2014年房地產估價師《案例分析》考點:估價中的謹慎原則
更新時間：2014-09-16 10:27:31
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估價中的謹慎原則
選用估價方法時，盡量將成本法作為一種方法，尤其是收益性房地產的收益價格較高時，應使積算價格成為收益價格的補充;在有價無市或存在長期低(偏離市場)租金租約的房地產，則應更加重視收益價格。
確定估價結果時采用兩種方法估價結果的簡單平均值還是加權平均值，應根據(jù)市場情況決定，一般選用簡單平均值。
在估價中選取可比實例、確定修正系數(shù);預測未來現(xiàn)金流、確定報酬率;預測未來開發(fā)完成后價值、折現(xiàn)率、續(xù)建費用;確定地價水平、基準地價修正系數(shù)、開發(fā)建造成本費用、利潤率、成新率等時，保持客觀、謹慎的尺度，使估價結果客觀、公正、合理。
在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查看。
在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。
在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率不應偏低。
在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估開發(fā)成本、有關費稅和利潤。
房地產估價行業(yè)組織已公布報酬率、報酬率、利潤率等估價參數(shù)值的，應當優(yōu)先選用;不選用的，應當在估價報告中說明理由。
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