八、運用各種估價方法時應注意的問題。

　　市場比較法

　　① 可比實例選擇不當(八小方面，類似房地產、用途、交易類型應一致，時間≤1年)

　　② 建立價格可比基礎易出錯(樓面價與地價，幣種換算，建筑面積，使用面積，收益面積)

　　③ 交易情況修正(修正的方向，分子分母位置)

　　④ 交易日期修正(說明理由是否充分，環比和定基指數的正確運用)

　　⑤ 房地產狀況修正(直接修正還是間接修正、權重、分子分母、單項修正≤20%，綜合修正≤30%)。

　　收益法(有限年期公式適用條件及年凈收益、資本化率、收益年限的確定)

　　① 計算收益時未采用客觀收益而采用個別收益，錯誤

　　② 收益面積有誤(大堂、技術層、公共面積不算收益面積，辦公自用面積不算收益面積，自用屬公司企業性質的算收益面積。車庫、高爾夫球場客房一般不按面積計算收益，具體要看收益條件是如何給出的。收益要與相應面積對應好)

　　③ 收益項目要全、不要漏項(易漏租賃保證金和押金等的利息收入)

　　④ 費用也要客觀(P199教材)a 不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產改擴建費用等，即純收益中包含以上各項)。b 必須扣除正常生產經營費用和其他資產產生的收益，租賃收入中是否扣除維修費、管理費、保險費、房產稅和租賃代理費要分析租約決定)

　　⑤ 帶有租約的情況(p12規范)對其是否客觀的說明

　　⑥ 純收益的確定是否穩定，變化的趨勢如何必須有充足的說明

　　⑦ 資本化率的確定要充分說明理由;⑧ 收益年限的確定;⑨ 公式運用是否正確。

　　成本法

　　①生地、毛地、熟地、劃撥地、出讓地、舊建筑物; ②開發成本的確定要有依據;

　　③管理費用的確定;④計息期易出錯，利息的計算基數是土地成本+建設成本+管理費，容易缺項;

　　⑤開發利潤：⑴要與利潤基數對應好。⑵利潤率最好用房地產業的利潤率或參考社會平均利潤率。

　　⑶四種利潤率與基數的對應關系(P145理論與方法)易出錯; ⑥稅費;

　　⑦折舊。注意自然壽命、經濟壽命，實際經過年數、有效經過年數。

　　⑧折舊方法的綜合運用，以年限法(其中主要為直線法)為主。

　　⑨分部分項折舊要將長短壽命的項目分別折舊; ⑩若市場不穩定，應有市場狀況修正。

　　假設開發法(要把握好開發前和開發后的狀態，傳統方法中利息利潤要單獨計算，現金流量法中的利息利潤已隱含在折現過程中了。兩種方法的資金核算點不同，傳統方法往后算，流量法往前算。開發經營期要結合畫圖掌握，開發期分前期和建造期)

　　①最佳開發利用方式的確定、分析是否充分;

　　②估算開發總價值若用比較法確定，比較過程中應有相當的說明，若用收益法要注意收益法中常見的問題;

　　③建造成本和管理費用、公共設備層成本也屬建造成本

　　④開發期銷售期的確定是否合理，要按客觀的計算

　　⑤利息和折現(計息期和折現年限，計息基數，折現率的確定是否正確。)

　　九、幾個概念

　　1、 房地產可視為實物、權益和區位的結合。

　　① 實物可分為有形的實體及其質量、組合完成的功能三個方面。

　　② 權益包括權利、利益和收益。地役權的存在會降低土地的價值。

　　③ 兩宗實物狀況相同的房地產，如果權益不同，其價值可能有很大的不同。

　　④ 兩宗權益狀況相同的房地產，如果實物不同，其價值可能有很大的不同。

　　⑤ 兩宗實物和權益狀況均相同的房地產，如果區位不同，其價值可能有很大的不同。

　　2、 相鄰關系，從義務方面來說，是對房地產所有權、使用權的一種限制。

　　3、 一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地產，可能由于土地使用年限較短而價值很低。

　　4、 對于一宗有土地使用年限的房地產的價格，從長遠來看其價格是趨于下降的。

　　5、 從全社會角度來看，土地的自然供給是完全無彈性的;但對于某種特定用途的土地來說，土地供給是有彈性的。

　　6、 在評估投資價值時所使用的折現率是單個投資者所要求的最低收益率。

　　7、 在現實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。

　　8、 收益遞減規律對于一宗土地來說，表現在對該宗地的使用強度(如建筑層數、高度、容積率、規模)超過一定限度后，收益開始下降。

　　9、 地價與土地面積大小的關系是可變的。一般地，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農村則相對較低。

　　10、 從較長時期來看，房地產價格上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。