2014房產估價《經營與管理》考點:房地產項目融資與風險投資


項目融資與風險投資的概述
在當今異常活躍的國際資本運作市場中,存在著多種資本運作方式,項目融資與風險投資是其中最為重要的兩種。二者間有許多相同之處,比如都適用于各種規模的項目,投資決策都是建立在高度專業化和程序化的基礎之上,投資銀行、律師和會計師等中介機構都起著極為重要的作用等等。當前中國經濟正處于快速發展期,基本風險和高成長項目的開發與建設已經成為經濟發展的重要方式。p.k.nevitt在所著的《項目融資》1996年第六版中對項目融資的定義是:項目融資就是在向一個經濟實體提供貸款時,貸款方查看該經濟實體的現金流程和收益,將其視為償還債務的資金來源,并將該經濟實體的資產視為這筆貸款的擔保物。法律老師對項目融資的定義是:項目融資是對一項權利,自然資源或其它資產的發展或利用的融資,而且,融資并不由任何形式的股本提供,其回報主要來自于項目生產的利潤。項目融資雖然到目前還沒有一個公認的定義,但其本質上是一種無追索的權的融資貸款,核心是歸還貸款的資金來自于項目本身,而不是其它來源。項目融資其重要特征是:貸款方在決定是否發放貸款時通常不把項目發起方現在的信用能力作為重要因素來考慮。風險投資是由企業金融家投入到新興的、迅速發展的、有巨大競爭潛力的企業中的一種權益資本。通俗的說是指投資人將風險資本投資于新近成立或快速成長的新興公司(主要是高科技公司),在承擔很大風險的基礎上,為融資人提供長期股權投資和增值服務,培育企業快速成長,數年后再通過上市、兼并或其它股權轉讓方式撤出投資,取得高額投資回報的一種投資方式。
風險投資一般具有以下基本特征:
1、投資對象多為處于創業期中的中小型企業,多為高新技術企業;
2、投資期限至少在3―5年,投資方式一般為股權投資,通常占被投資企業的15%---20%;
3、投資決策建立在高度專業化和程序化的基礎之上;
4、風險投資方一般積極參與被投資企業的經營管理,提供增值服務;
5、當被投資企業增值后,風險投資方會通過上市、收購兼并或其它股權轉讓方式撤出資本,實現其投資的超額回報;
6、風險投資方退出投資至少能夠獲得原始投資額的5-----7倍的利潤和資本升值。
項目融資與風險投資的選擇
通過對二者的分析和比較,著重從二者間不同點的角度使人們對于如何選擇項目融資和風險投資有所了解。
一、投資方的構成不同
1、項目融資中主要有以下幾方構成:金融機構,公共基金機構、短期資金市場、商業金融公司,其中商業銀行(commercial bank)是項目融資的最主要的資金來源,而其它來源往往也是從商業銀行融資。目前由國內銀行作牽頭行或者完全由國內商業銀行組成的銀團為數很多,從能源到運輸等各個方面的實踐都不少。
2、風險投資中的風險投資人大體可分為以下四類:
a、風險資本家(adventure capitalists)。他們是向其它企業家投資的企業家,與其它風險投資人一樣,他們通過投資來獲得利潤。但不同的是風險資本家所投出的資本全部歸其自身所有,而不是受托管理的資本。由于國內環境的限制和影響,個人投資風險項目為數眾多,但真正形成較大規模的并不多。
b、風險投資公司(venture capital firm)。風險投資公司的種類有很多種,但是大部分公司通過風險投資基金來進行投資,這些基金一般以有限合伙制為組織形式,我國目前的風險投資公司多為有限公司,并且多數具有政府背景,運作機制不夠完善。
c、產業附屬投資公司(cprporate venture investors/direct investors)。這類公司往往是一些非金融性實業公司下屬的獨立風險投資機構,他們代表某公司的利益進行投資。這類投資人主要將資金投向一些特定的行業。和傳統風險投資一樣,產業附屬投資公司同樣要對被投資企業遞交的投資建議書進行評估,深入企業作盡職調查并期待得到較高的回報。
d、天使投資人(angels)這類投資人通常投資于非常年輕的公司以幫助這些公司迅速啟動。在風險投資領域,“天使投資人”這個詞指的是企業家的第一批投資人,這些投資人在公司產品和業務成型之前就把資金投進來。
二、投資對象和范圍不同
1、項目融資的投資對象主要適于以下三大類項目:
a、資源開發項目、如石油、天然氣、鈾等能源資源,銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開采業等;
b、基礎設施項目,基礎設施項目必須要實行商業化經營,才可能產生受益;
c、制造業項目,如大型輪船、飛機等。
2、風險投資的對象主要包括:興新的高科技公司、具有高成長性及超額利潤的公司。項目融資雖然說適用于各種規模的項目,并不限于大型項目。但從其三種投資對象不難看出,主要限于大中型項目;而大多數風險投資者更偏愛小公司,這首先是因為小公司技術新效率高,有更多的活力,更能適應市場的變化;其次,小公司的規模小,需要資金力量也小,風險投資公司所冒風險也有限。從另方面講,小公司的規模小,其發展的余地也更大,因而同樣的投資額可以獲得更多的收益。此外,通過創建一個公司而不是僅僅作一次交易,可以幫助某些風險投資家實現他們的理想。
三、投資方作出投資決策的考慮因素不同
1、在項目融資中,投資方作出投資決策的主要考慮因素有:
a、信用風險要低于權益風險;
b、項目投產后的原材料、能源供應要有保證,價格不要超過事先的預測;
c、項目投產后的產品或提供的服務要有穩定可靠的市場,運送到的運輸成本要合理;
d、項目同外界的通訊要通暢;
e、建筑材料要有保證,價格不超過原計劃水平;
f、承擔施工任務的承包商和項目竣工投產后的經營者要有經驗;
g、政治環境穩定、友好,各種執照和許可證齊全;
h、不存在國家和主權風險,項目不會被所在國政府沒收;
i、貨幣和匯率風險是否已得到妥善安排;
j、項目發起方各成員均已繳齊各自的股金;
k、項目本身是否具有足夠的價值,可以充當貸款的擔保物;
l、對項目的資源和資產是否進行評估,評估結果是否令人滿意;
m、對項目有關的保險是否已作了通盤考慮和安排;
n、對不可抗力、項目超支、工期延誤的風險是否已做好安排;
o、項目是否具有良好的預期投資收益和資產收益率(roe roi roa);
p、是否有足夠的經理專業人員;
q、是否已充分考慮環保要求。
2、在風險投資中,風險投資方作出投資決策的主要考慮因素有;
a、企業家自身是否具有制成及持續奮斗的懔賦;
b、企業家是否非常熟悉本企業的目標市場;
c、在5―10年內是否至少能獲得10倍的回報;
d、企業家的背景是否證明其具有很強的領導能力;
e、對風險的評估和反應是否良好;
f、投資是否具有流動性;
g、是否具有可觀的市場增長前景;
h、與風險企業有關的歷史記錄是否良好;
i、對企業的表達是否清楚明了;
j、是否具有財產保全措施。從以上列舉的項目融資和風險投資的主要考慮因素不難看出,風險投資方在作投資決策前,更關注與風險企業自身的情況;而項目融資的投資方除關注與項目投資的自身情況外,對于項目之外的多種因素,如通訊聯絡、政治環境、國家和主權風險、貨幣和外匯風險等也較為關注。產生該等差異的原因在于:風險投資中的風險企業多是小型公司,其發展更多取決于自身的情況;而項目融資的對象多是大中型的項目,其投資成敗不僅與項目自身的情況有關,與周圍大環境的變化關系也極為緊密。
四、投資方的投資方式不同
1、在項目融資中的投資方式有:設備租賃、原材料供應、以長期無貨亦付款合同或產量合同、或固定價合同的方式投資等等。但其投資的最主要的方式是提供貸款。
2、在風險投資中風險資本進入的方式有:購買股權、提供貸款或既購買股權又提供貸款,但最主要的方式是購買股權。
五、投資方實現收益的方式不同
1、項目融資的主要收益實現方式是獲得貸款利率,由于項目融資的貸款利率一般高于普通商業銀行的貸款利率,因而會給貸款方帶來較高的收益。
2、風險投資的收益實現方式適當被投資企業增值后,通過上市、收購兼并或其它股權轉讓方式撤出資本,實現其投資的超額回報。一個成功的風險投資,當風險投資方退出投資是至少能獲得原始投資額的5―7倍利潤和資本升值。從項目融資和風險投資的收益實現方式上看,二者似乎都是收回投入的資本或資金,并獲取額外的收益。但項目融資的額外收益是約定的貸款利息,雖然比銀行的貸款利率要高,但相比投入的資本或資金而言要少得多;風險投資的額外收益是除去原始投資額之外的上市募集的資金,收購兼并或股權轉讓的高額收益,其數額往往相當于原始投資額的5―7倍(當風險投資獲得成功時)。
六、投資方面臨的風險不同
1、項目融資中的風險可以分為兩大類;一類是商業風險,主要包括自然風險、外匯風險、經營管理風險和包括通貨膨脹在內的其它風險,另一類是國家風險,主要包括主權風險和政治風險。自然風險、交易風險、外匯風險、買賣風險、折算風險通貨膨脹與利率風險、商業風險、竣工風險、經營風險、營運風險、風險收入風險、其它風險、法律對抗其它
2、風險投資中的風險主要有:技術風險、管理風險、市場風險、政策風險等。如果說在項目融資中,投資方同樣面臨著商業風險和國家風險的話,那么在風險投資中風險投資方更多面臨的是商業風險;而且,盡管項目融資中也存在著一定的風險,但相比風險投資中存在的風險而言要小得多。“風險投資”顧名思義,其投資必然伴隨重大風險。即使在風險投資業發展較為成熟的發展中國家,風險投資對于高技術企業投資的成功率也只有 20%--30%,這個比率遠遠低于項目融資的成功率。
七、投資方是否參與項目的管理不同
1、項目融資中一個普遍的做法是由項目發起方成立一個項目公司,作為項目的直接主辦人。從實際操作的角度,項目公司具有較強的管理靈活性,可以是一個實體,也可以只是一個法律上擁有向項目資產的公司,實際的項目運作則往往委托給一家富有管理經驗的管理公司負責。也就是說,投資方往往不參與項目融資的管理。
2、風險投資實際是一種風險投資方積極參與的投資。風險投資均與高新技術兩要素構成推動風險投資事業前行的兩大車輪,二者缺一不可。風險投資方在向風險企業注入資金的同時,為降低投資風險,必然介入該企業的經營管理,提供咨詢,參與中的問題的決策,必要時甚至解雇公司經理,親自接管公司,盡力幫助該企業取得成功。產生這方面差異的原因恐怕是與項目融資中存在擔保,而風險投資中沒有擔保,風險投資方為保證投資的收回和高額的收益,更現有較大的關系。
八、存在擔保與否不同
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