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　　第三節 房產稅、城鎮土地使用稅納稅申報

　　第一部分：房產稅

　　一、房產稅的計算方法

　　房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，以在征稅范圍內的房屋產權所有人或經營管理認為納稅人。房產稅實行按年征收，分期繳納。

　　(一)納稅義務人

　　1.產權歸國家的，由經營管理單位納稅;歸集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

　　2.產權出典的，由承典人納稅。

　　3.產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅。

　　4.產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅。

　　5.無租使用其他房產，由使用人代為繳納房產稅。

　　6.從2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織、外籍人員是房產稅納稅人。

　　(二)房產是指有屋面和圍護結構，能遮風避雨，可供人們生產、學習、工作、生活的場所。

　　【特別提示】：

　　獨立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻等)不屬于房屋，不征房產稅。

　　(三)以房產聯營投資的，房產稅計稅依據應區別對待：

　　1.以房產聯營投資，共擔經營風險的，按房產余值為計稅依據計征房產稅;

　　2.以房產聯營投資，收取固定收入，不承擔經營風險，只收取固定收入的，實際是以聯營名義取得房產租金，因此應由出租方按租金收入計征房產稅。

　　(四)房產稅的計算

　　注：2008年3月1日起個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅;

　　房產稅應納稅額的計算分為兩種情況：

　　【補充知識】：關于原值確定的相關規定

　　(1)房產原值是指納稅人按照會計制度的規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。

　　(2)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施，主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線,如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。

　　屬于房屋附屬設備的水管,下水道,暖氣管,煤氣管等從最近的探視井或三通管算起.電燈網,照明線從進線盒聯接管算起，計算原值。

　　(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　(4)自2006年1月1日起，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

　　(5)關于附屬設施和配套設施的計算

　　①對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;

　　②對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

　　(6)對融資租賃房屋的情況,按從價計征,至于租賃期內納稅人由當地稅務機關根據實際情況確認.

　　(五)稅收優惠

　　1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。但上述免稅單位的出租房產以及非自身業務使用的生產、營業用房，不屬于免稅范圍。

　　2.由國家財政部門撥付事業經費的單位自用房產免征房產稅。

　　3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。

　　4.個人所有非營業用的房產免征房產稅。

　　對個人擁有的營業用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章納稅。

　　5.經財政部批準免稅的其他房產

　　(1)企業辦的各類學校，醫院，托兒所，幼兒園自用的房產，免征房產稅;

　　(2)損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅。

　　(3)凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。

　　(4)納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免稅

　　(5)房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅;但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅期間免征房產稅。

　　(6)老年服務機構自用的房產。

　　(7)房管部門向居民出租的居民住房;按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房暫免征。。

　　(8)對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機構自用的房產，免征房產稅。

　　(9)天然林保護工程相關房產免稅。

　　(10)納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產稅。

　　(六)納稅義務發生時間

　　1.納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起繳納房產稅。

　　2.納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起繳納房產稅。

　　3.納稅人委托施工企 業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起繳納房產稅。

　　4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產稅。

　　5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。

　　6.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。

　　7.房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起。繳納房產稅。

　　二、代理房產稅納稅申報操作規范與申報表填制方法