一、收入額的確定

　　納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

　　二、扣除項目及其金額

　　(一)新項目轉讓——房地產企業扣5項

　　1.取得土地使用權所支付的金額

　　取得土地使用權所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用之和。其中，“取得土地使用權所支付的金額”可以有三種形式：

　　(1)以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;

　　(2)以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的出讓金;

　　(3)以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。

　　2.開發土地和新建房及配套設施的成本(簡稱房地產開發成本)

　　(1)土地征用及拆遷補償費

　　(2)前期工程費(其中包括三通一平)

　　(3)建筑安裝工程費

　　(4)基礎設施費

　　(5)公共配套設施費

　　(6)開發間接費用

　　取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本按照實際發生扣除。

　　3.開發土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發費用)

　　房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

　　對于利息支出，分兩種情況確定扣除：

　　(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內(注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額)

　　【例題】支付的地價款為200萬元，開發成本為600萬元，則其他開發費用扣除數額不得超過40萬元，即(200+600)×5%，利息按實際發生數扣除。

　　(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。

　　【例題】仍以上例數字，房地產開發費用總扣除限額為80萬元，即(200+600)×10%，超限額部分不得扣除。

　　房地產開發費用計算中還須注意兩個問題：

　　第一：利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;

　　第二：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　小結：

　　能認定利息的：利息+(1+2)×5%以內

　　(2)不能認定利息的：(1+2)×10%以

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