2015年房地產估價師《理論與方法》精選考點4

更新時間：2015-02-11 08:50:41 來源：|0

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摘要 2015年房產估價師正在備考,環(huán)球網校整理"2015年房地產估價師《理論與方法》復習資料,供大家參考學習!祝您馬到成功!

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　　論優(yōu)化設計與工程建設投資控制

　　優(yōu)化設計運作困難的成因

　　1.政府主管部門對優(yōu)化設計監(jiān)控不力長期以來，形成了一種設計對業(yè)主負責，設計質量由設計單位自行把關的觀念，主管部門對設計成果缺乏必要的考核與評價，有的僅靠圖紙會審來發(fā)現(xiàn)一些簡單問題，只有等出現(xiàn)了大的技術問題才來追究責任，而方案的經濟性則問及更少。另外，對設計市場管理不夠，越級、無證、掛靠設計時有發(fā)生，從而導致設計質量下降，加之由于設計工作的特殊性，不同的項目有各自的特點，所以針對不同項目優(yōu)化設計的成果缺乏明確的定性考核指標。

　　2.業(yè)主要求優(yōu)化設計的意識不強目前，業(yè)主往往把投資的控制重心放在施工環(huán)節(jié)上，而對設計環(huán)節(jié)重視不夠。其原因：一是對設計對投資影響的重要性認識不夠，只看到搞施工招標，投標價要低于標底價、施工單位要讓利等，殊不知設計方案的優(yōu)化會帶來更大的節(jié)約;二是無法很好地選擇設計單位，因為在設計前業(yè)主不知道誰能優(yōu)化到什么程度。|考試|大|有些項目設計雖通過招投標，但此時方案不細，概算粗略，很難來綜合評定;三是業(yè)主由于專業(yè)知識上的限制，對設計方案難以從優(yōu)化擾的角度提出要求或疑義;四是有些業(yè)主經濟實力雄厚擾，項目建設趕時髦，求新穎，根本不提優(yōu)化要求;五是有些業(yè)主自身對工程應具備的功能要求及應達到的目標不明確，隨意性大，要求出圖時間緊，又壓低設計收費，從而也影響了優(yōu)化設計的開展。

　　3.優(yōu)化設計的開展缺乏必要的壓力和動力由于目前的設計經營往往憑的是關系，缺乏公平競爭，所以設計單位的重心不在技術水平的提高上，設計只要保證不出大的質量問題，方案的好壞、造價的高低，關系不大，使優(yōu)化設計失去壓力。|考試|大|由于現(xiàn)在的設計收費是按面積或按造價的比例計取，幾乎跟投資的節(jié)約和設計質量的優(yōu)劣無關，導致對設計方案不認真進行經濟分析，而是追求高標準，或為保險起見，隨意加大安全系數(shù)，造成投資浪費。相反，設計單位即使花費了較多的人力、物力，優(yōu)化了設計方案，給業(yè)主節(jié)約了投資，但也不能得到應有的報酬，有時設計費反而變少了，從而挫傷了優(yōu)化設計的積極性。

　　4.優(yōu)化設計運行的機制不夠完善優(yōu)化設計的運行需有良好的機制作為保證。而目前的狀況，一是缺乏公平的設計市場競爭機制，設計招標未能得到推廣和深化，地方、行業(yè)、部門保護嚴重;二是價格機制扭曲，優(yōu)化不能優(yōu)價;三是法律法規(guī)機制薄弱。

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