房地產估計師歷年真題(2003-2012)匯總

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　　1.報酬率

　　?報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償 ― 投資帶來的優惠

　　2.直接資本化法

　　?資本化率=年收益/價格

　　?V=NOI/R 上式中：V―房地產價值;NOI―房地產未來第一年的凈收益;R―資本化率;

　　?收益乘數是房地產的價格除以其某種年收益所得的倍數，即： 收益乘數=價格/年收益

　　?利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為： 房地產價值=年收益×收益乘數

　　?房地產價值=毛租金×毛租金乘數

　　?毛租金乘數是市場上房地產的價格除以其毛租金所得的倍數，即:毛租金乘數=價格/毛租金(毛租金乘數也是經常所講的“租售比價”)

　　?V=PGI×PGIM潛在毛收入乘數是市場上房地產的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數，即:PGIM=V/PGI

　　?V=EGI×EGIM有效毛收入乘數是房地產的價格除以其年有效毛收入所得的倍數，即:EGIM=V/EGI

　　?V=NOI×NIM凈收益乘數是房地產的價格除以其年凈收益所得的倍數，即:NIM=V/NOI

　　由于凈收益乘數與資本化率是互為倒數的關系，通常很少直接采用凈收益乘數法形式，而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式，即:V=NOI/R

　　?凈收益率與有效毛收入乘數之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM

　　因為NIR=1―OER所以 Ro=(1―OER)/EGIM 上述公式的來源是：

　　因為 Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM

　　上式中：Ro―綜合資本化率;OER―運營費用;V―房產價格;NIR―凈收益率;EGIM―有效毛收入乘數;

　　NOI―某一年的凈收益;

　　?在凈收益每年不變且持續無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y

　　?在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：

　　V=A/Y [1―1/(1+Y)n] R=Y/[1―1/(1+Y)n]

　　?在凈收益按一定比率g遞增并收益期限為無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y―g

　　?在預知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y―△×Y/(1+Y)t―1或

　　R= Y―△×Y/(1+Y)t―1

　　3.投資組合和剩余技術

　　式中：Ro―綜合資本化率;RL―土地資本化率;RB―建筑物資本化率;VL―土地價值;VB―建筑物價值;

　　V―土地價值占房地價值的比率;B―建筑物價值占房地價值的比率，L+B=100%;

　　?Ro=VL×RL+VB×RB/ VL+VB ?RL=(VL+VB)RO―VB×RB/VL ?RB=( VL+VB)RO― VL×RL/VB

　　?Ro=L×RL+B×RB ?Ro=L×RL+(1―L)RB ?Ro=(1―B) RL+B×RB

　　?抵押貸款常數的計算公式為：Ro=M×RM+(1―M)×RE

　　?在分期等額本息償還貸款的情況下,抵押貸款常數的計算公式為：RM=YM×(1+YM)n/(1+YM)n―1

　　= YM+YM/(1+YM)n―1

　　式中：RM―抵押貸款常數;YM―抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率(i);n―抵押貸款期限;

　　?房地產的價格=抵押貸款金額+自有資金額 ?房地產凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益

　　?直接資本化法的土地剩余技術公式 為: VL= AO―VB×RB/ RL

　　?直接資本化法的建筑物剩余技術公式為: VB= AO―VL×RL/ RB

　　上式中：VL―土地價值;AO―土地與地上建筑物共同產生的凈收益;VB―建筑物價值;RB―建筑物資本化率;

　　RL―土地資本化率;

　　?直接資本化法的自由資金剩余技術公式為: VE= AO―VM×RM/ RE

　　?直接資本化法的抵押貸款剩余技術公式為: VM= AO―VE×RE/ RM

　　上式中：VE―自有資金權益價值;AO―房地產凈收益;VM―抵押貸款金額;RM―抵押貸款常數;

　　RE―自有資金資本化率;

　　4.凈收益與資本化率的匹配

　　①由土地收益求取土地價格：土地價格=土地凈收益/土地資本化率

　　②由建筑物收益求取建筑物價格：建筑物價格=建筑物凈收益/建筑物資本化率

　　③由房地收益求取房地價格：房地價格=房地凈收益/綜合資本化率

　　④由房地收益單獨求取土地價格：

　　?土地價格=房地凈收益―建筑物凈收益/土地資本化率

　　?土地價格=房地凈收益―建筑物價格×建筑物資本化率/土地資本化率

　　?土地價格=房地凈收益/綜合資本化率―建筑物價格

　　⑤由房地收益單獨求取建筑物價格：

　　?建筑物價格=房地凈收益―土地凈收益/建筑物資本化率

　　?建筑物價格=房地凈收益―土地價格×土地資本化率/建筑物資本化率

　　?建筑物價格=房地凈收益/綜合資本化率―土地價格

　　5.假設開發法的基本公式

　　?待開發房地產的價值=開發完成后的房地產價值―開發成本―管理費用―投資利息―銷售費用―銷售稅費―開發利潤―投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

　　?生地價值=開發完成后的房地產價值―由生地建成房屋的開發成本―管理費用―投資利息―銷售費用―銷售稅費―開發利潤―買方購買生地應負擔的稅費

　　?生地價值=開發完成后的熟地價值―由生地開發成熟地的開發成本―管理費用―投資利息―銷售費用―銷售稅費―土地開發利潤―買方購買生地應負擔的稅費

　　?毛地價值=開發完成后的房地產價值―由毛地建成房屋的開發成本―管理費用―投資利息―銷售費用―銷售稅費―開發利潤―買方購買毛地應負擔的稅費

　　?毛地價值=開發完成后的熟地價值一由毛地開發成熟地的開發成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一土地開發利潤一買方購買毛地應負擔的稅費

　　?熟地價值=開發完成后的房地產價值一由熟地建成房屋的開發成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發利潤一買方購買熟地應負擔的稅費

　　?在建工程價值=續建完成后的房地產價值一續建成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一續建投資利潤一買方購買在建工程應負擔的稅費

　　?舊房價值=裝修改造完成后的房地產價值一裝修改造成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應負擔的稅費

　　?適用于開發完成后出售的公式：V=VP―C

　　?適用于開發完成后出租、營業的公式：V=VR―C

　　上式中:V―待開發房地產的價值;VP―用市場法或長期趨勢法測算的開發完成后的房地產價值;VC―應扣除項目

　　VR―用收益法測算的開發完成后的房地產價值;

　　6.假設開發法計算中各項的求取

　　?利率=單位時間內的利息/本金×100%

　　?I=P×i×n ?F=P(1+i×n)

　　?復利的本利和計算公式為：F=P(1+i)n

　　?復利的總利息計算公式為：I=P[(1十i)n―1]

　　?在名義利率下的本利和為：F=P(1+r/m)n×m

　　?在名義利率下的一年末本利和為：F=P(1+r/m)m

　　?假設實際年利率為i則在實際利率下的一年末本利的為：F=P(1+i)

　　?令一年末名義利率與實際利率的本利和相等，即P(1+i)=P(1+r/m)m得出i=(1+r/m)m―1

　　?名義利率與實際利率的關系，還可以通過利率的計算公式得出，即i=(F―P)/P =P(1+r/m)m―P/P=(1+r/m)m―1

　　上7.4式中： i―利率; n―計息周期數; I―總利息; F―計息期末的本利和; r―名義年利率; m―一年中計息m次;

　　r/m――每次計息的利率;P―本金;

　　7.數學曲線似合法

　　?Y=a+bX

　　?a=(∑Y―b×∑X)/N

　　?b=(N×∑XY―∑X×∑Y)/ N×∑X2―(∑X)2

　　當∑X=0時, ?a=∑Y /N ?b=∑XY/∑X2

　　上式中：Y―各期的房地產價格; X―時間; a ，b―為末知參數; N―時間序列的項數;

　　8.平均增減量法

　　?Vi=Po十d×i

　　?d=(P1―Po)+(P2―P1)+…+(Pi―Pi―1)+…+(Pn―Pn―1)/n =(Pn―P0)/n

　　上式中：Vi―第i 期房地產價格的趨勢值; i―時期序數; Po―基期增減量的平均數; d―逐期增減量的平均數;

　　Pi―第i期房地產價格的實際值;

　　9.平均發展速度法

　　?Vi=P0×ti ?t=(P1/P0×P2/P1×P3/P2…×Pi/Pi―1×…×Pn/Pn―1)1/n =(Pn/P0)1/n

　　上式中：t―平均發展速度;

　　10.指數修勻法

　　下式中：Vi―第i期的預測值; Pi―第i期的實測值; Vi+1―第i+1期的預測值; a―修勻常數，0≤a≤1公式為：

　　?Vi+1= Vi+a(Pi―Vi) = aPi+(1―a) Vi ?Vi+1= aPi+(1―a) Vi ?Vi+1= Vi+a(Pi―Vi)

　　11.路線價法

　　臨街深度價格修正率的形式

　　?平均深度價格修正率=累計深度價格修正率×標準臨街深度/所給臨街深度

　　12.路線價法計算公式(以標準臨宗地的單價為路線價、采用平均深度價格修正率為例)

　　①一面臨街矩形土地價值的計算公式：

　　?V(單價) =u×dυ ?V(總價) =u×dυ×(f×d)

　　上式中:V―土地價值; u―路線價; dυ―臨街深度價格修正率; f―臨街寬度;d―臨街深度

　　②前后兩面臨街矩形土地價值的計算公式：

　　?V(總價) = uo×dυo×f×d o+u1×dυ1×f×(d―d o) ?V(單價) = uo×dυo×d o+u1×dυ1×(d―d o)/ d

　　上式中:V―土地價值; uo―前街路線價; dυo―前街臨街深度價格修正率; f―臨街寬度;d―總深度;

　　d o―前街影響深度; υ1―后街路線價; dυ1―后街臨街深度價格修正率;

　　③矩形街角地價值的計算公式：

　　?V(單價) = uo×dυo+u1×dυ1×t ?V(總價) = (uo×dυo+u1×dυ1×t)×(f×d)

　　上式中:V―土地價值; uo―正街路線價; dυo―正街臨街深度價格修正率; υ1―旁街路線價;

　　dυ1―旁街臨街深度價格修正率; t―旁街影響加價率; f―臨街寬度; d―臨街深度;

　　④三角形土地價值的計算公式：

　　?V(單價) = u×dυ×h ?V(總價) = u×dυ×h×(f×d÷2)

　　上式中:V―土地價值; u―路線價; dυ―臨街深度價格修正率; h―三角形土地價格修正率;

　　f―臨街寬度; d―臨街深度;

　　⑤其他形狀土地價值的計算。通常是先將其劃分為矩形、三角形土地，然后分別計算這些矩形、三角形土地的價值再相加減

　　13.高層建筑地價分攤的方法

　　①按建筑面積進行分攤

　　某部分享有的地價數額=土地總價值/總建筑面積×該部分的建筑面積

　　某部分占有的土地份額=該部分享有的地價數額/土地總價值=該部分的建筑面積/總建筑面積

　　②按房地價值進行分攤

　　某部分享有的地價數額=土地總價值/房地總價值×該部分的房地價值

　　某部分占有的土地份額=該部分享有的地價數額/土地總價值=該部分的房地價值/房地總價值

　　③按土地價值進行分攤

　　某部分占有的土地份額=該部分的房地價值―該部分的建筑物價值/房地總價值―建筑物總價值

　　某部分享有的地價數額=該部分占有的土地份額×土地總價值=該部分的房地價值一該部分的建筑物價值

　　?地價=地租/利息率

　　?地租量=農產品的市場價格―農產品的銷售稅費一農產品的生產成本―土地上投入資本的利息―農業經營者的利潤

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