二、影響商業房地產價格的因素

　　(一)影響商業房地產價格的主要區位狀況

　　1.地段繁華程度

　　影響商業房地產價格的首要因素是所處地段的繁華程度，繁華程度越高，商業房地產的價值越高。

　　商業繁華程度首先可用該地段是否處于商業中心區來考慮。每個城市一般都有一個或幾個市一級的商業中心區，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購買力(特別是大宗商品的購買力，如家用電器、家具等耐用消費品)，這類市一級的商業中心區屬于全市最繁華的地段。另外，在每個行政區或住宅聚集區也會有一個或更多的區級商業中心區，它們的輻射力低于市級商業區，一般限于本區域內，繁華程度也低于市級商業區。在每個居住小區通常還會有一個商業服務集中地帶，或可稱為小區級商業中心，其繁華程度又低一些。

　　此外，在許多大中城市中，還有一些專業性商業街區，它是由經營相同類型商品或屬性相似商店匯集在一起而形成的商業街區，如建材一條街、布匹市場、電器總匯等等。不同類型專業市場或專業一條街的租金水平相差很大，有的專業市場或專業一條街商鋪的租金水平可接近中心商業區，而有的專業市場或專業一條街商鋪的租金水平可能相同于或甚至低于小區級商業區商鋪租金水平。

　　對于一般的商業房地產，首先要確定的就是它處于哪一級商業中心區，從而可知其所處地段的商業繁華程度。第二，要確定商業房地產所處商業區的具體位置，因為在同一商業區中主道上的商業房地產比相距僅數米遠的側道上的商業房地產價值可能要高出許多，而在同一幢商業房地產中，首層人口處附近的商鋪出租的租金要遠高于其他位置的商鋪。如廣州市北京路商業街區中，北京路商鋪的租金高達1000元/┫以上，而旁邊西湖路商鋪的租金僅為300元/┫.第三，分析所在區域商業集聚度、經營差異化程度、人流量、消費結構、消費檔次等。

　　2.交通條件

　　交通的通達度對商業房地產的價格具有很大影響，商業房地產估價時要從兩方面考慮交通條件，一是顧客方面，從現階段一般情況來說，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數、公交車輛時間間隔，以及公交線路連接的居民區人數等指標來衡量，另外還要考慮停車場地問題;二是經營者方面，要考慮進貨和卸貨的交通便利程度，如：廣州一家著名的服裝批發市場，就曾經由于市政府整頓附近的交通秩序，封住了大部分貨物通道，導致商場的價值大大下降。

　　道路交通條件的改善可以給沿途商業帶來巨大的人流量，對于商業房地產而言，集中的人流量固然重要，但也要看這些人群是否是有效的消費群體。例如某大型商場，由于新建的地鐵線路的一個出口就在商場內，雖然地鐵直接給商場帶來了巨大的人流量，但這些擁擠的人群多是過客，反而影響了商場的正常購物環境，因此，公共交通特別便利的地方不適宜做高檔的商業物業。

　　3.臨街狀況

　　商業房地產一般都應該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對其價值產生較大影響，在一條路上相距數米范圍內的不同分布，將可能呈現不同的價格或租金水平。一般來說臨街面越寬越好，如果幾面臨街，一般認為有利于商業房地產價值的提高。例如，多面臨街的沿街角商鋪比一邊臨街的商鋪價值高，與道路齊平街的商鋪比略有凹入的商鋪價值高。但要注意的是，位于街角交通要道的商業房地產如果沒有足夠的緩沖余地，對于其經營也是不利的，因為這樣將影響購物人流的出入。

　　(二)影響商業房地產價格的主要實物狀況

　　1.建筑品質及內部格局

　　商業房地產自身的建筑品質包括建筑結構、裝飾、設施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面寬窄等，它們對于商業房地產的經營有重要的影響。此外，商業房地產的內部格局是否有利于柜臺、貨架等的布置和購物人流的組織也對商業房地產的經營產生影響。例如一些大型商業用房往往要分割出租，其內部空間能否靈活地間隔對其收益產生較大影響。因此，對商業房地產進行估價時應充分重視其建筑品質、內部格局。

　　2.樓層

　　通常情況下位于底層的商業用房的價值要高于其他樓層的商業用房，一般來說，如沒有電梯，首層商業用房與二層商業用房價格相差較大，二層商業用房與其他層商業用房的價格差距將大大縮小。如根據一般的估價實踐，大型的商業大廈二層的價格可能是底層價格的50%～80%，三層為底層的40%～60%，然而對于一些社區內的商鋪，二層價格可能只有底層的35%～50%，可能相差50%～65%，二層與三層可能相差20%～30%，但如果有自動扶梯上下，首層商業用房與其他層商業用房的價格差距將大大縮小。

　　3.凈高

　　商業房地產的室內凈高應適宜。凈高偏低則難免產生壓抑感，不利于經營;若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產價值的提高。

　　4.面積

　　根據商業業態的差異、商業經營要求的不同，商業用房所需的經營面積會存在較大差異，如百貨商店的經營面積一般需5000┫以上，超級市場500┫以上，而一般的臨街店鋪僅為幾十平方米。因此對商業房地產進行估價時應區分不同的經營業態結構對面積的不同要求。

　　5.裝修

　　裝修在商業房地產的價值中往往占有很大分量，特別是一些大型的綜合商場、品牌經營商場等。因此，同樣的商業用房，僅僅由于裝修不同，其價值會有很大的出入。此外，建筑結構構造因采用的材料不同，其價值也可能有很大的差別。

　　6.無形價值

　　在注重品牌、文化品位的時代，商業房地產價值中無形價值所占的比重越來越大，例如一個酒店管理集團，能使一個同樣的酒店體現出完全不同的租金水平與出租率，從而使酒店體現出不同的價值。又如有大型品牌超市、商業企業進駐的商業用房，其價值會明顯上升。在投資交易等某些估價目的的情況下，估價應對附屬于有形商業房地產的無形價值進行考慮。