2013年注冊稅務師考試《稅法一》第四章知識點：銷售不動產營業稅
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第十一節 銷售不動產營業稅的規定(掌握)
一、稅目與稅率--5%
銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。
特別關注：
1.以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。在投資后轉讓其股權的，也不征收營業稅。
2.對外商投資企業和外國企業規定：
(1)處置債權重置資產，不征收營業稅;(2)處置股權重置資產所取得的收入，不征營業稅;(3)處置其所擁有的實物重置資產，該項資產屬于不動產的，征收營業稅。
3.單位或個人將不動產無償贈與他人的行為，視為銷售不動產。
4.納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產行為，應照章征收營業稅。
5.變化：個人銷售已購住房--5年內不區分性質，均按轉讓全額征收營業稅。
二、納稅人
三、計稅依據
1.單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。
2.單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。
注意：
第一，房地產開發公司銷售商品房，要代當地政府及有關部門收取一些資金或費用，對此類費用，不論其財務上如何核算，都應該作為銷售不動產的營業額計征營業稅。
第二，單位將不動產無償贈與他人的營業額問題
組成計稅價格=營業成本或工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業稅稅率)
第三，轉讓企業產權是整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，轉讓企業產權不征收營業稅。
【例題?計算題】丙企業長期拖欠某建筑公司工程價款6000萬元，經雙方協商進行債務重組，丙企業將其一棟商品房抵頂工程價款。商品房原價 5000萬元，已提折舊1000萬元，評估價4000萬元，丙企業另支付銀行存款2000萬元。建筑公司對該商品房重新裝修后銷售，取得銷售收入6400 萬元，發生裝修費支出600萬元。問建筑公司應納營業稅。
『正確答案』應納營業稅=(6400-4000)×5%=120(萬元)
【例題?計算題】某公司2010年10月發生業務：2008年11月以本公司原值為400萬元的房產作抵押，向某商業銀行貸款240萬元，貸款 期限2年，年利率5%，該房產購入價為360萬元，購入后發生裝修等其他費用共計40萬元。合同規定，抵押期間該房產由銀行使用，公司不再支付利息。貸款 本月底到期，公司無力償還貸款，經雙方協商，銀行將所抵押的房產收歸己有，核定房產價值為450萬元，銀行向該公司支付了補價210萬元。
『正確答案』將房產抵押給銀行抵頂利息，應按租賃業征收營業稅。該業務應納營業稅：(450-360)×5%+240×5%÷12×5%=4.55(萬元)
四、申報與繳納
銷售不動產采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
納稅人銷售不動產，應當向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。
五、稅收優惠
1.個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
2.個人(含個體工商戶及其他個人)無償贈予不動產、土地使用權，屬于以下情形之一的，暫免征收營業稅：(1)離婚財產分割;(2)無償贈予配 偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(3)無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或贍養人;(4)房屋產權所有人死 亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
3.新增：納稅人在資產重組中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實物資產以及與其相關的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于營業稅的征稅范圍，其中涉及的不動產轉讓，不征收營業稅。
【例題?多選題】根據營業稅的有關規定，下列表述正確的有( )。
A.我國公民銷售其在境外的房產，以銷售收入為計稅依據計算繳納營業稅
B.外籍個人銷售其在我國境內已購置6年的房產，以銷售收入為計稅依據計算繳納營業稅
C.納稅人銷售自建的房產，分別按照"建筑業"和"銷售不動產"計算繳納營業稅
D.納稅人銷售自建的房產，按照銷售收入減去建造成本后的余額計算繳納營業稅
E.單位銷售購進的房產，以銷售收入減去購入原價的差額為計稅依據計算繳納營業稅
『正確答案』CE
『答案解析』轉讓境外房產不屬于我國的營業稅征收范圍;單位和個人銷售外購或抵債所得的不動產，應該以取得的全部收入減去不動產購置原價或抵債時該不動產作價后的余額計征營業稅。
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