2014年房地產估價師《經營與管理》考點歸納16

更新時間：2014-05-07 08:57:43 來源：|0

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摘要 2014年房產估價師正在備考,環球網校整理"2014年房地產估價師《經營與管理》復習資料"供大家參考學習!祝您馬到成功!

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　　房地產信托投資有風險慎重控制

　　隨著房地產信托的蓬勃發展，其風險控制的必要性也日益凸顯。房地產信托除了面臨信托行業本身的風險，還有房地產行業的特有風險，其風險控制措施也有別于其他信托產品。

　　房地產項目風險

　　目前，信托參與房地產業主要有兩種形式，進行房地產項目的開發建設和投資成熟物業。房地產開發需要經歷立項、建設、竣工驗收和銷售、管理等諸多環節，因此其風險形式也多種多樣，風險控制手段復雜，具有較高的專業化要求。現在的房地產信托產品大多投資于房地產開發領域，有的信托公司并不具有房地產專業管理的經驗和能力，突出了房地產項目風險和風險控制的矛盾。

　　通常，信托公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風險。但這些風險控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押權的實現取決于房產項目的順利完成，如果因建設資金不足形成爛尾工程，或者因建設質量不合格、配套設施達不到建設要求，不能通過竣工驗收，抵押權也無法實現。向項目公司派駐的管理人員必須具備一定房地產管理經驗，但信托公司往往缺乏房地產評估、建設、管理等方面的專業人才，從而也限制了這些風險控制措施的作用。

　　即使是投資于成熟物業的房地產信托，也需要專業的房地產投資分析和投資管理人員。因為，把握房地產市場的變化和走勢，必須系統考慮國家宏觀調控政策、利率調整、消費文化等因素。而相關行業的發展情況、土地供應、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化，也可能導致房地產市場價格產生較大的波動。

　　在現階段，針對大多數信托公司房地產專業投資分析和管理能力不足的情況，風險控制的一個基本思路就是引入“外腦”，通過專業的房地產經營管理機構和中介機構提供專業化管理、咨詢服務，借助專業機構的判斷和管理，預見并有效控制房地產項目風險。這種結構設計與房地產信托基金類似，已經是一種行之有效的實踐。在法律層面，《信托法》規定，受托人可以委托他人處理信托事務，這為房地產信托引入專業管理機構提供了法律基礎。房地產信托將部分信托事務委托專業機構處理，以契約形式明確專業機構的權利、義務和承擔的責任，既可以加強房地產信托的專業管理能力，各專業機構又分擔了其責任范圍內的風險，同時，各專業機構也以自身信譽為信托計劃提供了無形擔保，具有信用增級的作用。

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