商業房地產及其特點

　　(一)商業房地產及其種類

　　商業房地產是指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產。狹義的商業房地產主要指用于零售業、批發業的房地產，主要包括百貨店、商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場、便利店、專賣店、倉儲商店等。廣義的商業房地產既包括零售業、批發業的房地產，還包括酒店、餐飲、娛樂休閑、商務辦公等房地產。本節主要針對狹義商業房地產，即零售業、批發業房地產。估價人員在進行商業房地產估價時，應了解商業房地產的種類及其零售業態的結構特點，下面簡單介紹一下各種零售業態的結構特點：

　　1.百貨店業態結構特點

　　采取柜臺銷售與自選(開架)銷售相結合方式;商品結構為種類齊全、少批量、高毛利，以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主;采取定價銷售，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全;選址在城市繁華區、交通要道;商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象;商店規模大，在5000┫以上;商店設施豪華，店堂典雅、明快;目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。

　　2.超級市場業態結構特點

　　采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統一進行;商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品主要以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主;營業時間每天在11小時左右，往往采取連鎖經營方式，有一定的停車場地;選址在居民區、交通要道、商業區;商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象;商店營業面積在500┫以上;目標顧客以居民為主。

　　3.大型綜合商場業態結構特點

　　采取自選銷售方式和連鎖經營方式;商品構成為衣、食、用品等，設有與商店營業面積相適應的停車場;選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道;商圈范圍較大;商店營業面積一般在2500┫以上;目標顧客為購物頻率高的居民。

　　4.便利店業態結構特點

　　以開架自選為主，結算在進口(或出口)處的收銀機處統一進行，往往采取連鎖經營方式;商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等;營業時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日;選址在居民住宅區、主干線公路邊以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企事業所在地;商圈范圍窄小，一般設定在居民徒步購物5～7min到達的范圍內;商店營業面積在100┫左右，營業面積利用率高;目標顧客主要為居民、單身者、年輕人，80%的顧客為有目的的購買，便利店的商品價格略高于一般零售業態的商品價格。

　　5.專業店業態結構特點

　　采取定價銷售和開架面售，也開展連鎖經營;商品結構體現專業性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經營的商品具有自己的特色，一般為高利潤;選址多樣化，多數店設在繁華商業區、商業街或百貨店、購物中心內;商圈范圍不定，營業面積根據主營商品特點而定;目標市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。

　　6.專賣店業態結構特點

　　采取定價銷售和開架面售，也開展連鎖經營;商品結構以企業品牌為主，銷售體現量少、質優、高毛利;注重品牌聲譽、從業人員往往具備豐富的專業知識，并提供專業性知識服務;選址在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內;商圈范圍不定，營業面積根據經營商品的特點而定;目標顧客以中青年為主;商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。

　　7.購物中心業態結構特點

　　由發起者有計劃地開設，實行商業型公司管理;內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業店、專賣店等零售業態和餐飲、娛樂設施構成，服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體，設有相應規模的停車場;選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道;商圈根據不同經營規模、經營商品而定;設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制;目標顧客以流動顧客為主。

　　根據選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區型、區域型、超區域型種類。

　　8.家居中心業態結構特點

　　發揮廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優勢，提供一站式購物和一條龍服務;商品構成主要以房屋修繕和室內裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內外用品、洗滌劑及雜品等，有一定的停車場;選址在城鄉結合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產比率較高的地區。

　　9.倉儲商店業態結構特點

　　商品構成以新開發上市的商品為主力商品，自有品牌占相當部分;選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施，有一定規模的停車場;主要的商圈人口為5萬～7萬人，商店營業面積大，一般在4000┫以上。

　　(二)商業房地產特點

　　1.收益性

　　商業房地產屬于經營性房地產，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產開發商開發后直接銷售、投資轉賣，這類商業房地產多為小區級零星商鋪、街鋪，其特點表現為分散、體量小及經營檔次在中檔以下，這種商業房地產獲利方式從嚴格意義上講仍屬于房地產開發范疇，主要獲取開發利潤;另一類則是長期投資經營，有開發商自營、業主自營、出租給他人經營等方式，這類包含各種體量商業房地產。

　　2.經營內容多，業態多樣

　　在同一宗商業房地產特別是大體量商業房地產中，往往會有不同的經營業態和內容，例如一部分經營商品零售，一部分經營餐飲，一部分經營娛樂等等。不同的經營內容(或者說不同的用途)一般會有不同的收益水平，因此對商業房地產估價時需要區分其不同的經營內容，根據不同經營內容分別進行估價測算，例如采用收益法時應在市場調查分析的基礎上測算不同經營內容商業房地產的收益水平，并對各種商業經營業態采取不同的收益率。

　　3.出租、轉租經營多，產權分散復雜

　　商業房地產往往是銷售給個體業主或公司，業主又常常將其擁有的房地產出租給別人經營或自營，有的承租人從業主手上整體承租后又分割轉租給第三者，造成商業房地產產權分散、復雜，因此在進行商業房地產估價時要調查清楚產權狀況，分清估價價值定義是出租人權益評估還是承租人權益評估，避免有的估價委托人僅是承租人，卻以房地產產權人的身份委托。

　　4.裝修高檔且復雜

　　為了營造舒適宜人的購物消費環境，商業房地產通常會有相對高檔的裝修，而且形式各異，估價時需要準確單獨估算其價值。另外，商業用房裝修升級快，對有些經營者而言，買下或承租別人經營的商業用房后，為了保持或建立自己的經營風格或品牌效應，一般會重新裝修。因此在估價時應充分分析現有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應考慮追加裝修投入對評估價值的影響。

　　5.垂直空間價值衰減性明顯

　　商業房地產的價值在垂直空間范圍內表現出明顯的衰減性。一般說，商業物業的價值以底層為高(高層商業物業頂層有景觀等因素，比較特殊)，向上的方向其價值呈現快速的衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因為底層對于消費者而言具有最便捷的通達度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達的便捷度隨之減弱。