四、估價目的(核心)

　　1、不同估價目的要受不同法律法規制約。①市場準入;②條件限定(最高出讓年限、拍賣、招標條件、二次抵押等);③對價格進行的明確規定(拆遷價、基準地價)

　　2、不同目的影響價格內涵(底價、最高價、現房價、交換價)

　　3、不同目的影響估價對象(保險不含地、改制不含基礎設施費用)

　　4、目的決定價格形成。是因決定價格內涵而決定的; 5、目的決定時點和價格形成對應的市場條件;

　　6、目的決定估價的假設前提、影響方法的選擇。 7、目的影響技術路線。

　　五、房地產價值形成及分配規律

　　1、法律法規政策(市場準入、限定條件、價格規定、規劃限制);

　　2、產權原則確定(適用房、劃撥土地、共有否、抵押否)

　　3、客觀性原則(費用、成本、收益都要客觀)

　　4、帶租約的房地產轉讓價格; 5、特殊交易(稅費轉嫁、相鄰地塊)

　　7、百年老店(如同仁堂)整體轉讓，如用剩余法和收益法計算，其結果中包含著商譽價值，要扣除掉。

　　扣除房地產以外資產的貢獻; 8、房地的匹配問題。

　　六、 資料的搜集。資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料(影響的程度、方向、關系不同，要有針對性)

　　1、 一般資料：

　　(1) 項目的有關資料：①估價目的(委托方提供);②委托方基本情況(法人、住址、聯系電話);

　　③項目有關文件。

　　(2) 估價時點房地產市場狀況的資料：① 一般性的;② 地區性的;③ 本類型房地產資料(商業、特殊物業)

　　(3) 估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權利狀況……

　　(4) 估價對象區域條件資料：① 交通。② 環境。③ 繁華程度。 (5) 相關法律、法規、政策。

　　2、 不同估價方法應收集的主要資料(四章P191)

　　(1) 市場比較法：① 交易實例及實例房地產狀況。② 不同交易情況價格差異的資料。③ 房地產價格指數及匯率方面的資料。④ 房地產狀況修正的有關技術資料。

　　(2) 成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開發和房屋建設方面的資料。③ 管理費用方面的資料。④ 利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。

　　(3) 收益法：① 估價對象房地產或類似房地產經營收益或租賃收的資料。② 估價對象房地產和似房地產的經營費用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 資本化率方面的資料。

　　(4) 假設開發法：① 同類房地產市場現有競爭狀況、未來趨勢。② 同類房地產市場售價。③ 同類項目開發周期、開發費用。④ 同類項目開發利潤或收益資料。⑤ 折現率確定的有關資料。

　　七　估價報告

　　(一) 閱讀報告：1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術思路。4、看估價依據全不全，假設限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結果

　　(二) 錯誤類型

　　1、不全面。①缺有效期、價格內涵、資質等;②假設限制條件;③估價依據、基準地價、估價人員現場調查;④估價結果。

　　2、不規范。①術語不規范;② 表達方式不規范(帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概);③錯別字。

　　3、不充分。(1)取值依據不充分(數據來源、資本化率取值);(2)推理說明不充分。① 時間修正未說明市場狀況分析。② 比準價格的未說明理由。如加權、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據。