2014房地產估價師《經營與管理》考點歸納11
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經營收入、利潤和稅金
㈠經營收入：銷售收入、出租收入和自營收入
銷售收入=銷售房屋面積×銷售單價，出租收入=出租房屋建筑面積×租金單價，自營收入=營業額-營業成本-自營中的商業經營風險回報。經營收入比完成的開發工作量(完成投資額)更能反映開發投資項目的真實經濟效果。
㈡利潤：經營利潤、盈利
銷售收入扣除經營成本、期間費用和銷售稅金后的盈余部分。經營利潤中的一部分→稅收;另一部分→(企業)可分配利潤、企業發展基金、職工獎勵及福利基金、儲備基金等。企業利潤：經營利潤、利潤總額(實現利潤)、稅后利潤和可分配利潤等四個層次。
經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-經營稅金及附加-土地增值稅
經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入
銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入
出租收入=房屋租金收入+土地租金收入 期間費用=管理費用+銷售費用+財務費用
利潤總額=經營利潤+營業外收支凈額 稅后利潤=利潤總額-所得稅
可供分配利潤=稅后利潤-(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤)
㈢稅金――開發投資企業納稅的主要稅種
⒈經營稅金及附加。營業稅稅額的計算方法是：營業稅稅額=應納稅銷售(出租)收入×稅率，目前營業稅的稅率為5%。城市建設維護稅和教育費附加，分別為營業稅稅額的7%和3%。
⒉城鎮土地使用稅和房產稅：視土地等級、用途按占用面積征收;房產稅按房產原值或出租收入的一定比例征收。城鎮土地使用稅和房產稅在企業所得稅前列支。
⒊企業所得稅。是對實行獨立經濟核算的房地產開發投資企業，按其應納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額=應納稅所得額×稅率，應納稅所得額=實現利潤-允許扣除項目的金額，房地產開發投資企業所得稅稅率為25%。
房地產投資經濟效果的表現形式
㈠置業投資――經濟效果：租金收益、物業增值、股權增加(3種表現)
租金→月租金收入，增值和股權增加→在物業處置(轉讓)或對物業的再融資行為中實現(二次抵押貸款)。
其經濟效果的好壞受市場狀況和物業特性變化的影響。
㈡開發投資――經濟效果：銷售收入
其經濟效果的大小則用開發利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。
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