【摘要】環球網校編輯為考生整理"2016年稅務師《稅法二》重點知識:轉讓房產增值額"的新聞，為考生整理稅務師考試《稅法二》的重點知識，希望廣大考生認真學習，預祝大家都能順利通過考試。2016年稅務師《稅法二》重點知識:轉讓房產增值額的具體內容如下：

　　2016年稅務師《稅法二》重點知識:匯總

　　一、收入額的確定

　　納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益。從形式看，包括： ①貨幣收入 ②實物收入 ③其他收入

　　1.實物收入：按收入時的市場價格折算成貨幣收入;

　　2.無形資產收入：專門評估確定其價值后折算成貨幣收入;

　　3.外國貨幣：按照取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯率折算。

　　二、扣除項目及其金額(要兩看：看主體看標的，扣除項目有差異)

　　(一)新建房地產的扣除項目的確定：

　　1.取得土地使用權所支付的金額。包括兩方面內容：

　　(1)納稅人為取得土地使用權支付的地價款：

　　出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金;

　　以行政劃撥方式取得的地價款為按規定補交的土地出讓金;

　　以轉讓方式取得的地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

　　(2)納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的有關費用，如登記、過戶手續費和契稅。

　　2.開發土地和新建房及配套設施的成本(簡稱房地產開發成本)

　　是納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括：

　　①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。

　　②前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　　③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

　　④基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

　　⑤公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

　　⑥開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

　　編輯推薦：

　　2016年稅務師考試時間:11月12-13日

　　2016年稅務師考試報名時間

　　歷年考試真題|稅務師頻道|交流論壇

　　【摘要】環球網校編輯為考生整理"2016年稅務師《稅法二》重點知識:轉讓房產增值額"的新聞，為考生整理稅務師考試《稅法二》的重點知識，希望廣大考生認真學習，預祝大家都能順利通過考試。2016年稅務師《稅法二》重點知識:轉讓房產增值額的具體內容如下：

　　3.開發土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發費用)：銷售費用、管理費用、財務費用。

　　開發費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。

　　(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的。

　　①利息支出據實扣，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額;

　　②其他開發費用按地價款和房地產開發成本計算的金額之和的5%以內計算扣除;

　　公式表示：房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

　　(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額機構貸款證明的，房地產開發費

　　用按地價款和房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。

　　公式表示：房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

　　注意：

　　①利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

　　②超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　③全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　④房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述

　　1、2項所述兩種辦法。

　　⑤土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

　　4.與轉讓房地產有關的稅金：是指在轉讓房地產時繳納的“三稅一費”，即：營業稅、城市建設維護稅、印花稅、教育費附加。

　　注意：在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況：

　　①房地產開發企業在轉讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因而不得在此扣除。(二稅一費)

　　②其他納稅人繳納的印花稅允許扣除(按產權轉移書據所載金額的0.5‰貼花)。(三稅一費)

　　5.財政部規定的其它扣除項目。

　　此條優惠只適用于從事房地產開發的納稅人，其他納稅人不適用。加計20%的扣除，用公式表示：加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×20%

　　注意：1.對取得土地使用權后，未進行開發即轉讓，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及轉讓環節繳納的稅金，不得加計扣除。

　　2.納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：

　　(1)代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

　　(2)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

　　(二)舊房和建筑物的扣除項目的確定：

　　(1)房屋及建筑物的評估價格:評估價格=重置成本價×成新度折扣率(成新度不等同于會計的折舊)

　　納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。(P386)

　　(2)取得土地使用權所支付的地價款(未支付或無憑據不扣)和國家統一規定交納的有關費用(評估費可以扣除，但隱瞞、虛報情形下的評估費不得扣)。

　　(3)轉讓環節的稅金:營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅

　　對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入環節繳納的契稅，由于已經包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。

　　【典型例題】某國有企業2013年5月在市區購置一棟辦公樓，支付8000萬元價款。2015年5月，該企業將辦公樓轉讓，取得收入10000萬元，簽訂產權轉移書據。辦公樓經稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新率70%.該企業在繳納土地增值稅時計算的增值額為(　)。

　　A.400萬元

　　B.1485萬元

　　C.1490萬元 　 D.200萬元

　　『正確答案』B

　　『答案解析』評估價格=12000×70%=8400(萬元)，

　　稅金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬元)

　　增值額=10000-8400-115=1485(萬元)

　　三、評估價格的相關規定

　　納稅人有下列情況之一的，需要對房地產進行評估，并以評估價格確定轉讓房地產收入，扣除項目的金額：

　　(一)出售舊房及建筑物的;

　　(二)隱瞞、虛報房地產成交價格的;

　　市場比較法進行評估公式：

　　評估價格=交易實例房地產價格×實物狀況因素修正×權益因素修正×區域因素修正×其他因素修正

　　(三)提供扣除項目金額不實的;

　　(四)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。(按照評估的市場交易價確定其實際成交價)

　　編輯推薦：

　　2016年稅務師考試時間:11月12-13日

　　2016年稅務師考試報名時間

　　歷年考試真題|稅務師頻道|交流論壇

　　環球網校友情提示:閱讀完稅務師論壇與廣大朋友一起交流學習，共求進步！