二、實物因素

　　(一)土地實物因素

　　1.土地面積

　　兩塊位置相當的土地，如果面積相差較大，它們的單位價格會有高低差異。一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經濟使用的土地，單位價格較低。但在特殊情況下也可能有例外，面積狹小的土地卻有很高的價格。例如，若某塊土地與相鄰土地合并后會大大提高相鄰土地的利用價值，則該塊土地的擁有者可能會以居奇的心態，待價而沽，而相鄰土地的擁有者為求其土地能得到有效利用，則可能不惜以高價取得該塊土地。

　　地價與土地面積大小的關系又是可變的。一般地說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農村則相對較低。土地面積大小的合適度還因不同地區、不同消費習慣而有所不同。例如，某地方房地產市場如果普遍接受高層樓房，則在該地區，較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的單位價格會高于較小面積土地的單位價格。相反，如果某地方市場僅能接受小型建筑型態，則較大面積土地的單位價格與較小面積土地的單位價格，差異不會很大。

　　2.土地形狀

　　土地形狀是否規則，對地價也有一定的影響。形狀規則的土地，主要是指正方形、長方形(但長寬的比例要適當)的土地。由于形狀不規則的土地一般不能有效利用，相對于形狀規則的土地，其價格一般要低。通常為改善形狀不規則土地的利用，多采取土地調整或重劃措施。土地經過調整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對地價的影響。

　　3.地形

　　由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產的開發建設成本、利用價值或者景觀等，從而影響其價格。一般地說，平坦的土地，價格較高;高低不平的土地，價格較低。但是，如果土地過于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

　　4.地勢

　　在其他條件相同時，地勢高的房地產的價格要高于地勢低的房地產的價格，因為地勢低不僅下雨時容易積水、潮濕，而且會影響建筑物的氣勢、可視性(即要被看得見)。氣勢、可視性對于寫字樓都很重要，可視性對于商鋪很重要。

　　把地勢與當地的降水量結合起來，可以較好地看到地勢對房地產價格的影響。地勢雖然低洼，但如果降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產價格的影響不大;反之，降水量大，地勢對房地產價格的影響就大。

　　5.土壤

　　這里主要說明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產價格的影響。土壤受到污染的土地，由于需要處理費用，土地價格會降低;房屋所在土地的土壤如果受到污染，房價會降低。酸性土壤對混凝土有很大的破壞作用，堿性土壤不利于植物生存。這些問題盡管目前在技術上都能解決，但無形中要增加房地產開發和消費過程中的成本，同樣會降低地價或房價。

　　肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生長、繁殖所需要的養分的能力。土地天然就可能具有不同的肥力，但也可以通過后天的人工施肥或土地改良使其肥力提高。肥力對于農業是極為重要的，但對于其他產業并不重要，因此肥力這個因素主要是影響農地價格。對于農地而言，顯而易見，土地肥沃，地價就高;相反，土地貧瘠，地價就低。在影響農地價格的因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地區，肥力對地價的決定作用越大。在考慮肥力與農地價格的關系時應注意，肥力這個概念本身較模糊，不很精確。一般地說，肥力是一個綜合性因素，是對植物生長、繁殖所必需的因素或栽培植物所必需的條件的總括。這些因素和條件有：日光、熱量、水分、空氣和植物養料。也有人用土壤的松硬、深淺、濕度、溫度等來衡量土地的肥力。因此，土地是否肥沃，雖然一般人都能感覺到，但非農業土壤老師是很難作出準確判斷的。肥力也不單純是個技術問題，更是個社會經濟問題，因為肥沃或不肥沃也是相對于一定的農作物而言的。對于某種農作物來說是肥沃的土地，可能對于另一種農作物來說并不肥沃。

　　6.地基

　　地基狀況是指地基的承載力、穩定性、地下水位等。地基的承載力是指土地可負荷物品的能力，特別是指在保證地基穩定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。不同的地塊，承載力可能不同。對于農地來說，由于一般情況下土地的承載力都能滿足要求，所以通常不考慮承載力這個因素。但對于建設用地，特別是對于城市建設用地來說，地質條件對地價的影響較大，尤其在現代城市建設向高層化發展的情況下更是這樣。

　　對于建設用地來說，一般情況下，地質堅實，承載力較大，有利于建筑使用，地價就高;反之，地價則低。但不同的建筑物，如平房、多層建筑、高層建筑，對土地承載力有不同的要求，因此承載力對地價的影響程度也有所不同。

　　現代建筑技術進步在一定程度上可以克服不良土壤及地基狀況造成的土壤污染、地基承載力小、不穩定等問題，因此，地價與土壤及地基狀況關系的實質，是土壤及地基狀況的好壞決定著開發建設成本的高低。建造同樣的建筑物，土壤及地基狀況好的土地，需要的地基加固處理等費用低，從而地價高;相反，則地價低。不同地震烈度的建筑抗震設防要求，也可以說明這個問題。這些通過假設開發法可以清楚地看出。