特別推薦：房地產估價師歷年真題(2003-2012)匯總　

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　　1、估價依據

　　估價依據是指一個估價項目中估價所依據的有關法律法規和標準，包括有關法律、行政法規、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關司法解釋、估價對象所在地的地方性法規、國務院所屬部門頒發的有關部門規章和政策、估價對象所在地的國家機關頒發的有關地方政府規章和政策，以及房地產估價的國家標準、行業標準、指導意見和估價對象所在地的地方標準等。例如，《物權法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》的有關規定，以及《房地產估價規范》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產抵押估價指導意見》、《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》等。

　　廣義的估價依據還包括估價委托人提供的有關情況和資料，估價機構和估價師掌握、搜集的有關情況和資料。為了使估價委托人提供的有關情況和資料可靠，估價師應要求委托人如實提供其知悉的估價所需的估價對象權屬證書、開發建設成本、運營收入和費用等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實、合法的，沒有隱匿或虛報的情況;估價師還應當對委托人提供的有關情況和資料進行必要的核查。

　　還需要說明的是，估價標準特別是國家標準是估價的底線，是最基本或最低的要求。鼓勵估價機構制定嚴于估價標準的企業標準，在實際估價中也要嚴于估價標準的要求，并在不違反有關法律法規和標準的前提下有所創新。

　　2、估價假設

　　估價假設是指一個估價項目中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現狀不同之處作出的說明。例如，在評估一宗房地產開發用地的價值時，在該地塊的建筑容積率等規劃條件尚未確定的情況下，對其作出的假定。

　　合理且有依據地說明估價假設，既體現了一名合格的估價師的專業勝任能力，又反映了估價師的職業道德。其作用一方面是規避估價風險，保護估價師和估價機構;另一方面是告知、提醒估價報告使用者注意，保護估價報告使用者。

　　3、估價原則

　　估價原則(appraisal princille)是指在房地產估價的反復實踐和理論探索中，在認識房地產價格形成和變動客觀規律的基礎上，總結和提煉出的一些簡明扼要的進行房地產估價所應依據的法則或標準。房地產估價原則主要有：①獨立、客觀、公正原則;②合法原則;③最高最佳利用原則;④估價時點原則;⑤替代原則;⑥謹慎原則。其中，獨立、客觀、公正是對房地產估價的基本要求，因此它不僅是房地產估價的基本原則，而且是房地產估價的最高行為準則。合法原則、最高最佳利用原則、估價時點原則、替代原則是在各種估價目的的房地產估價中都應遵循的技術性原則。謹慎原則是僅在房地產抵押估價中應遵循的特殊原則。

　　估價原則可以使不同的房地產估價師對于房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對于同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。

　　4、估價程序

　　估價程序(appraisal process)是指完成一個估價項目所需要做的各項工作按照它們之間的內在聯系排列出的先后次序。房地產估價的基本程序是：⑴獲取估價業務;⑵受理估價委托;⑶制定估價作業方案;⑷搜集估價所需資料;⑸實地查看估價對象;⑹分析估價對象價值;⑺測算估價對象價值;⑻判斷估價對象價值;⑼撰寫估價報告;⑽ 內部審核估價報告;⑾交付估價報告;⑿估價資料歸檔。

　　通過估價程序可以看到一個估價項目運作的全過程，可以了解到一個估價項目中各項具體工作之間的相互關系。履行必要的估價程序，是規范估價行為，保障估價質量，提高估價效率，防范估價風險的重要方面。

　　5、估價方法

　　房地產估價應采用科學的方法(appraisal approach)進行分析、測算和判斷，不能僅憑經驗進行主觀判斷。一宗房地產的價值通常可以通過下列3個途徑來求取：

　　(1) 近期市場上類似房地產是以什么價格進行交易的――基于理性而謹慎的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似房地產的價格，即基于類似房地產的成交價格來衡量其價值。所謂類似房地產(similar propeny)，是指與估價對象處在同一供求范圍內，并在用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與估價對象相同或者相似的房地產。

　　類似房地產簡單地說就是與估價對象相同或者相似的房地產。所謂同一供求范圍，也稱為同一供求圈、同一市場，是指與估價對象之間具有一定的替代關系，價格會相互影響的房地產區域范圍。

　　(2)如果將該宗房地產出租或營業預計可以獲得多少收益―基于理性而謹

　　慎的買者肯出的價錢不會高于該宗房地產的預期收益的現值之和，即基于該宗房

　　地產的預期收益來衡量其價值。

　　(3)如果重新開發建設一宗類似房地產需要多少費用―基于理性而謹慎的買者肯出的價錢不會高于重新開發建設類似房地產所必要的代價，即基于房地產的重新開發建設成本來衡量其價值。

　　由上述三個途徑便產生了三大基本估價方法，即市場法、收益法和成本法。此外，還有基本估價方法衍生的一些其他估價方法，如假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。

　　關于基本估價方法，值得指出的是，美國體系為成本法(cost approach)、市場比較法(market comparison approach，sales comparison approach)、收益法(income approach)三種;英國體系為比較法(compari sonmethod，comparative method)、投資法(investment method)、剩余法(residual method)、利潤法(profits method)、承包商法(contractors method)五種。英國的比較法與美國的市場比較法相同，英國的投資法和利潤法可以歸為收益法(income approach，兩者的區別主要在于估價對象不同，投資法用于出租的房地產估價，利潤法用于營業的房地產估價)，而剩余法和承包商法可以歸為成本法 (cost based approach)因此，英國的估價方法與美國的估價方法本質上是相同的。

　　本書將在后面的章節中分別介紹市場法、收益法、成本法、假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法及其運用。每種估價方法都有其適用的估價對象和估價需要具備的條件，這些方法有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應相互替代。

　　估價師應當熟知、理解各種估價方法及其綜合運用，正確運用估價方法進行估價。在評估一宗房地產的價值時，當理論上可以同時采用多種估價方法進行估價的，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意排除可以采用的估價方法。如果確因客觀條件不能采用某種方法的，必須在估價報告中充分說明不采用的理由。

　　6、估價結果

　　估價結果是指估價師分析、測算和判斷出的估價對象價值及提供的相關專業意見。由于估價結果對估價委托人十分重要，估價委托人通常會對估價結果有特別的期望。但因估價工作的客觀公正性質，估價師和估價機構不能在估價結果上讓“客戶滿意”;不能在未估價之前就征求估價委托人或其他估價利害關系人對估價結果的意見，也不能在完成估價之前與他們討論估價結果，因為這有可能影響估價獨立、客觀、公正地進行;更不得迎合估價委托人的高估或者低估要求來爭取估價業務。

　　還值得說明的是，雖然要求估價結果是客觀合理的，但實際上的估價結果可能帶有估價師的主觀因素，受估價師專業能力和職業道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價結果和實際上的估價結果又都可能與估價對象在市場上真正交易的成交價格有所不同。出現這種情況的原因，不一定是估價結果存在問題，可能是成交價格受到交易者的個別情況的影響，或者房地產市場狀況或估價對象狀況因成交日期與估價時點不同而發生了變化。

　　7、國有建設用地使用權出讓的需要

　　國有建設用地使用權出讓是指國家將國有建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付出讓金等費用的行為。

　　目前，國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協議等方式。在招標出讓方式中，市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)需要確定招標底價，投標人需要確定投標報價。在拍賣出讓方式中，出讓人需要確定拍賣底價(保留價)，競買人需要確定自己的最高出價(最高應價或最高報價)在掛牌出讓方式中，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價。在協議出讓方式中，出讓人需要提出出讓價格、確定協議出讓最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。

　　此外，對于列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向、提出用地預申請的單位和個人，需要承諾愿意支付的土地價格;出讓人需要認定其承諾的土地價格是否可以接受。因此，無論是哪種出讓方式，都需要對擬出讓地塊進行估價，為出讓人確定各種出讓底價提供參考依據，或者為欲受讓人確定各種出價提供參考依據。