第十一節　銷售不動產營業稅的規定

　　本節考點：

　　稅目與稅率

　　納稅人

　　計稅依據

　　申報與繳納

　　稅收優惠

　　本節內容：

　　一、稅目與稅率

　　(一)稅目

　　包括銷售建筑物或構筑物和銷售其他土地附著物(包括樹木、莊稼、花草等)。

　　【注】

　　1.在銷售不動產時連同不動產所占土地使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。

　　2.以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。在投資后轉讓股權的，也不征營業稅

　　3.外商投資企業和外國企業處置債權重置資產，處置股權重置資產(包括債轉股方式處置)所取得收入，不征收營業稅;處置其擁有的實物重置資產，按此稅目征稅。

　　4. 單位或個人將不動產無償贈與他人的行為，視為銷售不動產。

　　5.納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產行為，應照章征收營業稅。

　　6.【2012變動內容】自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房銷售按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。個人將購買超過5年(含)5年的普通住房銷售，免征營業稅。

　　(二)稅率??5%

　　二、納稅人

　　銷售位于境內的不動產的單位或個人為營業稅的納稅人，既包括專門從事銷售不動產的單位和個人，如房地產開發公司、住宅開發公司等，也包括一次性銷售不動產，如行政事業單位銷售自有房產的單位和個人。

　　三、計稅依據

　　(1)納稅人銷售不動產的營業額為納稅人銷售不動產時從購買方取得的全部價款和價外費用(含貨幣、貨物或其他經濟利益)。

　　(2)單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產，以全部收入減去不動產的購置原價后的余額為營業額。(強調的是先買后賣)

　　(3)單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產，以全部收入減去抵債時該項不動產作價后的余額為營業額。

　　【注】

　　第一，房地產開發公司銷售商品房時，要代當地政府及有關部門收取一些資金或費用，如代市政府收取的市政費、代郵政部門收取郵政通訊配套費等，均應當全部作為銷售不動產的營業額計征營業稅。

　　第二，單位將不動產贈與他人稅務機關有權核定其計稅營業額(注意核定順序)

　　第三，轉讓企業產權的行為不征收營業稅。

　　四、申報和繳納

　　納稅人銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天，銷售不動產，應在不動產所在地主管稅務機關申報納稅.

　　五、稅收優惠

　　1.個人銷售購買住房的稅收優惠。

　　2.個人無償贈與不動產、土地使用權的稅收優惠

　　3.自2011年10月1日起， 納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業稅征收范圍，其中涉及的不動產轉讓，不征收營業稅。

　　【例題1： 單選題】 2009年某企業銷售已使用過的廠房，取得收入1400萬元，該廠房建造后最初入賬原值800萬元，已提折舊400萬元。該企業上述業務應納營業稅(　)萬元。

　　A.20　　B.30　　C.32.50　　D.70

　　【答案】D

　　【解析】1400*5%=70萬元

　　【例題2--- 單選】外商投資企業發生的下列業務，應繳納營業稅的是( )。

　　A.處置債權重置資產

　　C.債轉股方式處置重置資產

　　B.處置股權重置資產

　　D.處置其所擁有的不動產重置資產

　　【答案】D

　　【解析】外商投資企業和外國企業處置債權重置自產，處置股權重置資產(包括債轉股方式處置)所取得收入，不征收營業稅;處置其擁有的實物重置自產，按此稅目征稅。

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