第一節　土地增值稅納稅申報代理實務

　　一、土地增值稅計算方法

　　土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和適用的超率累進稅率計算征收。計算公式是：

　　應納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

　　[例9-1]某房地產開發公司建造一幢普通標準住宅出售，取得銷售收入1000萬元(假設城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%)。該公司為建造普通標準住宅而支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本(其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費90萬元，開發間接費用40萬元)，由于該房地產開發公司同時建造別墅等住宅，對該普通標準住宅所用的銀行貸款利息支出無法分攤，該地規定房地產開發費用的計提比例為10%。則其應納稅額計算如下：

　　(1)確定轉讓房地產的收入為1000萬元。

　　(2)確定轉讓房地產的扣除項目金額：

　?、偃〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜牡貎r款100萬元;

　　②房地產開發成本為300萬元;

　　③房地產開發費用為(100+300)×10%=40(萬元);

　?、芘c轉讓房地產有關的稅金為：

　　營業稅：1000×5%=50(萬元)

　　城建稅：50×7%=3.5(萬元)

　　教育費附加：50×3%=1.5(萬元)

　?、輳氖路康禺a開發的加計扣除金額為：

　　(100+300)×20%=80(萬元)

　　⑥轉讓房地產的增值額為：

　　100+300+40+50+3.5+1.5+80=575(萬元)

　　(3)轉讓房地產的增值額為：

　　1000-575=425(萬元)

　　(4)增值額與扣除項目金額的比率為：

　　425÷575=73.91%

　　應納土地增值稅稅額=425×40%-575×5%=141.25(萬元)

　　[例9-2]某事業單位(非房地產開發單位)建造并出售了一幢寫字樓，取得銷售收入2000萬元(營業稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，印花稅稅率為5，教育費附加征收率為3%)。該單位為建造此樓支付的地價款為300萬元;房地產開發成本為400萬元;房地產開發費用中的利息支出為200萬元(能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供工商銀行證明)，但其中有30萬元的加罰利息。按規定其他房地產開發費用的計算扣除比例為5%，則其應納稅額計算如下：

　　(1)確定轉讓房地產的收入為2000萬元。

　　(2)確定轉讓房地產的扣除項目金額：

　?、偃〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~為300萬元;

　?、诜康禺a開發成本為400萬元;

　?、鄯康禺a開發費用為：

　　(300+400)×5%+(200-30)=205(萬元)

　?、芘c轉讓房地產有關的稅金為：

　　2000×5%×(1+7%+3%)+2000×5÷10000=110+1=111(萬元)

　?、菘鄢椖拷痤~為：

　　300+400+205+111=1016(萬元)

　　(3)轉讓房地產的增值額為：

　　2000-1016=984(萬元)

　　(4)增值額與扣除項目金額的比率為：

　　984÷1016≈96.9%

　　(5)應納土地增值稅額為：

　　984×40%-1016×5%=342.8(萬元)

　　二、代理土地增值稅納稅申報操作規范與申報表填制方法

　　(一)土地增值稅納稅申報操作規范

　　1.核查房地產投資立項合同、批準證書和房地轉讓合同，確認投資立項與轉讓的時間及房地產開發項目的性質。

　　2.核查應收賬款、預收賬款、經營收入、其他業務收入、固定資產清理賬戶及主要的原始憑證，確認本期應申報的轉讓房地產收入。

　　土地增值稅一般按預收款收入的一定比例預繳稅款，待竣工結算后清算，多退少補。因此，代理房地產企業土地增值稅預繳申報，可主要依確認征免和核查轉讓房地產收入的程序進行操作。

　　(二)代理編制土地增值稅納稅申報表的方法

　　1、土地增值稅納稅申報表(一)

　　2、土地增值稅納稅申報表(二)

>>>報考指南

2013年注冊稅務師考試時間6月22-23日       更多信息訪問：注冊稅務師頻道   注冊稅務師論壇   注冊稅務師輔導試聽     編輯推薦 馬上進入8月，@所有稅務師考生這6個關鍵時間點不可錯過 注意！2025年稅務師第一階段報名截止時間是7月15日 稅務師2025報名時間7月15日截止，報名入口是中國注冊稅務師協會 中稅協：2025年稅務師考試報名熱點問答（三），考試時間安排及成績查詢 分享到： 編輯：環球網校 上一篇：2013年注冊稅務師考試輔導：建造合同收入 下一篇：2013年注冊稅務師考試輔導：印花稅納稅申報代理實務 資料下載 精選課程 老師直播 真題練習 更多資料 更多課程 更多直播 更多真題 最新資訊 刷題前必看！2025年稅務師財務與會計公式匯總2025-09-25 2025年稅務師資料：9月強化階段必備，5科高頻考點+真題解析!2025-09-19 25年稅務師涉稅服務實務難嗎？備考困境解鎖核心考點+模擬卷破局2025-09-19 【今日份福利】2025年稅務師涉稅服務相關法律高頻考點+配套練習題2025-09-18 稅務師稅法一和稅法二哪個難？內行人深度拆解2025-09-17 沖刺必刷！2025年稅務師稅法二高頻考點整理及章節習題匯總2025-09-17 助力備考！2017-2024年稅務師《稅法一》各章節分值分布2025-09-16 強化必備：2025年稅務師稅法一高頻考點+章節習題匯總2025-09-16 救命！稅務師稅法一易錯易混知識點清單出爐，看完不踩雷2025-09-11 25年稅務師涉稅服務相關法律目錄+思維導圖+核心考點匯總2025-09-05 去做題 稅務師資格查詢 稅務師歷年真題下載 更多 稅務師每日一練 打卡日歷 0天 累計打卡 0人 打卡人數 去打卡 預計用時3分鐘 稅務師資料下載 更多 稅務師各地入口 北京 環球網校移動課堂APP 直播、聽課。職達未來！ 安卓版 下載 iPhone版 下載 返回頂部 獲取驗證碼 立即注冊 注冊表示同意《用戶協議》和《隱私政策》 可進入學習中心查看新用戶注冊贈禮 微信掃碼一鍵登錄 微信掃碼安全登錄 可進入學習中心查看新用戶注冊贈禮 掃描即表示同意《網站注冊協議》