2014年房地產估價師《案例分析》:考試方法2

更新時間：2014-05-12 08:57:26 來源：|0

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摘要 2014年房產估價師正在備考,環球網校整理"2014年房地產估價師《案例分析》復習資料"供大家參考學習!祝您馬到成功!

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　　估價方法選用上的錯誤

　　1、只使用了一種估價方法

　　2、能用市場比較法的沒有用。

　　3、收益性房地產的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。

　　4、具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，未選用假設開發法作為其中的一種估價方法。

　　5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。

　　估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規定

　　典型試題：

　　某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6 月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/┫，包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6 月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/┫.

　　請問：

　　1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?

　　2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　答案：

　　1)錯誤有：

　　①應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。

　　②應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息。

　　③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　2)還應將重置價格減去折舊：

　　①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。

　　②可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產生的功能折舊。

　　③可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。