第六節、假設開發法在房地產評估中的應用

　　一、假設開發法的基本思路

　　假設開發法是將被估房地產開發后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據該剩余值測算被估房地產價值的方法。該方法主要用于待開發土地價值的評估。

　　(預期價值可以通過市場法或收益法得到)

　　實際評估工作中，常用的一個具體計算公式為：

　　地價=預期樓價-建筑費-專業費用-銷售費用-利息-稅費-利潤(5-25)

　　二、適用范圍

　　1.待開發土地的評估。

　　2.將生地開發成熟地的土地評估。

　　3.待拆遷改造的再開發地產的評估。這時的建筑費還包含拆遷費用。

　　三、假設開發法評估的程序。

　　不熟悉房地產開發業務和財務核算的同學需要好好學習教材。

　　(一)調查房地產的基本情況

　　(二)確定被估房地產的最佳開發利用方式

　　(三)預測房地產售價

　　1.對于出售的房產——市場法

　　采用市場比較法確定開發完成后的房地產總價。

　　2.對于出租的房地產，如寫字樓等——收益法

　　(1)先用市場法，確定所開發房地產出租的凈收益;

　　(2)再采用收益法將所有的凈收益折現得到房地產的總價。

　　(四)估算各項成本費用

　　1.估算開發建筑成本費用—建筑費

　　2.估算專業費用

　　指測量、設計等專業技術費用，該費用通常可以按建筑費的一定比例計算，即：

　　專業費用=建筑費×i(i為一定的百分率)

　　3.確定開建設工期，估算預付資本利息

　　(1)利息的計算采用復利，而不用單利

　　(2)預付地價款的利息

　　已經全部預付的地價款×【(1+利率)開發建設期-1】

　　(3)建筑開發費和專業費的利息

　　①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入;

　　②期初一次性投入：全期計息;

　　③均勻投入：計息期為開發期的一半;

　　④分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間;

　　⑤建設竣工以后的空置及銷售期內應該按照全額全期計算利息。

　　4.估算稅金

　　一般按照房地產總價的一定比例計算。

　　5.估算開發完成后的房地產租售費用(即銷售費用)

　　一般按照房地產總價或租金的一定比例計算。

　　(五)確定開發商的合理利潤

　　投資回報利潤率的計算基數一般為地價、開發費和專業費三項。

　　(六)估算待估對象價值

　　注意待估對象所對應的時點。

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