2014房產估價考試《案例分析》專題訓練二十

更新時間：2014-01-22 09:22:56 來源：|0

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摘要 2014房產估價考試《案例分析》專題訓練二十

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　　問答題：

　　某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之后，還需做哪些專業工作?

　　參考答案：

　　解法一：擬選用假設開發法和市場比較法對該宗地塊進行估價，還需要進一步了解類似土地近期

　　公開招標地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租賃成本，進而分析確定該宗土地的最佳開發方案，以及該地塊開發完成后的市場經營模式(出售或出租)，運用市場法和收益法等預測建成以后該宗房地的總價值，需調查了解類似房地產的開發成本費用、建安工程費用、開發經營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業費用、開發利潤及投資者購買待開發房地產 (土地)應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價格。再選取若干可比實例進行交易日期調整、交易情況修正、房地產狀況調整后，確定地塊的比準價格。最后綜合以上兩種估價結果，確定最終的估價價格，再根據《房地產估價規范》，撰寫并出具該宗土地的規范估價報告。

　　解法二：

　　1.選用假設開發法和市場法進行估價。

　　2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產狀況。

　　3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本。

　　4.分析確定土地的最佳開發方案。

　　5.開發完成后的市場經營模式(租或售)運用市場法收益法等預測建成后房地產總價值調查了解類似房地產的開發成本費用等;前期費用如建安工程費，專業費等，測算土地價格。

　　6.選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格。

　　7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果。

　　8.根據《房地產估價規范》的要求，撰寫并出具估價報告。

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