四、商業房地產估價的技術路線及難點處理

　　商業房地產評估在總體技術方法、思路上雖大體一致，但在具體技術路線的選擇和處理上又有各自的特點。

　　(一)不同經營方式商業房地產估價的技術路線及難點處理

　　商業房地產根據其經營方式的不同可劃分為出租型和商業運營型兩類。

　　1.出租型商業房地產

　　出租型商業房地產的投資者主要通過收取租金獲取回報，這類商業房地產主要為臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業市場、社區商鋪等。出租型商業房地產主要采用收益法和市場法進行估價。

　　采用收益法估價關鍵是求取租金收益，租金的測算要區分租期內和租期結束兩種情況。在租期內(毀約除外)應根據租賃合同計算凈收益，租期結束后，應根據市場客觀租金水平、經營費用、稅金等利用市場法求取待估商業房地產的凈收益，并根據市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。因此對出租型商業房地產測算租金收益時，應了解待估對象是否存在合約的限制。

　　采用市場法對出租型商業房地產估價主要應用在兩方面：①直接求取商業房地產價格;②求取商業房地產租金，再利用收益法測算商業房地產價格。交易實例的選擇和修正系數的確定是市場法評估出租型商業房地產的重要環節。由于影響商業房地產價格的因素很多，因此對估價對象及交易實例的實地查看顯得非常重要，必須詳細了解待估商業房地產的地段及具體坐落、臨街狀況、經營業態和內容、建筑及內部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素。

　　例如，有個商場，分割出售，面積相仿，但四面臨街狀況不同，其中一面臨商業街，其銷售價格是7.5～9萬/┫，兩面臨普通道路，銷售價格是 6.5萬/┫，另一面臨弄里小路，其銷售價格是3.5～4萬/┫.同樣的底層，價格相距最大的幅度接近2倍。因此，如果不仔細了解具體坐落位置，簡單將其中臨弄里小路的交易實例用于沿普通道路的估價對象進行比較，就會造成估價的失誤。

　　此外在交易實例的選擇時還應關注商業房地產的交易形式、價格(或租金)內涵。如，當前許多商業房地產的銷售采取了售后回租的形式，這種交易情況下的價格比非售后回租情況下的價格要高，具體高多少，取決于售后回租的條件，即回報率與回報年限。類似的這種實例可比性基礎比較弱，一般不宜采用，如果一定要用，必須針對回報率與回報年限的綜合情況進行修正。又如商業物業的租金，有的包含了管理費、水電費等，而有的則沒有，而租賃價格中稅費的負擔，房屋的修繕責任的歸屬，租賃期限的長短，租金的支付方式及違約責任等都對租賃價格產生影響，所以要詳細了解這些內容。

　　2.運營型商業房地產

　　運營型商業房地產主要靠經營獲得收入，如百貨店、超級市場、大型商場等。這類商業房地產主要采用收益法評估，由于難以獲取第一手租金資料，對于這類估價對象，在評估時理論上可基于營業收入測算凈收益，即凈收益=主營業務收入-主營業務成本和稅金-管理費用-財務費用-銷售費用-商業利潤。但在實際操作中，如何剝離商業經營的利潤與房地產帶來的利潤是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價師對商業及房地產市場的經驗判斷，一般做法是根據類似可比實例修正估算出租賃收入來確定商業房地產的凈收益。

　　(二)不同規模商業房地產估價的技術路線及難點處理

　　1.整幢商業房地產估價

　　在實際的商業房地產估價中，進行整幢房地產估價的情況相對而言比較少。對整幢商業房地產估價時，首先應詳細了解不同樓層的商業業態、經營方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業房地產鋪面的分布格局及價格分布影響因素，最后根據不同樓層具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經營費用測算的難易程度而選擇不同估價方法，一般可采用收益法、市場法。

　　2.整層商業房地產估價

　　整層商業房地產評估，一般可采用市場法或收益法進行，但通常情況下整層出售或出租個案遠少于單個商鋪出售或出租，因此當缺少類似整層商業房地產出租或銷售可比實例，而僅有單個商鋪的成交實例時，如何利用單個商鋪價格修正而估算得出整層商業房地產的價格往往成為估價的難點。

　　雖然整層商業房地產與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場價格形成過程中的分割布局、策劃費用、銷售代理費用、市場接受能力并不一致，但是二者畢竟是“全體”與“個體”的關系，對于某個具體的鋪位價格而言，在數量上與整層商業房地產均價間存在一定的比例關系，因此可通過細致的市場調查，確定這種數量關系，進而修正到整層商業房地產的價格。

　　例如，某估價機構接受委托評估××商業廣場九層的價格。經過市場分析決定采用市場法作為首選方法評估××商業廣場九層的價值。在選擇交易實例時，發現整層商業房地產交易實例很少，但有較多的中小面積商業房地產交易實例，因此選用中小面積商業房地產交易實例，并進行相應的市場調查了解該市類似估價對象整層商業用房交易價格與中小面積商業用房交易價格的關系，修正確定××商業廣場九層的價值。經過市場調查，該市與估價對象類似的整層商業用房交易的價格比中小面積商鋪(整層分割交易)的交易價格平均低8%～15%，估價人員結合估價經驗，綜合考慮取整層交易修正系數為12%，據此估算得出估價對象的價格。

　　3.同層商業房地產不同鋪面評估

　　對于同層商業房地產多個鋪面進行評估時，可先評估出一個鋪面的價格，其余鋪面價格在此基礎上進行修正而得出估價結果。但是這種技術處理方式要求對同層商業房地產鋪面的分布格局及價格分布影響因素有充分的了解和認識。

　　例如，某估價機構用收益法評估××市××片區××商業城二層多套商鋪價格，在確定客觀租金時，就采用了這種技術處理方式，即先用市場法估算出二層某一個商鋪的客觀租金，再根據各個商鋪的位置狀況(近扶手電梯、臨通道情況)、面積狀況、形狀及轉角等因素進行修正估算出其余商鋪的客觀租金。根據實地查看和各種價格影響因素的分析，將該樓層的商鋪分為三個檔次，第一檔次為位于手扶電梯口的××號商鋪;第二檔次為位于直行電梯口的××號等四間商鋪，位于商場主要通道的××號等八間商鋪;第三檔次的主要分布在邊角或次要通道的××號等八間商鋪。估價人員綜合考慮商鋪的位置狀況(近扶手電梯、臨通道情況)、面積狀況、形狀及轉角等因素，并參考實際成交資料，綜合測定第二檔次的商鋪較第一檔次的商鋪租金大約低5%，第三檔次的大約低10%，則第二、三檔次商鋪的客觀租金水平就可根據第一檔次商鋪租金及其租金相互關系分別測算出來。

　　(三)空置、爛尾商業房地產估價的技術路線及難點處理

　　在實際中有多種原因導致商業房地產空置，有些并不是房地產本身的原因。因此，在評估這類商業房地產時，結合估價對象的具體情況，對其進行最高最佳使用分析是十分必要的，而這也是這類房地產評估的難點之一。

　　例如，某機構在評估××城市××區域一宗空置商業房地產時，經評估人員綜合分析判斷，認為雖然附近市場上四、五層以上分散產權商鋪的經營狀況較差，但考慮到估價對象四、五均為整層，且有兩部直行電梯通達，兩套扶手電梯也通達四層，便于改變經營方式和改變業態，適宜作餐飲、休閑娛樂等項目經營，最差也可改辦公用途出租。而且通過調查發現，××片區類似分散經營的商業房地產的四、五層經營情況都較差，但也有相當一部分的商業房地產的四、五層以上整體作餐飲、休閑娛樂等用途使用，根據這些分析，評估人員對估價對象的凈收益進行了估算。