特別推薦：房地產(chǎn)估計師歷年真題(2003-2012)匯總

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　　近年來，國家立法機構(gòu)及政府相關(guān)主管部門也修訂與頒布了一些保護(hù)私有財產(chǎn)的法律法規(guī)，例如，其中就有2007年開始實施的《物權(quán)法》等，社會與公民保護(hù)自身財產(chǎn)的維權(quán)意識也不斷加強。與此相應(yīng)，房地產(chǎn)損害賠償?shù)脑V訟在近年來逐步增多，房地產(chǎn)估價機構(gòu)已開始涉足損害賠償估價領(lǐng)域。

　　一、房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)損害賠償估價具有必然性

　　大約十年前，在具體實施損害賠償?shù)闹俨门c司法實踐中，涉及到具體的賠償時，如何確定房地產(chǎn)的具體賠償金額成了很大的難題。由于引起損害的原因各種各樣，受損情況表現(xiàn)出多樣性的特點：表現(xiàn)在房屋實體方面，如裂縫、沉降、傾斜等;表現(xiàn)為相鄰建筑物遮擋而引起的日照變化等;表現(xiàn)在規(guī)劃修改引起小區(qū)公共設(shè)施重大變化，如車位、公共綠地等;表現(xiàn)在權(quán)利受限引起權(quán)益價值貶損等等。上述情況發(fā)生時，因為難以找到合適的機構(gòu)與人員對具體受損金額進(jìn)行估值，從而導(dǎo)致司法與仲裁工作難以順利展開。

　　近年來，隨著房地產(chǎn)估價機構(gòu)在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，社會影響也逐步擴(kuò)大與加強。部分房地產(chǎn)估價機構(gòu)受政府、司法或開發(fā)商委托，已經(jīng)在損害賠償、房屋貶值方面開展了估價工作，實踐中已經(jīng)積累了部分的經(jīng)驗。

　　而《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中明確了該項估價類別的規(guī)定：“6.12其他目的的房地產(chǎn)估價6.12.1其他目的的房地產(chǎn)估價，包括房地產(chǎn)損害賠償估價等。6.12.2房地產(chǎn)損害賠償估價，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)，對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費用作為損害賠償價值。”可見，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》雖對損害賠償估價沒有作進(jìn)一步詳細(xì)的闡述，但估價類別中說明損害賠償估價屬于房地產(chǎn)估價的業(yè)務(wù)領(lǐng)域與范圍。

　　從損害賠償估價的業(yè)務(wù)特點看，盡管引起損害的原因千差萬別，但終點歸結(jié)為房地產(chǎn)(而不是動產(chǎn))價值變動的確定。因此從估價的實踐看目前司法在房屋損害賠償估價已明確交付給房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估，其他如資產(chǎn)評估、造價審價、會計等中介行業(yè)則基本未涉足該領(lǐng)域;從估價的規(guī)范文件看，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》給予了房地產(chǎn)損害賠償估價的理論支持與指導(dǎo)。綜合上述兩方面，我們認(rèn)為損害賠償估價由房地產(chǎn)估價機構(gòu)及估價師承擔(dān)具有現(xiàn)實與理論的必然性。

　　二、損害賠償估價程序的特殊性

　　(一)損害賠償估價委托程序中的委托主體

　　一般而言，損害賠償估價的委托主體有這么幾類型：

　　個別業(yè)主或企業(yè)：由受損害的業(yè)主或企業(yè)委托

　　業(yè)主管理委員會：由受損害的業(yè)主所在的業(yè)主管理委員會委托

　　損害實施方：由實施損害的開發(fā)商或城市建設(shè)部門委托