3.投資聯營及融資租賃房產的計稅依據。(重點)

　　(1)對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予區別對待。

　　(1)對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產余值作為計稅依據計征房產稅;

　　(2)以房產聯營投資，收取固定收入，不承擔經營風險，只收取固定收入的，實際是以聯營名義取得房產租金，因此應由出租方按租金收入計征房產稅。

　　例：某企業有一處房產原值1000萬元，2003年7月l日用于投資聯營(收取固定收入，不承擔聯營風險)，投資期為5年。已知該企業當年取得固定收入50萬元，當地政府規定的扣除比例為20%。該企業2003年應繳納房產稅(　)。

　　A.6.0萬元

　　B.9.6萬元

　　C.10.8萬元

　　D.15.6萬元

　　【答案】C

　　【解析】以房產聯營投資，不擔風險，只收取固定收入，應由出租方按租金收入計繳房產稅;應納房產稅= 1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12% = 4.8+6 = 10.8萬元

　　2000年 注冊會計師

　　例：某企業有原值為2500萬元的房產，1999年1月1日將其中的30%用于對外投資聯營，投資期限10年，每年固定利潤分紅50萬元，不承擔投資風險。已知當地政府規定的扣除比例為20%，該企業1999年度應納房產稅( )萬元。

　　A、24 B、22.8 C、30 D、16.8

　　【答案】B

　　【解析】用房產投資聯營取得固定收入的，按租金收入計交房產稅，則該企業應納房產稅為擁有的未聯營部分(按計稅余值計算房產稅)與參與對外聯營取得固定收入部分(按租金收入計交房產稅)兩項之和：未參與聯營部分的房產原值=2500×(1-30%)=1750(萬元)

　　則兩部分房產稅之和=1750×(1-20%)×1.2%+50×12%=22.8 (萬元)

　　(2)對融資租賃房屋的情況——計征房產稅時應以房產余值計算征收。

　　解釋：對融資租賃房屋的情況，由于融.資租賃實際上是一種分期付款購買固定資產的行為，因此在計征房產稅時應以房產余值計算征收。

　　例：2007年1月以融資租賃的方式租入一處房產，原值l00萬元，租賃期5年，租入當月投入使用，每月支付租賃費1萬元，2008年應繳納房產稅。(注：該省規定按房產原值一次扣除20%后的余值計稅)

　　2008年應繳納房產稅=100×(1—20%)×1.2%=9.6(萬元)

　　例：2008年6月以融資租賃的方式租入一處房產，原值100萬元，租賃期5年，租入當月投入使用，每月支付租賃費1萬元，2008年應繳納房產稅。

　　2008年應繳納房產稅=100×(1—20%)×1.2%×6÷12=4.8(萬元)

　　4.居民住宅區內業主共有的經營性房產的計稅依據

　　對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計征。

　　例：下列各項符合房產稅計稅依據規定的有(　)。

　　A. 房產聯營投資，不擔風險，只收取固定收入，應從價計繳房產稅

　　B.融資租賃方式租入的房屋，以每期支付的租賃費為計稅依據 房產余值

　　C.更新房屋附屬設備將新附屬設備價值計入原值時，可扣減原來相關設備價值后的余額為計稅依據

　　D.以房地產對外投資收取固定收入，不承擔投資風險的，以固定收入作為計稅依據

　　【答案】CD

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