第二節 房地產估價報告寫作

　　一、房地產估價報告的構成要素

　　根據《房地產估價規范》8.0.2條的規定，一個完整的估價報告通常由以下八個部分構成：

　　(1)封面;

　　(2)目錄;

　　(3)致委托人函;

　　(4)注冊房地產估價師聲明;

　　(5)估價的假設和限制條件;

　　(6)估價結果報告;

　　(7)估價技術報告;

　　(8)附件。

　　二、房地產估價報告的寫作

　　(一)封面的寫作

　　房地產估價報告的封面應寫明估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構、注冊房地產估價師、估價作業日期及估價報告編號。這里所講的封面特指估價報告的首頁，對于各估價機構為了自身企業形象的推廣，對估價報告進行包裝設計，印制精美的封面不在此論述范圍內。

　　1.估價報告名稱

　　估價報告名稱一般為“房地產估價報告”，為了一目了然，也可以按照估價目的來起名，例如“房地產抵押估價報告”、“城市房屋拆遷估價報告”。

　　2.估價項目名稱

　　封面上的估價項目要寫清項目的全稱。其中重點要突出估價對象所在的區位、名稱及用途。如“深圳市羅湖區布吉路××花園××閣第20層A、C、 D、E、F、H共六套住宅價值評估”。“深圳市羅湖區布吉路”表示估價對象的區位：“××花園××閣第20層A、C、D、E、F、H”表示估價對象的名稱，這個名稱是估價對象在估價時點所使用的名稱，也是本估價報告中所使用的名稱：“住宅”表示估價對象的用途。

　　需要注意的是，有的建筑物在不同時期可能冠以不同的名稱，特別是一些在建工程，項目建成后有可能重新冠名。因此，對于一些建成年代較長的建筑物，除了估價時點的名稱之外，歷史上可能還有其他的稱謂，這一點可以在估價報告實物狀況分析中作簡要說明。

　　3.委托人

　　封面上的委托人，需要準確無誤地寫明其全稱。如“××貿易有限公司”為委托人的全稱。如果是個人委托估價的，則寫明委托人的姓名。

　　4.估價機構

　　封面上的估價機構，同委托人相對應，應準確無誤地寫明估價機構的全稱。如“××房地產估價有限公司”為估價機構的全稱。

　　5.注冊房地產估價師

　　封面上所寫的注冊房地產估價師，主要是負責本次估價的注冊房地產估價師的姓名及其注冊號。

　　6.估價作業日期

　　封面上的估價作業日期，是指本次估價的起止日期，具體為正式接受估價委托的年、月、日至出具估價報告的年、月、日。需要注意的是，封面上的估價作業日期要與估價結果報告中的估價作業日期一致。

　　7.估價報告編號

　　封面上的估價報告編號即為本估價報告在本估價機構內的編號。將估價報告編號寫在封面上便于估價報告的檔案管理及查閱。

　　[例1-1]某房地產估價報告封面寫作實例

　　房地產估價報告

　　估價項目名稱：廣州市越秀區東風路××花園××閣第15層A、B共二套住宅房地產價值估價

　　委托人：廣州市×××貿易公司

　　估價機構：廣東××房地產評估有限公司

　　注冊房地產估價師：×××(注冊號××)、×××(注冊號××)、×××(注冊號××)

　　估價作業日期：2006年7月11日至2006年8月4日

　　估價報告編號：粵評房(1)字第×××××××號

　　(二)目錄的寫作

　　估價報告目錄部分的編寫，需要注意與后面的報告內容相匹配，特別是所對應的估價報告的頁碼要求準確無誤。

　　(三)致委托人函的寫作

　　在致委托人函中，受函方要寫明委托人的全稱。致函正文主要說明估價對象、估價目的、估價時點、價值類型和估價結果。致函方即本次估價的估價機構，要署估價機構的全稱。致函日期為估價報告出具日期，即估價作業日期的截止年、月、日。

　　(四)注冊房地產估價師聲明的寫作

　　在注冊房地產估價師聲明中應包括以下內容：

　　(1)我們在本估價報告中陳述的事實，是真實的和準確的。

　　(2)本估價報告中的分析、意見和結論，是我們自己獨立、客觀、公正的專業分析、意見、結論，但受到估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

　　(3)我們與本估價報告中的估價對象沒有(或有已載明的)利害關系，也與有關當事人沒有(或有已載明的)個人利害關系或偏見。

　　(4)我們是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

　　(5)我們已(或沒有)對與本估價報告中的估價對象進行了實地查看，并應列出對估價對象進行了實地查看的注冊房地產估價師的姓名。

　　(6)沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助(若有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名)。

　　(7)其他需要說明的事項。

　　在估價師聲明末尾處要求由參加本次估價的注冊房地產估價師簽字，蓋章。