2014年房產估價《理論與方法》講義:第七章五節

更新時間：2014-01-04 12:09:40 來源：|0

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摘要 2014年房產估價《理論與方法》講義:第七章五節

　　第五節報酬率的求取

　　報酬率的實質：

　　報酬率(yield rate，Y)也稱為回報率、收益率，是一種折現率，是與利率、內部收益率(internal rate of return，IRR，也稱為內部報酬率)同性質的比率。進一步弄清報酬率的內涵，還需要弄清一筆投資中投資回收與投資回報的含義及其之間的區別。投資回收是指所投入資本的收回，即保本。投資回報是指所投入資本全部收回以后的額外所得，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存人本金的收回，投資回報就是從銀行得到的利息。

　　報酬率的求取方法：

　　了解了報酬率的實質后，下面介紹求取報酬率的三種主要方法。這些方法都有一些前提條件，如要求房地產市場較發達等。

　　(一)累加法

　　累加法(built-up method)是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。

　　(二)市場提取法

　　市場提取法(market extraction method)是利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率的方法。

　　(三)投資報酬率排序插入法

　　收益法估價采用的報酬率是典型投資者在房地產置業投資中所要求的報酬率。由于具有同等風險的任何投資的報酬率應是相近的，所以可通過與獲取估價對象凈收益具有同等風險的投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。

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