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第三節 房地產投資的風險

　　一、房地產投資風險的概念

　　㈠風險的定義

　　定義：未獲得預期收益可能性的大小。

　　風險涉及到變動和可能性，變動可用標準差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。標準差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。標準差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。還可用標準差與期望值之比來表示單位收益下的風險大小。

　　當實際收益超出預期收益時，稱投資獲取了風險收益;實際收益低于預期收益時，稱投資發生了風險損失。較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。風險條件下決策時，可使用決策樹或決策表法，用最大期望收益作為決策準則。

　　不確定性和風險有顯著區別。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，常用定性方法估計未來投資收益，可選用的決策方法包括：①小中取大法;②大中取大法;③最小最大后悔值法。

　　㈡風險分析的目的

　　是要幫助投資者回答下述問題：⑴預期收益率是多少，出現的可能性有多大? ⑵相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產生損失或超過目標收益的可能性有多大? ⑶預期收益的變動性和離散性如何?

　　房地產投資的風險：①投入資金的安全性;②期望收益的可靠性;③投資項目的變現性;④資產管理的復雜性。

　　二、房地產投資的系統風險(不可分散風險、市場風險)

　　含義：指對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的風險，個別投資風險中無法在投資組合內部被分散、抵消的那一部分風險。包括：通脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等。

　　㈠通貨膨脹風險(購買力風險)

　　指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。投資周期較長，只要存在通貨膨脹因素，就要面臨通脹風險。收益是通過其他人分期付款方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長期出租一宗物業，都面臨著由于商品或服務價格上漲所帶來的風險。以固定租金方式出租物業的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。通貨膨脹將導致未來收益的價值下降，按長期固定租金方式出租其所擁有物業的投資者，承擔了本來應由承租人承擔的風險。

　　由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，所以房地產投資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調整其要求的最低收益率來降低該風險對實際收益率影響的程度。但房地產投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業基準折現率的直接相加。

　　㈡市場供求風險

　　指投資者所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。 從總體上來說，房地產市場是地區性的市場，當地市場環境條件變化的影響比整個國家市場環境條件變化的影響要大得多。只要當地經濟的發展是健康的，對房地產的需求就不會發生大的變化。房地產投資者并不像證券投資者那樣有較強的從眾心理，每一個房地產投資者對市場都有其獨自的觀點。房地產市場投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業增值可能性等的估計，即房地產投資決策以投資者對未來收益估計為基礎。投資者可通過密切關注當地社會經濟發展狀況、科學地使用投資分析結果，來降低市場供求風險的影響。

　　㈢周期風險

　　指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。房地產市場存在周期波動或景氣循環現象。房地產市場周期波動可分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表明，美國房地產市場的周期大約為18～20年，中國香港為7～8年，日本約為7年。當房地產市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產市場將出現持續時間較長房地產價格下降、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。房地產價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使實力不強、抗風險能力較弱的投資者因金融債務問題而破產。

　　㈣變現風險

　　指急于將商品兌換為現金時由于折價而導致資金損失的風險。房地產屬于非貨幣性資產，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復雜，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。當投資者由于償債或其他原因急于將房地產兌換為現金時，由于房地產市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。

　　㈤利率風險

　　利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響：⑴導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值減小，甚至出現負值;⑵會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產市場上的需求數量，從而導致房地產價格下降。 我國商業銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動利率。

　　㈥政策風險

　　政府有關房地產投資的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環境保護政策等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。避免這種風險的最有效的方法，是選擇政府鼓勵的、有收益保證的或有稅收優惠政策的項目進行投資。

　　㈦政治風險

　　房地產的不可移動性，使房地產投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險一旦發生，直接給建筑物造成損害，會引起一系列其他風險的發生，是房地產投資中危害最大的一種風險。

　　㈧或然損失風險

　　指火災、風災或其他偶然發生的自然災害引起的置業投資損失。盡管投資者可以將這些風險轉移給保險公司，然而在有關保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時還需就洪水、地震、核輻射等災害單獨投保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單。

　　三、房地產投資的個別風險――僅對市場內個別項目產生影響、投資者可以控制的風險。

　　㈠收益現金流風險

　　指房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。開發(置業)投資都面臨著收益現金流風險。開發投資：未來房地產市場銷售價格、開發建設成本和市場吸納能力等的變化，會對開發商收益產生巨大的影響;置業投資：未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、資本化率的變化、物業轉售收入等，會對投資者收益產生巨大的影響。

　　㈡未來運營費用風險

　　指物業實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險。新建成的甲級物業投資也會面對著建筑物功能過時所帶來的風險。評估房地產市場價值時，要注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產市場價值的影響。其他未來會遇到的經營費用包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用和不可預見的法律費用。

　　㈢資本價值風險

　　資本價值在很大程度上取決于預期收益現金流和可能的未來運營費用水平。即使收益和運營費用都不發生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預期資本價值和現實資本價值之間的差異，即資本價值的風險，在很大程度上影響著置業投資的績效。

　　㈣比較風險(機會成本風險)

　　指將資金投入房地產后，失去了其他投資機會及其相應可能收益，給投資者帶來的風險。

　　㈤時間風險

　　指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。強調在適當的時間、選擇合適的地點和物業類型進行投資，才能使其在獲得最大投資收益的同時使風險降到最低限度。其表現在：①選擇合適的時機進入市場，②物業持有時間的長短、③物業持有過程中對物業重新進行裝修或更新改造時機的選擇、④物業轉售時機的選擇以及⑤ 轉售過程所需要時間的長短等。

　　㈥持有期風險

　　指與房地產投資持有時間相關的風險。投資項目壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。置業投資實際收益和預期收益間的差異是隨持有期的延長而加大的。

　　上述所有風險因素都應引起投資者的重視，而且投資者對這些風險因素將給投資收益帶來的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。

　　四、風險對房地產投資決策的影響

　　風險對投資決策的第一個影響，是令投資者根據不同類型投資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平。投資決策主要取決于對未來投資收益的預期或期望，不論投資風險的高低，只要同樣的投資產生的期望收益相同，則無論選擇何種投資途徑都是合理的，不同的投資者，由于其對待風險的態度不一樣，因而采取的投資策略會有差異。

　　按風險大小和收益水平高低，將房地產投資分為收益型、收益型加增值型和機會型。能承受低風險、收益水平的，選擇收益型投資→穩定租金(優質收益性物業);能承受中等風險、收益水平的，選擇收益型加增值型投資→租金收益和增值收益(未進入穩定期或剛竣工);能承受較大風險、期望較高收益的，選擇機會型投資→開發投資

　　風險對投資決策的另外一個影響，是使投資者盡可能規避、控制或轉移風險。投資者應該是風險管理的老師，投資成功與否在很大程度上依賴于投資者對風險的認識和管理。在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風險管理，涉及到風險的識別、分析和管理。

　　房地產市場是動態變化的，房地產投資者通過對當前市場狀況的調查研究得出的有關租售價格、成本費用、開發周期及市場吸納率、吸納周期、空置率等有關估計，都會受各種風險因素的影響而有一定的變動范圍。隨著時間推移，這些估計數據會與實際情況有所出入。為規避風險，分析者要避免僅從樂觀的一面挑選數據。對于易變或把握性低的數據，最好能就其在風險條件下對反映投資績效的主要指標所帶來的影響進行分析，以供決策參考。

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