2014年房地產估價師《案例分析》考點講義6

更新時間：2014-02-13 09:13:58 來源：|0

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摘要 2014年房地產估價師《案例分析》考點講義如下:

　　第二章不同類型房地產的估價

　　按照估價對象的用途，在房地產估價時一般將房地產分為下列十種類型：

　　(1)居住房地產：包括普通住宅、高檔公寓和別墅等。

　　(2)商業房地產：包括商業店鋪、百貨商場、購物中心、超級市場、批發市場等。

　　(3)辦公房地產：包括商務辦公樓(俗稱寫字樓)、行政辦公樓等。

　　(4)旅館房地產：包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店;招待所等。

　　(5)餐飲房地產：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。

　　(6)娛樂房地產：包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。

　　(7)工業房地產：包括廠房、倉庫等。

　　(8)農業房地產：包括農地、農場、林場、牧場、果園、種子庫、拖拉機站、飼養牲畜用房等。

　　(9)特殊用途房地產：包括車站、機場、碼頭、醫院、學校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。

　　(10)綜合房地產：是指具有上述兩種以上(含兩種)用途的房地產。

　　本章主要對居住、商業、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業、農業、特殊等九種用途房地產的估價案例進行分析，綜合房地產實際上是各種類型房地產的復合體，本書中有些估價案例就是綜合房地產，因此不再單獨分析。

　　一、居住房地產及其特點

　　居住房地產主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。居住房地產是房地產商品中所占比重最大的一類，也是社會存量資產的一個重要組成部分。與其他類型房地產相比，居住房地產主要有以下特點：

　　(一)單宗交易規模較小，但市場交易量十分巨大

　　居住房地產主要以滿足自用為目的，也有部分作為投資，出租給租客使用。由于居住房地產往往以居民個人的購買行為為主，因此，其單宗交易規模較小，但市場交易頻繁，交易量十分巨大。

　　(二)具有較強的相似性、可比性

　　居住房地產之間的相似性、可比性比其他房地產多，在一個居住小區中，往往有很多幢相似的居住房地產，即這些居住房地產處于同一區位，具有相似的建筑設計、相似的戶型及功能等;在同一幢居住房地產樓內，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住宅也基本上沒有什么區別。此外，由于居住房地產市場交易量巨大，所以比較容易獲取足夠數量的可比實例。

　　(三)不同類型住房價格內涵差異明顯

　　由于我國住房政策階段性、導向性差異的原因，在我國城市中存在著商品房、房改房、經濟適用住房、廉租住房和集資房等，這些住房的權屬性質存在差異，商品房具有完全產權，即擁有一定期限的國有土地使用權和地上建筑物的所有權;房改房、經濟適用住房只擁有地上建筑物的所有權，不擁有或部分擁有土地使用權，其土地使用權既有劃撥的，也有出讓的;廉租住房只擁有建筑物的使用權。由于現階段住房權屬性質的不同，必然導致其價格構成內涵上的差異，因此其估價也具有各自的特殊性。商品房價格既包含建筑價格也包含土地價格，房改房、經濟適用住房在考慮包含建筑價格的同時，還應分析是否包含土地價格，如果是劃撥性質的，還應扣除出讓金。因此對居住房地產進行估價時應了解這些特點。

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