2015年房地產估價師《理論與方法》精選考點7
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調查該類待開發土地的基本情況主要包括下列4個方面：
(1)弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質;②土地所在城市內的區域的性質;③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務。例如：位于上海浦東新區的一塊待開發土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質、地位，需要弄清浦東新區的性質、地位，包括它與上海市區的關系以及政府對該區的政策和規劃建設設想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區內的具體坐落狀況，如周圍環境、進出交通便利與否等。
(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎設施通達程度、地質和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發成本、費用等服務。
(3)弄清城市規劃設計條件。包括弄清規定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發利用方式服務。
(4)弄清將擁有的土地權利。包括弄清權利性質(目前均為使用權)、使用年限、可否續期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規定等。弄清這些，主要是為預測未來開發完成后的房地產價值、租金等服務。
假設開發法的其他用途
假設開發法除了適用于估價，還大量用于房地產開發項目投資分析，是房地產開發項目投資分析的常用方法之一。假設開發法用于估價與用于投資分析的不同之處，是在選取有關參數和測算有關數值時，用于估價是假設站在一個典型的投資者的立場，用于投資分析是站在一個具體的投資者的立場。
房地產開發項目投資分析的目的，是為了給房地產開發商的投資決策提供依據。假設開發法具體可為房地產開發商提供下列3種數據：
(1)確定擬開發場地的最高價格。如果開發商有興趣取得某個開發場地，他必須事先計算出能夠接受的最高價格，他實際的購買價格應低于或等于此價格，否則不值得購買。
(2) 確定開發項目的預期利潤。在確定預期利潤時，是假定開發場地已按照某個價格購買，即場地購置費被看成已知。預計可取得的總收入扣除場地購置費、開發成本及資金利息等后的余值，為開發項目所能產生的利潤。此利潤如果高于開發商期望的利潤，則該開發項目被認為是可行的;否則，應被推遲開發，甚至取消投資。
(3)確定開發中可能出現的最高費用。在確定最高費用時，場地購置費也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開發利潤保持在一個合理的范圍內，同時使整個開發成本、費用在開發過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發過程中出現費用失控。
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