2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》考點解析17
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假設(shè)開發(fā)法的基本公式
2.1假設(shè)開發(fā)法最基本的公式
假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：
待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費
2.2按估價對象細化的公式
上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按估價對象狀況可具體細化如下：
2.2.1求生地價值的公式
(1)適用于在生地上進行房屋建設(shè)的公式：
生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買生地應(yīng)負擔(dān)的稅費
(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：
生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-買方購買生地應(yīng)負擔(dān)的稅費
2.2.2求毛地價值的公式
(1)適用于在毛地上進行房屋建設(shè)的公式：
毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買毛地應(yīng)負擔(dān)的稅費
(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：
毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一土地開發(fā)利潤一買方購買毛地應(yīng)負擔(dān)的稅費
2.2.3求熟地價值的公式
熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發(fā)利潤一買方購買熟地應(yīng)負擔(dān)的稅費
2.2.4求在建工程價值的公式
在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值一續(xù)建成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程應(yīng)負擔(dān)的稅費
2.2.5求舊房價值的公式
舊房價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值一裝修改造成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應(yīng)負擔(dān)的稅費
2.3按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式細化的公式
2.3.1適用于開發(fā)完成啟出售的公式
V=Vp-C
式中V――待開發(fā)房地產(chǎn)的價值;
Vp――用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;
C――應(yīng)扣除項目。
2.3.2適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式
V=VR-C
式中VR――用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。
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