2014年房地產估價師《案例分析》考點輔導(8)
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房地產損害賠償估價方法選擇
損害賠償評估通常采用修復費用法(成本法)、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法。
(一)修復費用法(成本法)
修復費用法也稱為成本法，該法是通過設定規劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復方案進行修繕以排除商品房缺陷所發生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經濟損失而支出的補償費用。
直接經濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經濟損失，包括：
(1)房屋使用人周轉安置費用;
(2)房屋空置的收益損失;
(3)房屋使用面積減少的損失;
(4)房屋室內凈高降低的損失;
(5)房屋采光面積減少的損失;
(6)房屋耐久性降低的損失;
(7)鄰近房屋損壞的補償;
(8)施工影響的補償;
(9)其他直接經濟損失。
被拆除物殘值應當根據評估時點的回收市場價格合理確定。
(二)損失資本化法
損失資本化法是通過測算房地產效益的減損值與費用的增加值在凈收益損失年限的現值和，或無質量缺陷經濟耐用年限正常凈收益現值之和與有質量缺陷經濟耐用年限正常凈收益現值之和的差評估房地產的價值損失。該法可分為三種類型，即凈收益減少收益年期不變型、收益不變收益年期減少型、收益及收益年期減少型。
1.凈收益減少收益年期不變型
2.凈收益不變收益年期減少型
3.凈收益、收益年期減少型
(三)賠償實例比較法
賠償實例比較法也稱市場法，該法通過類似房地產損害的實際賠償金額的比較和調整，得出估價對象房地產損害的賠償金額。即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產質量缺陷價值減損實例進行比較，對這些類似房地產質量缺陷價值減損作適當的修正，以此估算估價對象的房地產質量缺陷價值減損。
采用市場法評估時，應當選取三個或三個以上類似房屋質量缺陷的可比實例;進行補償情況修正，應當將可比實例補償金額修正為正常補償金額;進行補償日期修正，應當將可比實例在補償日期的補償金額調整為在評估時點的補償金額;進行缺陷狀況修正，應當將可比實例房屋質量缺陷狀況下的補償金額調整為被評估房屋質量缺陷狀況下的補償金額。
(四)損害前后價差法
損害前后價差法也稱剩余法，該法是通過測算損害前的房地產狀況的市場價值與損害后的房地產狀況的市場價值之差。而損害前后的房地產市場價值可采用市場法或收益法等方法進行評估。即：
商品房價值減損值=損害前的房地產市場價值-損害后的房地產市場價值
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