特別推薦：房地產估計師歷年真題(2003-2012)匯總　

　　一、財務凈現值(FNPV)

　　含義：指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和，是開發項目財務評價中的一個重要經濟指標。

　　計算期的選取規則如表6-3所示。

　　房地產投資項目計算期選取規則

　　表6-3

　　基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。

　　財務凈現值的計算公式為：

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　　式中FNPV――項目起始時間點的財務凈現值;ic――基準收益率或設定的目標收益率;

　　CI――現金流入量;CO――現金流出量;(CI-CO)t――項目在t年的凈現金流量;

　　t=0――項目開始進行的時間點;n――計算期，即項目的開發或經營周期。

　　若FNPV≥0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，財務可接受。

　　二、財務內部收益率(FIRR)

　　含義：指項目在整個計息期內，各年凈現金流量現值累計等于零的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。其計算公式為：

　　FIRR的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。

　　FIRR可以通過內插法求得。即先按目標收益率或基準收益率求得項目的財務凈現值，如為正，則采用更高的折現率使凈現值為接近于零的正值和負值各一個，最后用內插公式求出，內插法公式為：

　　式中i1―當凈現值為接近于零的正值時的折現率

　　i2―當凈現值為接近于零的負值時的折現率

　　NPV1―采用低折現率時凈現值的正值

　　NPV2―采用高折現率時凈現值的負值

　　式中i1和i2之差不應超過1%-2%。

　　FIRR表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。若貸款利率>FIRR，投資會面臨虧損。求出的FIRR是可接受貸款的最高利率。將所求出的FIRR與行業基準收益率或目標收益率ic比較，當FIRR>ic時，則認為項目在財務上可接受。如FIRR

　　當投資項目的現金流量具有一個內部收益率時，其財務凈現值函數NPV(i)如圖6―3所示。從圖6―3中可以看出，當i值FIRR時，對于所有的i值，NPV都是負值。

　　求解FIRR的理論方程應有n個解，從而引發了對項目內部收益率唯一性的討論。研究表明：①常規項目(凈現金流量的正負號在項目壽命期內僅有一次變化)FIRR有唯一實數解;②非常規項目(凈現金流量的正負號在項目壽命期內有多次變化)計算FIRR的方程可能但不一定有多個實數解。因為項目的 FIRR是唯一的，若計算FIRR的方程有多個實數解，須根據FIRR的經濟含義對計算出的FIRR進行檢驗，以確定是否能用FIRR評價該項目。

　　三、動態投資回收期(Pb)

　　含義：指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要指標。對房地產投資項目來說，動態投資回收期自投資起始點算起，累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份，其計算公式為：

　　在式中的Pb――動態投資回收期。

　　動態投資回收期以年表示，其詳細計算公式為：

　　上式得出的是以期為單位的動態投資回收期，應再把它換算成以年為單位的動態投資回收期，其中的小數部分也可以折算成月數，以年和月表示，如3年零9個月或3.75年。在項目財務評價中，動態投資回收期(Pb)與基準回收期(Pc)相比較，若Pb≤Pc，則開發項目在財務上就是可接受的。動態投資回收期指標一般用于評價開發完結后用來出租經營或自營的房地產開發項目，也可用來評價置業投資項目。

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