房地產法規

　　房地產法規調整的對象面廣、復雜。目前已頒布了一系列法規，最主要的是1994年頒發、2007年修改的《中華人民共和國城市房地產管理法》。此外還有大量的房地產行政法規、地方法規和各部門規章，如：《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》、《城鎮個人建造住宅管理辦法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《房地產開發企業資質管理規定》等等。在此著重介紹《城市房地產管理法》

　　《城市房地產管理法》共分七章。

　　(一)總則

　　總則中主要內容為定法目的，適用范圍及城市房地產管理的原則。該法規定在中華人民共和國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易、實施房地產管理，都應遵守該法。

　　(二)房地產開發用地的規定

　　房地產開發用地的主要內容為土地使用權出讓與土地使用權劃撥的規定。

　　土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。土地使用權出讓最高年限由國務院規定。土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發。

　　土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。屬于劃撥范圍的是：國家機關用地和軍事用地;城市基礎設施用地和公益事業用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;以及法律和行政法規規定的其他用地。

　　(三)房地產開發的規定

　　房地產開發必須嚴格執行城市規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。

　　以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

　　設立房地產開發企業，應當符合有關規定，并向工商行政管理部門申請登記。

　　(四)房地產交易的規定

　　房地產交易的主要內容為房地產交易一般規定、房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃和中介服務機構。

　　1.一般規定

　　一般規定中提出，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。國家實行房地產價格評估制度和房地產成交價格申報制度。

　　2.房地產轉讓

　　房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。法律規定不得轉讓的房地產以及以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產的條件。還指出了以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時的規定。

　　關于商品房預售，規定應當符合的條件是：取得了土地使用權證;持有建設工程規劃許可證和施工許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;取得商品房預售許可證明。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

　　3.房地產抵押

　　房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務 履行擔保的行為。法律規定了抵押權的范圍、抵押的方法。

　　4.房地產租賃

　　房地產租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。法律規定了房屋租賃的辦法。

　　5.房地產中介服務機構

　　房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。設立房地產中介機構，應當具備規定的條件，并向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后方可開業。

　　(五)其他內容

　　第五章為房地產權屬登記管理辦法。

　　第六章為法律責任。

　　第七章為附則。

　　(內容略)。

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