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　　第一節 對房地產估價的基本認識

　　一、房地產估價的含義

　　(一)、專業估價與非專業估價的不同

　　估價的通俗含義是：估計經濟物品的價格或價值，是任何人都可以做的，不論這種估計是對還是錯，也不論其結果是否令人信服。將這種意義上的估價，稱為非專業估價。

　　例如，假若某人看上了某棟房子，想知道它值多少錢，或者賣者提出的要價是否合理，或者自己應當出價多少購買合適，都可以自己估計，或者向親朋好友打聽一下價格。這種估價則屬于非專業估價。非專業估價，任何人都可以做到。但是，要想獲得相對科學、準確的估價結果，就有賴于專業估價，不是任何人都能做到的。

　　對于房地產市場交易或者滿足其他目的估價，很顯然非專業估價是不能滿足要求的。作為一種提供專業意見、具有社會公信力、實行有償服務、承擔相關法律責任的專業房地產估價，還成了一種職業和行業。由于這種專業估價活動的技術性很強，估價結果的客觀合理與否關乎相關單位和個人的切身利益，甚至對社會經濟活動產生重大影響，關系社會公共利益和人民財產安全。例如房地產抵押估價關系金融安全，城市房屋拆遷估價關系社會穩定，所以不是任何人都可以從事的，只能由具有專門知識和經驗、取得相關資格的專業人員來從事。

　　概括起來，專業估價主要有以下5個特點：

　?、儆蓪I人員完成――專業估價是由具有專門知識和經驗、取得相關資格的專業人員來完成的;

　?、谑且环N專業意見――專業估價不是憑直覺、感性認識得出的，而是采用科學的方法，經過嚴謹的分析、測算和判斷得出的;

　　③具有社會公信力――專業估價的結果較為科學、準確、客觀，具有社會公信力;

　?、軐嵭杏袃敺炸D―專業估價要向委托人收取一定的服務費用，是一種有償服務;

　　⑤承擔法律責任――專業估價要對估價的過程和結果負責，承擔相應的法律責任。

　　特別提示：在閱讀教材時，最好是將教材的重點內容歸納成一系列的考題。

　　例如：多項選擇題。

　　專業估價的特點主要有( ABCE )。

　　A、由取得相關資格的專業人員完成 B、是一種專業意見

　　C、具有社會公信力 D、有償或者無償服務

　　E、承擔法律責任

　　例如：判斷題。

　　( 對 )非專業估價可以不承擔法律責任，而專業估價必須承擔法律責任。

　　( 錯 )專業估價是由具有專門知識和經驗的專業人員完成的。

　　(二)、房地產估價的概念

　　房地產估價的核心內容是根據特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業意見。為了保障這種分析、測算和判斷的科學、準確、客觀、公正，不僅要求從事這種分析、測算和判斷的人員應當是專業人員的房地產估價師，而且要求在分析、測算和判斷時遵守公認的原則，運用科學的方法，按照嚴謹的程序進行。

　　通常把這里所講的特定目的，稱為估價目的;特定房地產，稱為估價對象;特定時間，稱為估價時點;公認的原則，稱為估價原則;科學的方法，稱為估價方法;嚴謹的程序，稱為估價程序。因此，房地產估價完整的定義是：房地產估價師根據估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提出專業意見的活動。

　　歸納起來，房地產估價概念的要點如下：

　　(1)特定目的-估價目的;

　　(2)特定房地產-估價對象;

　　(3)特定時間-估價時點;

　　(4)估價原則-確保具有社會公信力;

　　(5)估價方法-確?？茖W性;

　　(6)估價程序-確?？茖W和嚴謹;

　　(7)特定的專業人員-房地產估價師。

　　(8)專業意見-最終是否采納，將取決于委托人。

　　例如：判斷題。

　　( 錯 )房地產估是根據估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提出專業意見的活動。

　　上述定義中的“分析、測算和判斷”，可以用估計、估算、測量、計量、度量、推測、判定、評定等詞來替代、解釋或說明。這些詞的含義基本相同或相近，例如，可以把關于房地產估價的學問稱為房地產價值測量學(如中國香港稱房地產估價師稱為房地產測量師)或房地產價值計量學。但本教材認為同時使用分析、測算和判斷來表達要全面且容易理解一些。

　　其中，“分析”主要是指對影響估價對象價值的各種因素進行分析，包括對估價對象本身的分析，對人口、制度政策、經濟、社會、國際等因素的分析，對房地產市場狀況及總體趨勢的分析;“測算”主要是指利用有關數學公式或數學模型和數據，對估價對象價值進行計算;“判斷” 主要是指房地產估價師根據測算出的結果以及市場行情和自己的專業經驗，對估價對象價值進行最終的判定?！胺治觥?、“測算”和“判斷”三種活動是相互聯系的，“分析”是“測算”的基礎，“測算”是“判斷”的基礎。

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