本為400萬元;房地產開發費用中的利息支出為200萬元(能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供工商銀行證明)，但其中有30萬元的加罰利息。按規定其他房地產開發費用的計算扣除比例為5%，則其應納稅額計算如下：

　　(1)確定轉讓房地產的收入為2000萬元。

　　(2)確定轉讓房地產的扣除項目金額：

　　①取得土地使用權所支付的金額為300萬元;

　　②房地產開發成本為400萬元;

　　③房地產開發費用為：

　　(300+400)×5%+(200-30)=205(萬元)

　　④與轉讓房地產有關的稅金為：

　　2000×5%×(1+7%+3%)+2000×5÷10000=110+1=111(萬元)

　　⑤扣除項目金額為：

　　300+400+205+111=1016(萬元)

　　(3)轉讓房地產的增值額為：

　　2000-1016=984(萬元)

　　(4)增值額與扣除項目金額的比率為：

　　984÷1016≈96.9%

　　(5)應納土地增值稅額為：

　　984×40%-1016×5%=342.8(萬元)

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