第二節　征稅范圍、納稅人和稅率

　　一、征稅范圍(注意和土地增值稅征稅范圍比較)

　　契稅的征稅范圍為發生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。其具體征稅范圍包括：

　　(一)國有土地使用權出讓

　　在一級市場上，作為出讓方的國家，不繳納土地增值稅，承受方要繳納契稅。在二級市場，轉讓方繳納土地增值稅，承受方繳納契稅。

　　(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換

　　(這里的轉讓可以理解為土地使用權權屬發生轉移，不論是否轉讓取得收入。)

　　(三)房屋買賣

　　1.以房產抵債或實物交換房屋。

　　2.以房產作投資或作股權轉讓。

　　屬房屋產權轉移，需要辦理產權變更登記手續，視同房屋買賣，由產權承受方按投資房產價值或房產買價繳納契稅。

　　以自有房產作股投入本人經營企業，不需辦理產權變更，免納契稅。

　　3.買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅。

　　(四)房屋贈與

　　受贈人按規定繳納契稅;對以獲獎方式取得房屋產權的，其實質是接受贈與房產，也應照章繳納契稅。

　　(五)房屋交換

　　房屋產權相互交換，雙方交換價值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續。其價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。

　　(六)企業改革中有關契稅政策

　　1.公司制改革

　　(1)對不改變投資主體和出資比例改建成的公司制企業承受原企業土地、房屋權屬的，不征契稅;

　　(2)對獨家發起、募集設立的股份有限公司承受發起人土地、房屋權屬的，免征契稅;

　　(3)對國有、集體企業經批準改建成全體職工持股的有限責任公司或股份有限公司承受原企業土地、房屋權屬的，免征契稅;

　　(4)對其余涉及土地、房屋權屬轉移的，征收契稅。

　　2.企業合并

　　企業合并中，新設方或者存續方承受被解散方土地、房屋權屬，如合并前各方為相同投資主體的，則不征契稅，其余征收契稅。

　　3.企業分立

　　企業分立中，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬的，不征契稅。

　　4.股權重組

　　在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業的土地、房屋權屬不屬于轉移，不征契稅;在增資擴股中，對以土地、房屋權屬作價入股或作為出資投入企業的，征收契稅。

　　5.企業破產

　　企業破產清算期間，對債權人承受破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅;對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬的，征收契稅。

　　(七)房屋附屬設施有關契稅政策

　　1.對于承受與房屋相關的附屬設施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同)所有權或土地使用權的行為，征收契稅;對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移的，不征收契稅。

　　2.采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款計征契稅。

　　3.承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅;如與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　4.對承受國有土地使用權應支付的土地出讓金，要征收契稅。不得因減免出讓金而減免契稅。

　　例題、根據契稅的有關規定，下列項目中征收契稅的情況有(　)。

　　A.國有土地使用權出讓

　　B.房屋產權等價相互交換

　　C.企業分立中，派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬的

　　D企業破產清算期間，對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬的

　　答案：AD

　　二、納稅人

　　在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

　　注意包括內外資的企業、中外個人，但不包括國有經濟單位。

　　例題.按規定應繳納契稅的納稅人是()。

　　A.出讓土地使用權的國土資源管理局

　　B.銷售別墅的某房地產公司

　　C.承受土地、房屋用于醫療、科研的醫院

　　D.購買花園別墅的用戶

　　答案：D

　　解析：本題 A、B不屬于契稅的納稅人，C屬于免征契稅的范圍，故D為契稅的納稅人。

　　三、稅率

　　契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%～5%

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