2014年公務員考試申論熱點:新房庫存創新低
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日前,北京市房地產交易管理網的一組數據引發業內的持續關注。數據顯示:2013年10月9日,北京可售商品房住宅庫存僅有59921套,這一庫存數據低于此前的年內低點2013年5月2日的60674套,再創年內新低。同時,突破了庫存6萬套的所謂“心理警戒線”。很多人擔心,對于需求如此大的北京市場而言,幾個月后會不會出現無新房可賣的情況?
中原地產市場研究部總監張大偉表示:“如果以北京月均10000套計算,消化59921套庫存不用6個月。”從北京以往庫存與市場關系來看,庫存8萬套是供求均衡點,若高于8萬套,說明供大于求,房價會滯漲甚至下跌,但低于8萬套時,房價會上漲。而僅不足6萬套的庫存,可能會影響10月份市場成交量,供求矛盾會更加明顯,房價上漲速度或再度加快。
北京真的到了“無房可賣”的境地嗎?
事實上,就在國慶前后,北京市土地整理儲備中心在幾天內集中發布了17宗經營性用地,總出讓土地面積高達188.9萬平方米,其中包括10塊住宅用地,總面積也達到了157.8萬平方米。而在已經掛出出讓的總土地中,住宅類的地塊也多達15宗,合計面積達到230萬平方米。疊加已經出讓的土地814萬平方米,預計全年住宅類土地出讓可能突破1400萬平方米。
從拿地的速度和規模看,火熱的房地產市場不僅消化了大量的商品房庫存,同樣也點燃了開發企業拿地的熱情,未來北京的商品房市場迎來供應高潮只是時間問題。
“北京的庫存量已經接近觸底,過去一年許多城市都經歷了類似的過程,接下來市場供應量會有所提升,預計在明年一季度大量供應就會入市。”上海易居研究院副院長楊紅旭表示。
10日易居發布的《9月份新建商品住宅庫存報告》顯示,截至9月底,上海易居房地產研究院監測的20個城市新建商品住宅庫存總量為7663萬平方米,環比增長2.0%,同比減少2.8%。三季度庫存增長態勢較為明顯。除了北京、杭州、南京三個城市的庫存環比大幅減少外,12個城市的庫存均開始回升。
盡管對于未來的市場供應無需過分擔心,但短期而言,“緊缺”的現狀無法回避。
“一般從拿地到商品房銷售的周期雖然在9-12個月,但如果市場好,從開發商手中的儲備土地轉開發,基本需要6個月以上的時間。如果低于6個月,也就是現在加快開發,庫存也不會明顯緩解。”張大偉表示。
其實,造成北京庫存持續走低的原因除了市場的持續火熱,更有許多政策因素的影響。年內出臺的高額的二手房交易所得稅政策使京城新房的需求持續高漲,同時,北京市對商品房銷售的限價政策,某種程度上也遲滯了許多項目的入市節奏。
庫存減少造成的最直接影響體現在銷售和房價兩個方面,供不應求的局面不僅讓京城樓市頻頻出現“日光盤”,更讓房價也隨之穩步提升。
不過,在業內人士看來,大量需求趕在眼下的時間節點入市并不理性。“北京不會出現無房可賣的局面,”隨著年內房地產開發腳步的加快,尤其是大量“限房價、競地價”的土地不斷開發入市,未來市場不僅供應會得到有效緩解,價格也會出現重要變化。
“‘限房價、競地價’的土地開發入市節奏肯定不同于之前的商品房銷售,為獲取最大的利潤,開發企業肯定會以最快的速度、最大的規模推出在這種地塊上開發的項目,而不會在像以前一樣分段開發,等待價格上漲。”張大偉表示,一旦明年年初大量“限房價、競地價”基礎上開發的項目集中入市,對市場供需和價格漲幅都會有轉折性的影響。
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