浙江省2011年4月高等教育自學(xué)考試

　　房地產(chǎn)投資分析試題

　　課程代碼：00171

　　一、單項(xiàng)選擇題(本大題共24小題，每小題1分，共24分)

　　在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　1.具備開發(fā)建設(shè)條件、可以立即開始建設(shè)的土地稱為( )

　　A.生地 B.熟地

　　C.毛地 D.建設(shè)用地

　　2.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱為( )

　　A.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) B.持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　C.利率風(fēng)險(xiǎn) D.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　3.一個(gè)投資者花費(fèi)100萬(wàn)元購(gòu)買了一套商品住宅，這一行為屬于( )

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)投資 B.置業(yè)投資

　　C.間接投資 D.金融投資

　　4.企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用叫做( )

　　A.管理費(fèi)用 B.期間費(fèi)用

　　C.財(cái)務(wù)費(fèi)用 D.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　5.全部投資收益率反映了( )

　　A.未來收益的現(xiàn)值是多少

　　B.投資者自有資金的收益水平

　　C.某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實(shí)際獲得的或預(yù)期可獲得的收益率

　　D.全部已投入資本的收益水平

　　6.某企業(yè)2008年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)100萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本90萬(wàn)元，支付所得稅20萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)外收支凈額為30萬(wàn)元，則該企業(yè)2008年利潤(rùn)總額為( )

　　A.20萬(wàn)元 B.40萬(wàn)元

　　C.80萬(wàn)元 D.130萬(wàn)元

　　7.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)了一棟寫字樓，并將其用于出租以獲取租金收入，則該開發(fā)商的成本構(gòu)成為( )

　　A.開發(fā)過程中的成本支出 B.建設(shè)成本和出租成本

　　C.建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成本 D.出租成本

　　8.按照規(guī)定，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的( )

　　A.一至三倍 B.四至六倍

　　C.六至十倍 D.十至十二倍

　　9.按照國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，工業(yè)用地最高土地使用權(quán)出讓年限為( )

　　A.40年 B.50年

　　C.60年 D.70年

　　10.按照規(guī)定，征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地未超過35公頃的，由________批準(zhǔn)。( )

　　A.國(guó)務(wù)院 B.建設(shè)部

　　C.全國(guó)人民代表大會(huì) D.省、自治區(qū)、直轄市人民政府

　　11.所謂市場(chǎng)是指( )

　　A.參與市場(chǎng)交易的買家和賣家

　　B.買賣雙方交易的對(duì)象

　　C.能令買賣雙方走到一起，并就某種商品的交易達(dá)成彼此都能接受的價(jià)格的任何安排

　　D.買賣行為發(fā)生的特定空間場(chǎng)合

　　12.根據(jù)購(gòu)買者購(gòu)買目的的不同，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為( )

　　A.自用市場(chǎng)和轉(zhuǎn)賣市場(chǎng) B.自用市場(chǎng)和投資市場(chǎng)

　　C.自用市場(chǎng)和出租市場(chǎng) D.自用市場(chǎng)和投機(jī)市場(chǎng)

　　13.降低土地使用權(quán)出讓金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的降低，從而供給曲線會(huì)________平移。( )

　　A.向左 B.向右

　　C.向上 D.向下

　　14.分析利潤(rùn)為零時(shí)項(xiàng)目的成本、售價(jià)或銷售率所處的狀態(tài)，這一分析方法是( )

　　A.盈虧平衡分析 B.單變量敏感性分析

　　C.多變量敏感性分析 D.風(fēng)險(xiǎn)分析

　　15.市場(chǎng)分析人員通過老師訪談自行調(diào)查收集到的信息叫做( )

　　A.內(nèi)部數(shù)據(jù) B.外部數(shù)據(jù)

　　C.加工信息 D.原始信息

　　16.可行性研究包括四個(gè)工作階段：①項(xiàng)目的評(píng)估和決策②初步可行性研究③投資機(jī)會(huì)研究④詳細(xì)可行性研究，按照發(fā)生的先后順序排列正確的是( )

　　A.①③②④ B.①②④③

　　C.③②④① D.③①②④

　　17.借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下將財(cái)產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保，這一擔(dān)保形式被稱為( )

　　A.保證 B.抵押

　　C.質(zhì)押 D.留置

　　18.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)權(quán)益增長(zhǎng)率的計(jì)算公式是( )

　　A.[(報(bào)告期所有者權(quán)益-基期所有者權(quán)益)/報(bào)告期所有者權(quán)益]×100%

　　B.[(報(bào)告期所有者權(quán)益-基期所有者權(quán)益)/基期所有者權(quán)益]×100%

　　C.[(基期所有者權(quán)益-報(bào)告期所有者權(quán)益)/基期所有者權(quán)益]×100%

　　D.[(基期所有者權(quán)益-報(bào)告期所有者權(quán)益)/報(bào)告期所有者權(quán)益]×100%

　　19.以下關(guān)于流動(dòng)比率1的說法正確的是( )

　　A.該指標(biāo)屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)

　　B.在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在100%以上

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動(dòng)比率1通常較高，在2左右

　　D.流動(dòng)比率1=(流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債)×100%

　　20.融資決策過程中包括以下環(huán)節(jié)：①發(fā)現(xiàn)問題;②擬定方案;③方案選擇;④組織實(shí)施;⑤信息反饋調(diào)整;⑥確定目標(biāo)，各環(huán)節(jié)的先后順序排列正確的是( )

　　A.①⑥②③④⑤ B.①②⑥③④⑤

　　C.①③④⑥②⑤ D.①⑥②④⑤③

　　21.降低或減免交易契稅的原因是( )

　　A.減少政府稅收 B.擴(kuò)大市場(chǎng)就業(yè)

　　C.鼓勵(lì)居民買房 D.鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)

　　22.耕地占用稅的征收方式為( )

　　A.稅務(wù)機(jī)關(guān)征收 B.地方人民政府代征

　　C.土地管理部門代征 D.建設(shè)主管部門代征

　　23.單純?yōu)楂@取地塊升值而購(gòu)買及持有土地，在能夠獲得足夠的利潤(rùn)時(shí)將土地原封不動(dòng)的出售出去，這一行為稱作( )

　　A.土地期權(quán) B.土地置換

　　C.土地投機(jī) D.土地開發(fā)

　　24.反映計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的還款及償還計(jì)劃的表格是( )

　　A.營(yíng)業(yè)成本測(cè)算表 B.財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表

　　C.資金來源與運(yùn)用表 D.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)測(cè)算表

　　二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)

　　在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。

　　25.以下關(guān)于土地位置與價(jià)值之間的關(guān)系的說法正確的有( )

　　A.土地的位置從根本上決定了它未來的增值能力

　　B.地處偏僻的土地沒有開發(fā)價(jià)值

　　C.位于城市邊緣地區(qū)的土地不可能得到高額回報(bào)

　　D.相比較而言，位置好的地塊總是更容易升值

　　E.距離城市交通要道越近的地塊的價(jià)值越高

　　26.小型購(gòu)物中心投資的特點(diǎn)是( )

　　A.小型購(gòu)物中心的輻射半徑通常為步行15分鐘

　　B.主要向周圍居民出售日常生活用品及提供日常服務(wù)

　　C.通常面向?yàn)閿?shù)5000―40000的顧客群

　　D.主要租客是服裝鞋帽商店

　　E.主要租客是普通商品店

　　27.以下屬于計(jì)征土地增值稅時(shí)可以扣除的項(xiàng)目有( )

　　A.取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　D.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　　E.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　28.以下關(guān)于土地使用費(fèi)的繳納人說法正確的有( )

　　A.土地使用費(fèi)的繳納人一般為使用土地的單位和個(gè)人

　　B.租賃房屋的，房屋所有人為繳納人

　　C.土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳納人

　　D.宅基地使用人為繳納人

　　E.農(nóng)村工商用地，工商企業(yè)為繳納人

　　29.五通一平中的“五通”指的是上水、下水和( )

　　A.道路 B.煤氣

　　C.供電 D.通訊

　　E.熱力

　　30.以下關(guān)于房地產(chǎn)直接投資和間接投資說法正確的有( )

　　A.對(duì)某一個(gè)特定的投資者而言，直接投資和間接投資只能選其一

　　B.投資者進(jìn)行房地產(chǎn)直接投資需參與有關(guān)的管理工作

　　C.投資者進(jìn)行房地產(chǎn)間接投資不需直接參與有關(guān)管理工作

　　D.間接投資中投資資金投向有關(guān)證券市場(chǎng)

　　E.間接投資中投資資金用于購(gòu)買已經(jīng)建成的房地產(chǎn)商品

　　31.投資分析和企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中成本概念的區(qū)別體現(xiàn)在( )

　　A.財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中得到的成本數(shù)據(jù)是唯一的

　　B.財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本數(shù)據(jù)是對(duì)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄

　　C.投資分析中的成本數(shù)據(jù)是對(duì)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄

　　D.投資分析中的成本數(shù)據(jù)是對(duì)未來情況的預(yù)測(cè)和估算

　　E.投資分析中得到的成本數(shù)據(jù)隨方案不同而改變

　　32.可行性研究中的“調(diào)查研究”步驟主要調(diào)查( )

　　A.供需狀況 B.市場(chǎng)

　　C.資源 D.人口

　　E.收入水平

　　33.房地產(chǎn)金融提供服務(wù)的范圍包括( )

　　A.房屋的抵押貸款 B.土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓

　　C.房地產(chǎn)開發(fā) D.房屋的銷售

　　E.房屋的租賃

　　34.以下關(guān)于需求收入彈性系數(shù)的說法正確的有( )

　　A.需求收入彈性系數(shù)=收入變化的百分比/需求數(shù)量變化的百分比

　　B.需求收入彈性系數(shù)=需求數(shù)量變化的百分比/收入變化的百分比

　　C.需求收入彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對(duì)收入變化的敏感程度就越高

　　D.當(dāng)某種商品的需求量隨收入的增加而增加時(shí)，稱對(duì)該商品的需求具有“負(fù)收入彈性”

　　E.當(dāng)某種商品的需求量隨收入的增加而增加時(shí)，稱對(duì)該商品的需求具有“正收入彈性”

　　三、簡(jiǎn)答題(本大題共5小題，每小題6分，共30分)

　　35.何謂財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益及財(cái)務(wù)費(fèi)用的主要表現(xiàn)是什么?

　　36.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因。

　　37.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目融資對(duì)房地產(chǎn)投資者和金融機(jī)構(gòu)的意義。

　　38.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的證書工本費(fèi)包括哪些費(fèi)用項(xiàng)目?

　　39.在吸引新租戶落戶的過程中，寫字樓業(yè)主常采用的租金折扣策略有哪些?

　　四、計(jì)算題(本大題共2小題，共24分)

　　40.某方案的現(xiàn)金流量如下表所示，基準(zhǔn)收益率為15%，試計(jì)算(1)靜態(tài)投資回收期;(2)凈現(xiàn)值NPV(將計(jì)算表空格處填滿)。(本小題14分)

　　計(jì)算表 單位：萬(wàn)元

　　41.某人欲購(gòu)買一套面積為120平米的商品住宅，單價(jià)為9000元/平米，首付款為房屋總價(jià)的20%，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款，公積金貸款年限為20年，商業(yè)貸款年限為30年，公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.8%和6%，公積金貸款的最高限額為25萬(wàn)元。問此人申請(qǐng)組合抵押貸款后的最低月還款額是多少?(本小題10分)

　　五、論述題(本大題12分)

　　42.試述房地產(chǎn)開發(fā)的步驟和階段及階段間的相互關(guān)系。

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