2015年房地產估價師《理論與方法》章節知識:第二章2

更新時間：2015-04-27 10:19:19 來源：|0

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摘要 2015年房產估價師正在備考,環球網校整理"2015年房地產估價師《理論與方法》復習資料,供大家參考學習!祝您馬到成功!

　　特別推薦：

　　難以變現：

　　難以變現也稱為變現能力弱、流動性差、弱流動性。變現能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現金財產轉換為現金的速度。凡是能夠隨時、迅速地轉換為現金且沒有損失或者損失較小的，稱為變現能力強;反之，稱為變現能力弱。對變現能力的理解，關鍵是注意"在沒有過多損失的條件下"。因為變現能力是與變現的價格相聯系的。可以說沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格。只要價格低到一定程度，總會有人購買。可見，如果沒有價格的約束，任何商品都能很快變現。

　　房地產由于具有獨一無二、價值較大、易受限制等特性，加上交易手續較復雜、交易稅費較多等原因，使得同一宗房地產的買賣不會頻繁發生，一旦需要出售，通常需要較長的時間才能脫手。例如，需要數月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價還價的時間一般也較長。因此，房地產與股票、債券、黃金等相比，變現能力弱。當需要將房地產快速變現時，通常要以一定幅度的降價為代價才能實現;有時即使作了一定幅度的降價，在短期內也可能找不到買者。當然，對房地產擁有者來說，有時可以采取房地產抵押貸款的辦法來解決所需要的資金問題。

　　保值增值：

　　一般地說，豆腐、牛奶之類易腐爛變質的物品，經過一段時間以后，其價值會完全喪失;電腦、手機之類的高科技產品，隨著新技術新工藝的不斷出現、生產效率提高、生產成本降低、更好的產品面世等，其價值會快速降低。但是，房地產因土地面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值通常可以得到保持，甚至隨著時間的推移而自然增加(即自然增值)。

　　引起房地產價格上漲的原因主要有5個方面：①房地產擁有者自己對房地產進行投資改良，如重新進行裝飾裝修，更新或添加設施設備，改進物業管理等;②外部經濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發展方向，改變城市格局等;③需求增加導致稀缺性增加，如經濟發展和人口增加帶動房地產需求增加;④房地產使用管制改變，如將農用地轉為建設用地，將原工業用途改變為居住用途或商業用途，增加容積率等;⑤通貨膨脹，即商品和服務的貨幣價格總水平的持續上漲現象，或者簡單地說，是物價的持續普遍上漲。其中，房地產擁有者自己對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上漲，不是房地產自然增值;通貨膨脹引起的房地產價格上漲，不是真正的房地產增值，而是房地產保值;外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。

　　房地產通常具有保值功能，因為它能抵御通貨膨脹。如果出現通貨膨脹，貨幣的購買力會下降，今天能用l元錢買到的商品或服務，以后很可能得花不止 l元錢才能買到。而說某項投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時間后所抽回的資金，完全能夠購買到當初的投資額可以購買到的同等商品或服務。

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