【特別提示】：4點(diǎn)提示

　　A、納稅人分期、分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的：

　　扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總金額×(轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積)

　　B、在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意：

　　①超過利息上浮幅度的部分不允許扣除;

　　②對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　【特別提示】：

　　罰息支出在企業(yè)所得稅前可以扣除。

　　C、未支付的質(zhì)量保證金，取得發(fā)票的允許扣除，未開發(fā)票的不允許扣除

　　D、逾期開發(fā)土地的土地閑置費(fèi)不允許扣除

　　(五)納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收

　　①出售舊房及建筑物的;

　　②隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

　　③提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

　　④轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

　　(六)稅收優(yōu)惠

　　1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

　　2.因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，免稅;

　　3. 2008年11月1日起起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

　　4.企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房，經(jīng)濟(jì)適用房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　【特別提示】：

　　逾期支付的銀行利息以及銀行罰息在土地增值稅前是不能扣除的，但在企業(yè)所得稅前可以扣除。

　　(4)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金：

　　營業(yè)稅：1000×5%=50(萬元)

　　城建稅：50×7%=3.5(萬元)

　　教育費(fèi)附加：50×3%=1.5(萬元)

　　(5)加計(jì)扣除：

　　(100+300)×20%=80(萬元)

　　(6)扣除合計(jì)：將(1)～(5)這五項(xiàng)加起來575萬元

　　3.確定增值額：1000-575=425(萬元)

　　4.確定增值比例：425÷575×100%=73.91%

　　【特別提示】：是增值稅÷扣除項(xiàng)目金額合計(jì)

　　5.計(jì)算土地增值稅：425×40%-575×5%=141.25(萬元)

　　【特別提示】：土地增值稅=增值額×稅率-扣除金額合計(jì)×速算扣除系數(shù)

　　二. 土地增值稅納稅申報(bào)操作規(guī)范與申報(bào)表的填制

　　(一)土地增值稅納稅申報(bào)操作規(guī)范(了解)

　　(二)代理編制土地增值稅納稅申報(bào)表的方法(熟悉)

　　1.土地增值稅納稅申報(bào)表(一)――適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的土地增值稅納稅人

　　包括轉(zhuǎn)讓已完成開發(fā)的房地產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收入，或預(yù)售正在開發(fā)的房地產(chǎn)并取得預(yù)售收入的情況。

　　對(duì)同時(shí)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)或兩個(gè)以上計(jì)稅單位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按每一基本計(jì)稅單位填報(bào)一份申報(bào)表的原則操作。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)兼有免稅和征稅項(xiàng)目單位，也應(yīng)分別填報(bào)。

　　注意：

　　(1)“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”兩種填寫方式

　　①利息支出符合稅法規(guī)定

　　第14行“利息支出”據(jù)實(shí)填寫

　　第15行“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”填寫：(土地使用權(quán)所支付的價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%

　　②利息支出不符合單獨(dú)計(jì)算列支規(guī)定

　　第14行“利息支出”填寫：0

　　第15行“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”填寫：(土地使用權(quán)所支付的價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%

　　(2)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加三項(xiàng)合計(jì)數(shù)填寫。

　　(3)“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”，填寫按稅法規(guī)定可根據(jù)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。

　　(4)“適用稅率”，本欄按土地增值稅所適用的最高一級(jí)稅率填寫。如果屬于免稅項(xiàng)目，稅率應(yīng)為零。

　　2.土地增值稅納稅申報(bào)表(二)――適用于非從事房地產(chǎn)開發(fā)的土地增值稅納稅人

　　注意：

　　(1)“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”是按重置成本法并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的評(píng)估舊房及建筑物價(jià)格。

　　(2)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，除營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加外，還包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的印花稅。

　　【補(bǔ)充知識(shí)點(diǎn)】

　　土地增值稅納稅申報(bào)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理。

　　符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　　②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

　　③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。