(七)土地增值稅的核定征收$lesson$

　　1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

　　4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期

　　5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

　　2007年 注冊會計師

　　9.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列表述正確的是(　　)

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費用資料不實的，不得扣除

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費的憑證不符合清算要求的，不得扣除

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋值的10%

　　【答案】A

　　【解析】選項B、C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。選項D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，沒有金額的限制。

　　2007年 注冊會計師

　　某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2006年發(fā)生以下業(yè)務：

　　(1)1月通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權，支付土地出讓金6 000萬元，繳納相關稅費240萬元;

　　(2)以上述土地開發(fā)建設普通標準住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3;

　　(3)住宅樓開發(fā)成本3 000萬元，分攤到住宅樓利息支出300萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元;

　　(4)寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機構證明利息支出具體數(shù)額;

　　(5)與住宅樓配套的會所開發(fā)成本480萬元，無法準確分攤利息支出，根據(jù)相關規(guī)定，會所產(chǎn)權屬于住宅樓全體業(yè)主所有;

　　(6)9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15 000萬元;將寫字樓作價9　000萬元與他人聯(lián)營開設一商場，收取固定收入，不承擔經(jīng)營風險，當年收到250萬元。

　　其他相關資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　要求：根據(jù)上述資料，按下列序號回答問題，每問需計算出合計數(shù)：

　　(1)計算公司應繳納的房產(chǎn)稅;

　　(2)計算公司應繳納的營業(yè)稅：

　　(3)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額;

　　(4)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本的金額;

　　(5)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目;

　　(6)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金

　　(7)計算公司應繳納的土地增值稅。

　　【答案及解析】

　　(1)外商投資企業(yè)不適用房產(chǎn)稅，所以應繳納的房產(chǎn)稅=0

　　(2)應繳納的營業(yè)稅=15000×5%+250×5%=762.5(萬元)

　　(3)公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額=(6000+240)×2/3=6240×2/3=4160(萬元)

　　【解釋】這里考到土地增值稅可扣除項目的范圍的規(guī)定，投資聯(lián)營產(chǎn)權未轉移的，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本費用;銷售普通標準住宅以及雖不取得收入，但建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的會所等，可扣除相應成本費用。

　　(4)公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本的金額=3000+480=3480(萬元)

　　(5)公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(萬元)

　　(6)公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金=15000×5%=750(萬元)

　　(7)增值額=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(萬元)

　　增值率=4312÷10688×100%=40.34%，適用30%的稅率

　　應納土地增值稅=4312×30%=1293.60(萬元)

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